Kijem tego kto nie pilnuje swego

Czy wiedzieliście, że nieinteresowanie się własną nieruchomością może spowodować, że za pomocą instytucji zasiedzenia ktoś inny stanie się jej właścicielem? Okazuje się, że jest to zupełnie legalny, nieodpłatny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej „posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia”.

Szczerze zaskoczony tą całkiem niedawno i przypadkowo zasłyszaną informacją, że od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności istnieje jakieś daleko idące, usankcjonowane odstępstwo, postanowiłem na wszelki wypadek zgłębić temat, zgodnie ze starą rzymską sentencją „ignorantia iuris nocet” (nieznajomość prawa szkodzi). Okazuje się bowiem, że „volenti non fit iniuria” (chcącemu nie dzieje się krzywda), dlatego zawsze należy dbać o swoje interesy, ponieważ w wypadku zaniedbań możemy ponieść bolesne i nieodwracalne konsekwencje. Co prawda Trybunał Konstytucyjny sformułował w wyroku z 28 października 2003 r. ważną dyrektywę interpretacyjną przepisów o zasiedzeniu w aspekcie ochrony prawa właściciela, w której wskazał m.in. na to, że zasadą konstytucyjnie określoną, od której tylko wyjątkowo wprowadza się odstępstwa, jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest natomiast odstępstwem od tej zasady i to daleko idącym. W związku z tym wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności (innych praw majątkowych), bez względu na to czy chodzi o własność osób fizycznych, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, czy innych podmiotów.

Sankcjonowane prawnie (jeszcze od czasów rzymskich) zasiedzenie, to jedna z form nabycia własności rzeczy (np. nieruchomości) poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie (upływ czasu) z wolą zatrzymania rzeczy jako własnej. To jedna z instytucji prawa cywilnego, zgodnie z którą art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa ją, jeżeli posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny nieprzerwanie od lat trzydziestu (dotyczy to posiadania w złej wierze) i odpowiednio krócej, czyli nieprzerwanie od lat dwudziestu, jeśli robi to w dobrej wierze. Chodzi w tym wypadku o istniejące w momencie uzyskania posiadania, usprawiedliwione przekonanie o przysługiwaniu prawa do własności i niewystępowaniu przeciwko cudzemu. Aktualne orzecznictwo w praktyce uniemożliwia zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, ponieważ przy współcześnie rozwiniętym dostępie do informacji nietrudno o ustalenie czy przy próbie zasiedzenia nie doszło do naruszenia cudzego prawa własności.

Zasiedzenie wiąże się z pozbawieniem kogoś prawa własności i uznawane jest za jeden z pierwotnych sposobów jej nabycia. Czy nie te same, równie pierwotne instynkty, drzemią np. w przedszkolakach, kiedy z okrzykiem „to moje!” wchodzą w posiadanie atrakcyjnej zabawki? Niezupełnie, ponieważ w każdym przypadku zasiedzenia główną przesłanką jest czas, zaś jego celem jest uporządkowanie stanu własności w naszym otoczeniu np. w sytuacji, kiedy formalny właściciel zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność. Kolejną ważną przesłanką zasiedzenia jest okoliczność, by osoba na rzecz której ma nastąpić zasiedzenie, była tzw. posiadaczem samoistnym danej nieruchomości.

Samoistny posiadacz nieruchomości (bo tylko taki może się ubiegać o prawo do zasiedzenia) jest to osoba, która włada daną nieruchomością jak właściciel. Wyróżnia się tutaj nie tylko element fizyczny tego władztwa, ale również bardzo ważne jest nastawienie psychiczne posiadacza do jego wykonywania. Oznacza to, że nie może on uważać się lub być np. najemcą lub dzierżawcą albo zarządcą. Musi zachowywać się jak właściciel danej nieruchomości, np. ją ogrodzić, postawić na niej określone budowle lub urządzenia, oddać komuś tę nieruchomość w dzierżawę lub eksploatując samemu czerpać z jej posiadania zyski. Posiadanie takie uzewnętrznia się również poprzez płacenie za nią podatków lub ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów – przestrzec tu jednak należy, że ocena czy doszło do zasiedzenia dokonywana jest w oparciu o całokształt okoliczności danej sprawy. Oznacza to, że osoba dążąca do zasiedzenia powinna wykazać swoje właścicielskie uznanie różnymi przejawami posiadania samoistnego. Samo płacenie podatków od nieruchomości, gdy nie istnieją inne dowody zasiedzenia może nie wystarczyć. Częstym błędem zasiadujących jest ograniczanie swego posiadania tylko do płacenia podatku od nieruchomości, później zdziwieni są, że nie nabyli nieruchomości przez zasiedzenie, bo np. nie ogrodzili nieruchomości lub nie byli znani sąsiadom. Także legalni właściciele błędnie uznają, że jeśli płacą podatki za nieruchomość nic im nie grozi. Morał wynika z tego taki, że zasiedzenie nie wynika z płacenia podatku od nieruchomości.

