Bloki wciskane w przyrodę

Prolog…

Czy ktoś wie gdzie leży ulica Leśniczówka? W lesie? Nooo prawie, bo na skraju lasu porastającego od północnego wschodu strefę krajobrazu chronionego Zakole Wawerskie, czyli – jak pisał w styczniowym wydaniu Gazety Wawerskiej Jacek Wiśnicki – „podmokłe pustkowie w kształcie łzy, przytulone do łuku Trasy Siekierkowskiej na północy i schodzące zwężającym się korytarzem ku Wiśle.(…) Według niektórych badaczy Zakole Wawerskie to najbogatszy w gatunki ptaków teren Warszawy.” Aby dotrzeć na ul. Leśniczówka, należy odbić z ul. Płowieckiej w Trakt Lubelski, po 30stu metrach skręcić w prawo w wąziutką Białoborską i za chwilę w lewo – oto ulica! Jej zachodnie działki graniczą z terenami Zakola Wawerskiego. To tam zapuszczają się gęsiego o nieprzyzwoicie wczesnych porach zastępy ornitologów i kolekcjonerzy cichych kontemplacji na łonie natury. Tam przy odrobinie szczęścia spotkacie bobry, które w znacznym stopniu przyczyniły się do obecnego wyglądu tej części zakola. Na wyliczenie gatunków ptaków, które uwijają się w koronach drzew, zabrakłoby tu miejsca. Właśnie po zachodniej stronie sennej (bo ślepej) ulicy domów jednorodzinnych Leśniczówka, rozpoczęła się właśnie budowa dwóch czterokondygnacyjnych budynków wielorodzinnych na ponad 120 mieszkań. Jak to się stało?

Wuzetka…

Ponieważ teren ten nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, podstawą do pozwolenia na budowę była w tym wypadku, wydana 26 lutego 2016 roku, decyzja o warunkach zabudowy nr 53/2016, pod którą podpisała się Kierownik Referatu Realizacji Urbanistycznej w Wydziale Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Wawer Iwona Rybak.. W trybie dostępu do informacji publicznej wystąpiliśmy o kopię tej decyzji. Przyjrzeliśmy się zwłaszcza dołączonej do „wuzetki” analizie obszaru którą opracowała mgr inż. arch. Alina Żuromska.

Po pierwsze – zaskakuje, że promień wytyczający granice analizowanego obszaru został ustalony na 110 metrów zamiast na wynikającą z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku  trzykrotną szerokość frontu działki (w tym wypadku 15m), ale nie mniej niż 50m – z krótkim wyjaśnieniem, że postąpiono tak ze względu na nieregularny kształt działki oraz jej wąski dostęp do drogi publicznej (czyli ul. Leśniczówka). W obowiązujących przepisach nie odnalazłem przywołanych okoliczności jako podstawy prawnej dla wydłużenia promienia. Przyglądając się mapie  terenu trudno oprzeć się wrażeniu, że manewr aż 3krotnego(!) powiększenia obszaru miał jeden cel – włączenie w obszar analizy działkę nr 26/4, na której znajduje się jedyny na ul. Leśniczówka dom wielorodzinny – co prawda dwukondygnacyjny i pięciolokalowy – ale wystarczająco uzasadniający wg autorki opracowania zasadę „kontynuacji funkcji” zabudowy wielorodzinnej, cytat: „funkcja planowanej inwestycji stanowić będzie kontynuację zabudowy w formie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w analizowanym obszarze”. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zabieg wydłużania promienia wytyczanego obszaru analizy stosuje się niezwykle rzadko,  wyłącznie w  wyjątkowych sytuacjach, natomiast zawsze przy wyznaczaniu maksymalnej granicy obszaru, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wyznaczenie obszaru analizowanego ponad trzykrotność szerokości frontu działki bez prawidłowego uzasadnienia przyjętej jego wielkości, wadliwą czyni sporządzoną na jego podstawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jak i samą decyzję o warunkach zabudowy.
Organy powinny w sposób jednoznaczny wskazać w uzasadnieniu decyzji, że przyjęcie większego obszaru analizowanego wynika np. z uwarunkowań ładu przestrzennego oraz umocować to na przykładach nieruchomości, które w ocenie organu uzasadniały zwiększenie obszaru, zaś brak uzasadnienia zwiększenia obszaru analizowanego może być podstawą uchylenia decyzji. (Za portalem: www.budownictwo.abc.com.pl)

Po drugie – analizując wskaźniki intensywności zabudowy sąsiednich działek na tak powiększonym terenie, powołano się na tę samą działkę nr 26/4, dla której współczynnik zabudowy ustalono na  0,35. Skutkiem tego w „wuzetce” przyjęto wskaźnik intensywności nowej zabudowy na poziomie 0,35 pomimo, że średni wskaźnik dla całego badanego obszaru wynosi zaledwie 0,23.

