Ład przestrzenny – wspólna sprawa

Wszyscy się oszukujemy. Kupujemy tanie mieszkania, a potem płacimy wyższe koszty: dojazdu, infrastruktury, pogorszenia jakości życia – „normy życia”.

Decyzja o warunkach za­bu­do­wy (WZ), wydawana wszędzie tam, gdzie nie obowiązuje miej­s­co­wy plan zagospodarowania przes­trzen­ne­go (MPZP), miała w założeniu określać limity pro­jek­to­wa­nej zabudowy mającej uzupełniać istniejącą strukturę ur­ba­nis­tycz­ną. W rzeczywistości wydawane decyzje WZ nie uwzglę­d­nia­ją jednak szerszych uwa­run­ko­wań i potrzeb, dotyczących np. dróg, usług, terenów zieleni i rekreacji. Zdarza się również, że są niezgodne ze „stu­dium uwarunkowań i kierunków za­gos­po­da­ro­wa­nia przes­trzen­ne­go miasta” oraz z opra­co­wy­wa­nym równolegle projektem MPZP. Uchwalane pod presją właścicieli decyzje skutkują np. tym, że polne drogi stają się głównymi drogami dojazdowymi do nowopowstających i pozbawionych minimalnej infrastruktury społecznej osiedli. Zabudowa mieszkaniowa powstaje na terenach zalewowych, pełniących wcześniej funkcję polderów absorbujących wodę. Brak chodników, dodatkowych miejsc postojowych, kanalizacji czy osiedlowego sklepu zaczyna doskwierać nowym właścicielom dopiero po zasiedleniu wykończonych domów i mieszkań, ale w momencie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości liczy się przede wszystkim zysk – czy obopólny?

Nazywajmy chciwość po imie­niu – zbyt intensywna, spekulacyjna zabudowa jest opłacalna wyłącznie dla deweloperów. Inwestorzy, dla których obszar dzia­ła­nia wy­zna­cza granica własnej działki, dbają przede wszystkim o zysk z inwestycji i interesują ich wyłącznie skraj­nie dopuszczalne interpretacje za­pi­sów WZ czy MPZP. To jednak nie deweloperzy byli – są – będą odpowiedzialni za nasze mia­s­to. Nieistniejące albo sła­be planowanie, prze­wlek­łość pro­ce­dur oko­ło­pla­nis­tycz­nych i odwoławczych, niedoskonałe za­pi­sy prawa, nie­kom­pe­ten­c­ja organów, niska świa­do­mość spo­łecz­na w sprawach ekologii i ładu przestrzenego, bierność lub zbyt mała aktywność samorządów – wszystko to doprowadziło do tego, że jako spo­łe­czeń­s­two sprywatyzowaliśmy zyski i upubliczniliśmy koszty dy­na­micz­ne­go procesu zmian w przes­trze­ni naszej dzielnicy, mias­ta. Dopuszczanie do zabudowy na terenach bez MPZP okazuje się atrakcyjne nie tylko dla inwestorów, ale także dla budżetów gminnych, ponieważ planowanie miasta kosztuje. Konieczność wyku­pu terenów (np. pod nowoprojektowane drogi) to finansowy skutek uchwalenia MPZP, który bezpośrednio obciąża budżet gminy.

Prawo regulujące planowanie i zagospodarowanie przestrzenne okazało się nie tylko nieskuteczne w kształtowaniu ładu przestrzennego, ale często wręcz des­truk­cyj­ne. Chaosowi urbanistycznemu sprzy­ja­ją ciągłe zmiany przepisów i nadmierne stosowanie wadliwych rozwiązań zastępczych (bo przecież decyzje WZ w miejsce nieistniejących MPZP to nic innego jak „surogat planowania”). Na naszych oczach prawo własności stało się nadrzędnym prawem do zabudowy terenu i utrwaliło doktrynę swobody budowlanej.
Dlatego w dążeniu do ładu przestrzennego tak często napotykamy opór!

Przyjrzyjmy się jak wygląda współczesna „zielona mieszkaniówka”? – to raczej ste­ryl­ny kraj­ob­raz „apar­ta­men­tow­ców”, pło­­tów i trawników niż oaza bio­róż­no­rod­noś­ci. Zamiast ogrodu – ogródek nad płytą garażu, zamiast ogródka – balkon. Zamiast widoku na zieleń miejską – widok na zupę w talerzu sąsiada. Zamiast placów zabaw dla dzieci (wymaganych wyłącznie dla więcej niż 1 budynku) mamy parkingi bilansujące powierzchniami wy­koń­czo­ny­mi „eko kratką” minimalny współczynnik powierzchni bio­lo­gicz­nie czynnej. Tereny zielone dział­ki inwestycyjnej wypiera zie­leń na dachach (będąc właściwie namiastką zieleni).

Wielu z nas, architektów i urbanistów świadomych negatywnych skutków obecnego stanu rzeczy, dostrzega te patologie i oczekuje zdecydowanych reakcji samorządu. Mamy pełną świadomość, że plany miejscowe tworzy się po to, by kreować zrów­no­wa­żo­ny rozwój miasta, dzielnicy, osiedla. By chronić relacje przestrzenne, tożsamość miejsc, wartości środowiskowe. By powstawały racjonalne siatki połączeń ko­mu­ni­ka­cyj­nych i uzbrojenia terenów. By, wreszcie, miały zastosowanie odpowiednie standardy zagospodarowania dla inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, medycznej, edu­ka­cyj­nej, rekreacyjnej czy usługowej (ponieważ dobrze zaplanowana przestrzeń wymaga ulic, placów, terenów na szkoły, przedszkoli, domów kultury itp.).
A może warto, np. z pozycji samorządu i lokalnych mediów, podnosić nieustannie świadomość obywateli w kwestii ładu przestrzennego i przyjaznego środowiska wokół nas? Może świa­do­mość ekologiczna klientów wy­mu­si na deweloperach zmianę pos­taw, zamieni się w wartość dodaną sprzedawanego produktu. Może również deweloperzy staną się bardziej skłonni podejmować działania w poszanowaniu krajobrazu i walorów przyrodniczych, a „zielone osiedla”, „ciche oazy”, „leśne zakątki” zaczną być zielone, ciche i leśne nie tylko z nazwy?

Jako Zielona Dzielnica, Wa­wer ma jeszcze sporo terenów otwartych – „zielonych nieużytków” – taka nieformalna zieleń stanowi wsparcie zielonej infrastruktury. Może kolejne zielone „nieużytki” będą adaptowane choć częściowo na ogólnodostępne tereny zieleni?

Zarzewiem wszelkich zmian jest aktywność obywatelska oraz społeczna presja. Wszyscy wymagajmy od decydentów po­dej­mo­wa­nia decyzji dobrych dla życia mieszkańców dzielnicy.

Jolanta Urbanowska,
architekt i urbanista,
Naczelnik Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wawer

freebonus -

pinbahis giriş

- Dinamobet slot oyunları