Od 1 października 1990 r. polskie prawo dopuszcza możliwość zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Oznacza to, że zasiedzenie nieruchomości państwowych podlega ogólnym regułom nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Do okresu posiadania takiej nieruchomości posiadacz samoistny może doliczyć sobie okres posiadania przed 1 października 1990 r., jednak nie więcej niż 10 lat (w przypadku dobrej wiary posiadacza) lub 15 lat (w przypadku złej wiary posiadacza). Z dniem 1 października 2005 r. upłynął pierwszy termin potrzebny do zasiedzenia nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Jeśli ktoś posiadał taką nieruchomość przez 30 ostatnich lat – z mocy prawa staje się jego właścicielem. Z tych m. in. przyczyn właśnie w tym czasie władze Warszawy podejmowały próby zawierania umów wieczystego użytkowania z posiadaczami nieruchomości dekretowych, z którymi z różnych przyczyn wcześniej te umowy nie zostały zawarte. Chodziło o to, że jakkolwiek własność gruntu przeszła na własność Skarbu Państwa (później gminy) na mocy dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego w dniu 26 października 1945 roku to w tym właśnie czasie upływ okres zasiedzenia tych nieruchomości przez poprzednich właścicieli nieruchomości. Zawarcie umowy użytkowania wieczystego przerywało bieg zasiedzenia.

Stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść wniosek do sądu rejonowego. Łączy się to z opłatą sądową w wysokości 2000 zł. Ile to może potrwać?

Sprawa może skończyć się na 2 lub po kilkunastu rozprawach. Jeśli zasiedzenie jest sporne sprawa może także zawisnąć przez sądem II instacji lub Sądem Najwyższym. Zależy to m.in. od stopnia skomplikowania sprawy, skonfliktowania uczestników i na pewno od poziomu merytorycznego przygotowania wniosku o zasiedzenie.

Skuteczną bronią przed zasiedzeniem własności jest pozew skierowany przez prawowitego właściciela (koniecznie do sądu) o wydanie z powrotem nieruchomości i „przywrócenie posiadania” a nawet samo sądowe zawezwanie do próby ugodowej (maksymalny koszt opłaty sądowej 300 zł). Paradoksalnie jednak posiadaczem nieruchomości może być wg Sądu również osoba aktualnie nią władająca i występująca o zasiedzenie, a zatem przysługuje jej ochrona posesoryjna, która polega na tym, że bez upoważnienia Sądu, nikt nie może naruszać posiadania. W razie dokonania takiego naruszenia, posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie posiadania. Natomiast o prawie własności do nieruchomości rozstrzygnie Sąd w toczącym się postępowaniu o zasiedzenie. Czego Państwo nie rozumiecie?

Jest faktem, że dla wielu instytucja zasiedzenia to jednak nieetyczny sposób nabycia cudzej własności, a udane próby zasiedzeń na skalę hurtową opuszczonego mienia to polska powojenna rzeczywistość.

Scenariusz nadużycia, lub jak kto woli, przestępstwa mógłby wyglądać np. tak: najpierw osoby z dostępem do rejestrów gruntów typują konkretne opuszczone nieruchomości; do Sądu wnoszony jest odpowiedni wniosek o zasiedzenie; następnie prawnik właściwego Urzędu Dzielnicy nie zgłasza pretensji do zasiadywania, a podstawieni świadkowie swoimi zeznaniami przed Sądem uprawdopodobniają nieprzerwane trzydziestoletnie samoistne posiadanie i …? Gotowe.

Konsultacja: Anna Binkiewicz, Radca Prawny