Po trzecie – wyznaczono szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy na 30 m, powołując się bezprawnie na szerokość frontu domu jednorodzinnego na działce nr 47, która wg autorki „wynosi do 30 metrów”. Zmierzyłem – wynosi dokładnie 21,0 metrów. Średnia dla obszaru analizowanego to 13,6 metra.

Po czwarte – bez analizy stanu istniejącego dopuszczono do zachowania na działce tylko 40% powierzchni biologicznie czynnej. W ustaleniach Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy z 2006 roku, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na tym obszarze powinien wynosić od 40 do 60%. Nie trzeba być pracownikiem urzędu ochrony środowiska ani ekologiem, aby – patrząc na zdjęcie lotnicze terenu – stwierdzić, że zaproponowane 40% to absolutna zmiana charakteru miejsca (ale za to jakie możliwości inwestycyjne). Przyjęcie 60% czyli górnych widełek z zapisów Studium znacząco obniżyłoby intensywność zabudowy działki.

Po piąte – powołując się na ww Studium Uwarunkowań z 2006 r. oraz na Strategię Zrównoważonego Planu Rozwoju Transportu Publicznego z 2009 r., ustalono bilans miejsc parkingowych na terenie działki własnej inwestycji na poziomie 1 miejsce/1 mieszkanie, nie mniej niż 1 miejsce/60m.kw. pow. użytkowej mieszkania. Domyślam się, że twórcy Studium nie przewidzieli dla tego obszaru scenariusza zabudowy wielorodzinnej zaproponowanej w wuzetce. W związku z tym faktem, można śmiało prognozować, że w obszarze ulic Leśniczówka-Białoborska nastąpi niebawem paraliż komunikacyjny. Właśnie tego najbardziej obawiają się okoliczni mieszkańcy.

Po szóste –  wyznaczono „wysokość głównej krawędzi elewacji frontowej budynku do 12m” przy jednoczesnym dopuszczeniu do zwieńczenia budynku dachem płaskim, a przecież zgodnie z § 7 ust. 1 przywołanego wcześniej Rozporządzenia „wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich”.

Dach jednego z domów jednorodzinnych znajdujący się w obszarze analizowanym ma co prawda kalenicę dachu sięgającą ok 12 metrów, ale jest to dach stromy, spadzisty. I znowu – prostym manewrem, stawiającym znak równości pomiędzy wysokością kalenicy dachu spadzistego, a wysokością kalenicy dachu płaskiego dopuszczono do zabudowy działki budynkiem wielorodzinnym z czterema pełnymi kondygnacjami.

Pozwolenie na budowę…

Cóż – właścicielowi działki nie pozostało nic innego jak dostosować się do zapisów ww wuzetki. W dniu 14 XII 2016 r. inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków wielorodzinnych na 126 mieszkań. Decyzja p.o. naczelnika Wydziału Architektury UD Wawer (z up. Prezydenta m.st. Warszawy) była jednak odmowna – urząd zakwestionował w przedłożonym projekcie szerokość elewacji frontowej, jako niezgodną z wytycznymi z wuzetki. Po odwołaniu inwestora, w dniu 25 VIII 2017 r. Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję odmowną. I tę decyzję inwestor zaskarżył do WSA, jednocześnie wnosząc o autokontrolę decyzji Wojewody.

Po miesiącu, „przeprowadzając ponowną analizę zgromadzonego materiału, Wojewoda Mazowiecki postanowił przychylić się do interpretacji definicji elewacji frontowej przedstawioną przez Skarżącego…” i uchylił swoją wcześniejszą decyzję oraz decyzję Prezydenta m.st. Warszawy, aby  w dniu 25 X 2017 r. zatwierdzić ostatecznie projekt budowlany i udzielić pozwolenia na budowę.

