Dom jednorodzinny czy biurowiec?

Nowy budynek przy ul. Lucerny 112 w osiedlu Sadul od samego początku budowy budził zainteresowanie mieszkańców. Wcześniej bowiem stał w tym miejscu niewielki dom jednorodzinny, a teraz powstał tu dużo większy budynek biurowy. Mieszkańcy obawiają się zatem przede wszystkim większego ruchu samochodowego i zablokowania kolejnej części osiedla parkującymi na poszczególnych uliczkach samochodami. Duży biurowiec to bowiem w naszych realiach gwarancja problemów komunikacyjnych. Czy jednak aby na pewno ten nowy budynek, mimo tego jak wygląda, jest rzeczywiście biurowcem?

Działka, na której powstał, objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Sadul – część I – Sadul. Plan ten pozwala w tym miejscu zarówno na zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, jak i na zabudowę usługową, o maksymalnej wysokości zabudowy 12 metrów. Zasadniczą różnicą przewidzianą w miejscowym planie, pomiędzy zabudową jednorodzinną, a zabudową usługową jest wymagana liczba miejsc parkingowych, które muszą być zapewnione w ramach nieruchomości. W przypadku lokalu mieszkalnego mowa jest zaledwie o 2 miejscach parkingowych, a w przypadku usług zapewnić trzeba przynajmniej 25 miejsc parkingowych na każde 1000m2 powierzchni użytkowej.

Dla tej konkretnej działki przy Lucerny 112, w dniu 21 lutego 2019 roku wydano pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego, wolnostojącego, dwulokalowego. Każdy budynek jednorodzinny może zawierać dwa lokale, a do 30% jego powierzchni może być przeznaczone na usługi. Powierzchnia użytkowa tego konkretnego budynku to 659,55m2, z czego lokal mieszkalny, zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę stanowi 454,65m2, a lokal użytkowy (biuro) 204,90m2. Jak to sie przekłada na wymagna liczbę miejsc parkingowych?

Dla takich parametrów lokali w tym budynku wymaganych jest dokładnie 8 miejsc parkingowych – 2 miejsca dla lokalu mieszkalnego i 6 miejsc dla biura (0,025 miejsca na 1m2 przy 204,9m2 daje 5,1 miejsc).

Jak łatwo zauważyć, gdyby cały budynek przeznaczony był na usługi, na co pozwala przecież obowiązujący plan zagospodarowania, wymagane byłoby zapewnienie 17 miejsc parkingowych, a taką liczbę miejsc parkingowych dla wybudowanego budynku byłoby bardzo trudno zmieścić na terenie działki.

Budynek ten nie może być zatem użytkowany w całości jako budynek usługowy, bo byłoby to użytkowanie niezgodne z przeznaczeniem, które zgodnie z pozwoleniem na budowę zakłada tylko nieco ponad 200m2 na usługi. Czy taka była jednak strategia inwestora, aby wybudować formalnie dom jednorodzinny z niewielką częścią jako usługi, a co za tym idzie z mniejszą liczbą miejsc parkingowych, aby następnie korzystać z tego budynku jednak w całości jako budynek usługowy? W internecie pojawiło się już bowiem ogłoszenie o możliwości wynajmu w tym budynku pod usługi powierzchni 600m2.

Nie pozostaje nic innego jak przypilnować takiego sposobu użytkowania budynku, jaki został przewidziany w pozwoleniu na budowę. W innym przypadku sadulskie uliczki, takie jak Kwidzyńska czy Osadnicza będą gęsto zastawione samochodami, a funkcjonowanie w tym najmniejszym wawerskim osiedlu będzie trudniejsze.