Czy to jest dom jednorodzinny?

Pod koniec kwietnia b.r. do Urzędu Dzielnicy wpłynęło pismo mieszkańców ul. VIII Poprzecznej w osiedlu Anin, zaniepokojonych prawdopodobną zmianą sposobu użytkowania nowopowstającego w ich sąsiedztwie budynku jednorodzinnego. Ich obawy wzbudzały od pewnego czasu: kubatura obiektu, 3 kondygnacje okien, 2 zjazdy z dwiema furtkami oraz dwoma domofonami – po 5 przycisków każdy. Czyżby w budynku miało się docelowo znależć 10 odrębnych lokali, a na ulicy kolejne kilkanaście parkujących samochodów?

W trybie dostępu do informacji publicznej dotarłem do właściwej dokumentacji. W opisie do projektu budowlanego zapisano, że na działce „projektuje się budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dwulokalowego. Budynek projektuje się jako piętrowy, niepodpiwniczony, bez strychu i poddasza użytkowego.” Stosownie do przeznaczenia budynku, na działce zaprojektowano 4 miejsca parkingowe, „po 2 dla każdego lokalu mieszkalnego, utwardzone ekokratką”. W budynku zaprojektowano „ogrzewanie niezależne dla każdego lokalu, z pieców c.o. (…) umieszczonych w pomieszczeniach dostępnych z klatki schodowej”.

Tyle opis do projektu. Z części rysunkowej dokumentacji wyłania się jednak odmienny obraz inwestycji. Każdy z wyodrębnionych lokali został zaprojektowany jako niezależny konstrukcyjnie budynek z samodzielną klatką schodową oraz szczeliną dylatacyjną dzielącą dom na dwie lustrzane połówki. Tak projektuje się domy w zabudowie bliźniaczej. (Miejscowy Plan Zagospodarowania wyklucza lokalizowanie w tym obszarze więcej niż 1 budynku na 1 działce, więc nie byłoby zgody na postawienie bliźniaka). Sądząc po widokach elewacji, gabarytach, ukształtowaniu linii dachu i rozmieszczeniu otworów okiennych – budynek wygląda na 2-kondygnacyjny z dodatkowym poddaszem użytkowym. Jednak przekroje tego nie potwierdzają. Pomiędzy kondygnacją 1 piętra, a więźbą dachu brakuje stropu, a zamiast niego wrysowano w jego miejsce sufity podwieszone z gips-kartonu. Jak więc traktować kubaturę poddasza w tym budynku? Z informacji uzyskanych od sąsiadów inwestycji, ten nie istniejący w dokumentacji strop jednak powstał. Gdyby kontrola PINB to potwierdziła, mielibyśmy do czynienia z trzecią kondygnacją budynku (poddasze) i w świetle obowiązującego prawa, musiałaby ona zostać doliczona do powierzchni całkowitej budynku (w Planie Miejscowym użyto określenia „pow. ogólnej”). Stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji do powierzchni działki jest jednym z najważniejszych wskaźników planistycznych (współczynnik intensywności zabudowy „I”), a jego przekroczenie względem zapisów Planu Miejscowego stanowi rażące naruszenie prawa.

Zgodnie z dokumentacją, każda wyodrębniona (niczym połówka bliźniaka) część budynku posiada niezależną klatkę schodową. Z rzutów wynika jednoznacznie, że kondygnacje parteru i piętra każdego z lokali, stanowią samodzielne jednostki mieszkalne z odrębnymi wejściami z klatki schodowej i pomieszczeniami-kotłowniami, w których znajdują się niezależne dla każdej kondygnacji piece gazowe. Co więcej, każdą kondygnację można bardzo łatwo przeprojektować tak, aby zamiast 1 mieszkania powstały 2 mniejsze: z kuchniami, łazienkami i balkonami. Tajemnica pięciu przycisków domofonowych rozwiązana. 2+2+1 (poddasze) = 5.

Ale to nie wszystko. Kolejne rozbieżności dotyczą rysunku planu zagospodarowania działki. Wykonana przed budynkiem powierzchnia z ekokratki znacznie przekracza obszar wynikający z dołączonego do dokumentacji budowlanej projektu zagospodarowania działki. Pod tym względem przepisy prawa budowlanego i warunki techniczne są jednoznaczne – tylko 50% powierzchni terenu zabudowanego ekokratką można zaliczyć w bilansie terenu jako powierzchnię biologicznie czynną. Projektant nie wliczył również do tego bilansu, jako powierzchni utwardzonej, opaski z kostki betonowej wokół budynku. Summa summarum – bilans powierzchni prawdopodobnie nie spełnia rygorów MPZP osiedla Anin.

W dniu 22 maja, sprawa budynku przy ul. VIII Poprzecznej pojawiła się jako jeden z punktów posiedzenia Komisji Ładu Przestrzennego. Obecna Naczelnik Wydziału Architektury i Budownictwa Jolanta Urbanowska (kierująca wawerskim wydziałem od 1 lutego 2019 r.) potwierdziła, że po zapoznaniu się z pismem mieszkańców, oraz z dokumentacją budowlaną budynku, zwróciła się niezwłocznie do PINB o zbadanie zgodności inwestycji z wydanym pozwoleniem na budowę (kontrola PINB ma się odbyć jeszcze w tym miesiącu). Pani Naczelnik zreferowała główne wątpliwości dotyczące projektu. Potwierdziła, że wg jej wiedzy dokumentacja wzbudza uzasadnione wątpliwości i zapewniła, że nie wydałaby na podstawie przedłożonej dokumentacji projektowej decyzji pozytywnej w tej sprawie. Uspokoiła jednocześnie obecnych na komisji mieszkańców, że w świetle Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 20.07.2017 r. (po ostatniej nowelizacji i dodaniu ust. 1a w art. 2 ustawy o własności lokali) „ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego lub treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę”, i że nie jest wcale takie proste wyodrębnić w budynku więcej lokali niż jest to zapisane w Miejscowym Planie.

Obecny na Komisji Ładu Przestrzennego zastępca burmistrza Jacek Wiśnicki, w odpowiedzi na zapytanie jednego z radnych potwierdził, że urzędnik odpowiedzialny za w/w postępowanie został ostatecznie odsunięty od podpisywania decyzji administracyjnych w Wydziale Architektury i Budownictwa.