Epilog…

W dniu 29 XII 2017 r. deweloper złożył wniosek o wuzetkę na sąsiadujące z rozpoczętą właśnie budową działki. Tym razem jednak decyzja urzędu była odmowna (dec. nr 221/2018 z dnia 22 V 2018). Podpisała się pod nią – podobnie jak 2 lata wcześniej – pełniąca obowiązki Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Iwona Rybak. Analizę obszaru także i tym razem opracowała mgr inż. arch. Alina Żuromska.

Otóż krótko pisząc – nastąpiła cudowna zmiana interpretacji stanu istniejącego. Tym razem promień obszaru analizowanego wyznaczono dokładnie na 3krotność frontu działki inwestycyjnej (choć jej kształt jest nieregularny, a dostęp do drogi publicznej niezbyt szeroki). W uzasadnieniu do decyzji odmownej czytamy: „w analizowanym zespole zabudowy brak jest działki zabudowanej zabudową o zbieżnej funkcji pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie określenia gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, ponieważ znajdujące się w obszarze analizy budynki mieszkalne znacznie odbiegają gabarytami i formą architektoniczną od planowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Leśniczówka 21 (od autora: ten na działce nr 26/4!) posiada powierzchnię zabudowy 194 m.kw., natomiast inwestor zamierza wybudować dwa budynki o łącznej powierzchni zabudowy – 1609 m.kw.(…)

Należałoby w związku z tym wywodem przyjąć, że uznanie w decyzji sprzed dwóch lat, stojącego na działce nr 26/4 dwukondygnacyjnego pięciolokalowego budynku mieszkalnego, jako punkt odniesienia do kontynuacji funkcji wielorodzinnej na 126 mieszkań, było błędem. Autorki poprzedniej decyzji, zaprzeczając własnym interpretacjom, niniejszym to potwierdziły.

Niestety, nasuwa się refleksja, że na poprawę  jest już – delikatnie mówiąc – za późno. Stało się nieodwracalne, ponieważ na podstawie skandalicznej decyzji o warunkach zabudowy nr 53/2016 z 26 lutego 2016 roku rozpoczęła się właśnie budowa 126 mieszkań, a po ich wybudowaniu wydanie na sąsiednie działki na podstawie kontynuacji funkcji kolejnej wuzetki będzie wyłącznie kwestią czasu. Jedyne, co w obecnej sytuacji miałoby jakikolwiek sens, to niezwłoczne wystąpienie przez  jedną ze stron posiadających interes prawny o unieważnienie decyzji nr 53/2016 z uwagi na podejrzenie o rażące naruszenie prawa. W wypadku wygrania tej niełatwej bitwy, budżet m.st. Warszawy musi być przygotowany na wielomilionowe odszkodowanie dla dewelopera. W zasadzie w każdym możliwym do przewidzenia scenariuszu deweloper jest stroną wygraną.

Podsumowanie…

Decyzją o warunkach zabudowy nr 53/2016 Urząd Dzielnicy Wawer wpisał się w konsekwentną politykę dewastacji ładu przestrzennego dzielnicy, ignorując po raz kolejny „zasadę dobrego sąsiedztwa” i regułę „kontynuacji funkcji”. Tak było w przypadku opisywanej w kwietniowym wydaniu Gazety Wawerskiej decyzji o warunkach zabudowy nr 452/2015 na rogu ulic Widocznej/Rdestowej oraz decyzji o pozwoleniu na budowę budynku wielorodzinnego w obszarze UMN/3 w osiedlu Anin (wydanej w jawnej sprzeczności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania). Kolejną taką decyzję wydano w obszarze UMN/3 na działce nr 12 jeszcze we wrześniu 2017 roku – miesiąc po tym jak 24ech mieszkańców  osiedla Anin, w swojej skardze na kierownika Referatu Administracji Architektoniczno-Budowlanej w Wydziale Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Wawer Małgorzatę Kalbarczyk, zwracało uwagę na rażące naruszanie zapisów planu miejscowego przy wydawaniu decyzji  o pozwoleniu na budowę. Społeczny Komitet Obrony Ładu Przestrzennego Osiedla Anin wciąż walczy o unieważnienie w/w decyzji.