Deweloperzy meblują dzielnicę

Dzielnica Wawer zmienia się na naszych oczach. Lokalizowanych jest tu dużo nowych inwestycji mieszkaniowych i usługowych. To nieuniknione. Dlaczego jednak na terenach z przeważającą jednorodzinną zabudową mieszkaniową powstaje coraz więcej kubaturowej zabudowy wielorodzinnej? Dlaczego urzędnicy niedostatecznie dbają o ład przestrzenny Wawra, pozwalając deweloperom na dyktowanie warunków powstawania nowej zabudowy? Dlaczego to właśnie deweloperzy meblują naszą dzielnicę?

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają niespełna 25% powierzchni dzielnicy Wawer. Plany te, przynajmniej teoretycznie, dokładnie określają co można na danym obszarze wybudować. W praktyce wygląda to jednak nieco inaczej, bowiem urzędnicy potrafią poszczególne zapisy takich planów interpretować daleko inaczej niż wyobrażali to sobie autorzy tych planów. Ale to i tak lepiej niż tam gdzie planów miejscowych nie ma w ogóle.

Na obszarze gdzie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego panuje zupełna wolna amerykanka. W przypadku Wawra to obecnie aż 75% powierzchni dzielnicy. Na prawie 60 km2 naszej dzielnicy to zatem urzędnicy bezpośrednio decydują o tym co można w danym miejscu wybudować. I najczęściej zgadzają się z tym o co wnioskują deweloperzy.

W przypadku braku planu miejscowego urzędnicy wydają najpierw decyzję o warunkach zabudowy stosując zasadę dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że muszą sprawdzić jaki rodzaj zabudowy istnieje w sąsiedztwie, po to, aby pozwolić jedynie na zabudowę podobną, która będzie nawiązywała i pasowała do tego sąsiedztwa. Problem polega na tym, że urzędnikom pasuje wszystko o co wnioskują inwestorzy.

Przykładowo, na jednej z niewielkich działek przy ulicy Mydlarskiej w osiedlu Sadul inwestor zawnioskował najpierw o budowę czterech segmentów w zabudowie szeregowej, na co otrzymał pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Po namyśle, w celu maksymalizacji zysków, inwestor zawnioskował o możliwość budowy sześciu segmentów na tej samej działce. I też dostał na to zgodę. W okolicy rzecz jasna nie ma takich sześciopaków, ale jak widać, nie ma to znaczenia.

Zabudowa szeregowa przy ul. Mydlarskiej

Często gołym okiem widać, że coś poszło nie tak na etapie analizy sąsiedztwa. Kubaturowa zabudowa w postaci dwóch budynków wielorodzinnych przy ul. Widocznej nie jest podobna do jakiejkolwiek zabudowy w okolicy. A jednak powstała. Gdzie tu dobre sąsiedztwo? W 2019 roku powstaną tu kolejne dwa budynki, przeobrażając to miejsce w blokowisko na kilkadziesiąt mieszkań. Blokowisko niespotykane nie tylko w sąsiedztwie, ale także w szerzej rozumianej okolicy. Wcześniej w tym miejscu stała zaledwie niewielka willa, w której mieszkał przed wojną Stefan Jaracz. Nie trzeba być specem od ładu przestrzennego, aby widzieć jak bardzo ta nowa zabudowa odbiega wyglądem i skalą od okolicznych, pojedynczych domków.

Plac budowy przy ul. Widocznej

Osamotnionym blokowiskiem będzie także to, którego budowa rozpoczyna się przy ul. Leśniczówki. Powstanie tu zabudowa na 126 mieszkań. Wystarczy przespacerować się tą ślepą uliczką, aby przekonać się, że znajdują się tu same domki jednorodzinne i nie można w okolic znaleźć wielorodzinnej zabudowy o podobnej skali. Nowa zabudowa będzie zatem tu pasować jak pięść do nosa.

Warto zauważyć, że jak już powstanie pierwszy budynek wielorodzinny w danym miejscu, to kolejne formalnie pasują już do sąsiedztwa, bo tym sąsiedztwem staje się także ten pierwszy budynek. Kolejna zabudowa wielorodzinna jest już wtedy spójna z okoliczną zabudową i argument o braku dobrego sąsiedztwa przestaje być aktualny, co ułatwia obronę takiej zabudowy w postępowaniach odwoławczych. Przez ostatnie lata zubożonych zostało w ten sposób dużo obszarów Wawra i należy się spodziewać, że liczba rozpoczynanych dużych inwestycji mieszkaniowych będzie się przez to niemal liniowo zwiększać.

W taki sposób zdegradowane zostało między innymi osiedle Sadul. W latach dziewięćdziesiątych powstał tu pierwszy budynek wielorodzinny, a kolejne rosły już jako dobre sąsiedztwo do tego pierwszego budynku.

Wyjątkowo gęsto zabudowywany jest rejon ulicy Klimontowskiej w osiedlu Wawer. Pomiędzy ul. Palmową a kanałem Nowe Ujści stoi juz osiem budynków wielorodzinnych, a pomiędzy nimi utykane są właśnie trzy kolejne. Również na zachód od kanału Nowe Ujście wydane zostały właśnie decyzje pozwalające na kolejne zabudowy wielolokalowe. Nie zostanie tu ani kawałka terenu na zieleń, a liczba mieszkańców tego stosunkowo niewielkiego terenu będzie wkrótce liczona w tysiącach.

Budowa osiedla przy ul. Klimontowskiej

Za pozwoleniami na zabudowę wielorodzinną nie nadążają dzielnicowe inwestycje. Te same wąskie uliczki, często bez chodników, muszą obsługiwać dużo większą Plac budowy przy ul. Klimontowskiej liczbę mieszkańców i co za tym idzie dużo większą liczbę samochodów. Samochody te trzeba gdzieś zaparkować, co sprawia, że te same uliczki, mocno zastawione pojazdami, stają się jeszcze węższe. Żaden deweloper nie wyznaczy miejsc do parkowania ponad to, co wymagają od niego urzędnicy, a narzucane w pozwoleniach na budowę wskaźniki określające liczbę wymaganych miejsc parkingowych w odniesieniu do liczby lokali są w praktyce mocno niewystarczające.

Jak przeciwdziałać takiemu chaotycznemu meblowaniu dzielnicy przez deweloperów? Od wydawanych decyzji o warunkach zabudowy mogą się odwoływać tylko bezpośredni sąsiedzi inwestycji. Nawet jeśli jednak kwestionują oni daną decyzję urzędników skazani są na wieloletnią batalię administracyjno-prawną, która i tak najczęściej nie zatrzymuje budowy.

Kluczową rolę odgrywają tutaj zatem włodarze dzielnicy decydujący o tym, co można w danym miejscu pobudować. Analiza sąsiedztwa daje tu przecież dużą dowolność i kluczowa jest po prostu wola rządzących. Każda decyzja o pozwoleniu na budowę jest głosowana na posiedzeniu Zarządu Dzielnicy Wawer. Najskuteczniejszym sposobem zadbania o ład przestrzenny Wawra byłaby zatem wymiana rządzących w dzielnicy Wawer. Bez tego pozostaje zaledwie korzystanie z ułomnych procedur odwoławczych.