Do czego nadaje się plan miejscowy Anina? Do zmiany!

Największą, niepodważalną wadą obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Anin jest to, że za podstawę prawną do jego uchwalenia przyjęta została ustawa o planowaniu przestrzennym z 1994 roku. Co prawda w 2003 roku (czyli 7 lat przed uchwaleniem planu w lutym 2010 roku) znowelizowano ustawę, ale ustawodawca dopuścił możliwość procedowania planów starym trybem. W wypadku Anina skwapliwie z tego skorzystano.


Anin przeznaczony był wyłącznie pod zabudowę willową. Budynki nie mogły mieć więcej niż dwie kondygnacje. Zabudowa najstarszej części Anina była ograniczona sąsiedztwem Fortu Wawerskiego należącego do okalającego carską Warszawę pasa umocnień fortecznych. W pasie tym wolno było wznosić jedynie budynki parterowe, drewniane, na niskich podmurówkach. Zezwoleń na bu-dowę domów udzielały władze wojskowe. Do wybuchu I wojny w Aninie wydzielono 200 działek budowlanych, z których 8 przeznaczono na park osiedlowy, gdyż sąsiedni las był niedostępny dla mieszkańców i oddzielony wysokim płotem.

Ukonstytuowany po I wojnie Zarząd Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości, w trosce o utrzymanie dotychczasowego charakteru osiedla Anin, opracował plany zagospodarowania i w piśmie do starosty powiatowego domagał się, aby:

  • działki nie były mniejsze niż 1200 m²
  • powierzchnia zabudowy nie przekraczała 10% powierzchni działki
  • wyrąb lasu na działce nie przekraczał 20% drzewostanu

Żródło: Wikipedia pod hasłem „Anin”.


Czy współczynniki wyparowały?
Poważnym mankamentem zapisów obowiązującego planu jest brak współczynników planistycznych – maksymalnego współczynnika intensywności zabudowy oraz minimalnej pow. biologicznie czynnej. To w zasadniczy sposób utrudnia bądź uniemożliwia prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej. Dopiero nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 2003 roku nałożyła m.in. obowiązek podawania współczynników planistycznych dla każdego obszaru planu: maksymalnego współczynnika intensywności zabudowy oraz minimalnej pow. biologicznie czynnej.

Ile powierzchni biologicznie czynnej?
Pożądany w nowym planie byłby również precyzyjny zapis definiujący teren biologicznie czynny (definicja wynikająca wprost z Prawa Budowlanego), oraz dodatkowo (dla odróżnienia i doprecyzowania) zapis definiujący powierzchnię gruntu rodzimego pokrytego roślinnością.

Dlaczego linie zabudowy są niezbędne?
W bardzo niewielu miejscach wrysowano w obowiązującym planie nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy. Bez ich wyznaczenia kształtowanie ładu urbanistycznego w skali ulicy wydaje się niemożliwe. Ich brak skutkuje chaosem przestrzennym – dość wymienić najnowsze inwestycje jednorodzinne np. przy ul. Bosmańskiej, ul. VI Poprzecznej, ul. Zalipie…

Jaka minimalna wielkość działki?
Trudno pojąć, dlaczego w m.p.z.p. osiedla Anin, nie ustalono minimalnej dopuszczalnej wielkości działki budowlanej dla obszarów po zachodniej stronie ul. Kajki. Brak takiej minimalnej wartości dla obszaru zabudowy jednorodzinnej skutkuje niekontrolowanym rozdrobnieniem gruntów i nadmiernym zagęszczeniem zabudowy na skrawkach wtórnie podzielonych działek (np. segmenty „szeregowe” na ul. Bosmańskiej, kondominium na ul. Trawiastej, przygotowanie pod inwestycję na ul. Rzeźbiarskiej).

Co to są: domy jednorodzinne czterolokalowe?
W obszarach oznaczonych w planie funkcją „MJ” (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) w obowiązującym planie Anina dopuszcza się budowę domów wolnostojących i bliźniaczych oraz małych domów mieszkalnych do 4ech mieszkań. Zapis o 4ech lokalach w domu jednorodzinnym jest jednak sprzeczny z obowiązującą definicją domu jednorodzinnego z Prawa Budowlanego (jako aktu nadrzędnego), która dopuszcza maksymalnie 2 lokale.

„Dom pod dębem”, autorzy: SDA Architekci Interesująca realizacja jednorodzinna z ul. V Poprzecznej. Fot. Piotr Grzegorczyk

Zabudowa jednorodzinna, czyli jaka?
Zapisy planu w paragrafie 12 ust.5 pkt.1 (lokalizowanie jednego budynku na jednej działce) wykluczają wg obowiązujących przepisów możliwość zabudowy bliźniaczej w obrębie jednej, nawet dużej działki. To generuje konieczność wtórnych podziałów, lub projektowanie domów jednorodzinnych dwulokalowych łudząco przypominających domy bliźniacze. Ma to sens?

Dach spadzisty. A czemu nie płaski?
Oczywiście trudno mieć żal, że charakter miejsca ewoluuje w czasie, ale zapisy obowiązującego planu z jednej strony przekreślają warte kontynuacji cechy zabudowy, z drugiej zaś niepotrzebnie kultywują budowlane archaizmy. Istniejąca od lat 50’ w okolicach ul. I i II Poprzecznej niska, kilkulokalowa zabudowa wielorodzinna mogłaby być z powodzeniem kontynuowana wzdłuż wybranych ciągów komunikacyjnych, z zachowaniem oczywiście wysokości oraz właściwych relacji do terenu biologicznie czynnego. Również narzucenie obowiązku wieńczenia nowej zabudowy jednorodzinnej stromymi dachami wydaje się niepotrzebnym rygorem – przecież po obu stronach ul. Kajki (dawniej ul. Królewskiej) znajdują się ciekawe przykłady historycznej architektury modernistycznej z dachami płaskimi. Zapisy planu powinny raczej określać nieprzekraczalne wysokości gzymsów i attyk wzdłuż wytyczonych linii zabudowy.

Dom na ul. IV Poprzecznej 13, autorzy: arch. Olgierd Jagiełło, arch. Maciej Miłobędzki, arch. J. Szczepanik-Dzikowski, lata 90’ Ukłon projektantów w stronę architektury międzywojennej. Fot. Piotr Grzegorczyk

Uliczki osiedlowe jako parkingi?
W  tych niewielu miejscach, gdzie dopuszczono w Aninie do zabudowy wielorodzinej, zapis o bilansowaniu miejsc postojowych na poziomie 1 mieszkanie do 60 m2 = 1 samochód, przerosła smutna rzeczywistość. Wystarczy przejść się w rejon skrzyżowania ulic VIII Poprzecznej, Stradomskiej oraz Zorzy, aby doświadczyć skali dewastacji. Tym samym zapis o bilansowaniu potrzeb parkingowych na terenie działki inwestycyjnej stał się martwy już w momencie uchwalania planu. W  paragrafie 30 ust.1 pkt.13 plan zakłada minimum 24 stanowiska postojowe na każdych 100 użytkowników obiektów sportowych jednocześnie. To o wiele za mało sądząc po zatłoczonych uliczkach wokół anińskiego basenu, przy działającym skateparku/lodowisku, pływalni z odnową biologiczną, klubie fitness z pokojami do squasha i salą ćwiczeń oraz placem zabaw z tężnią.

Co projektant miał na myśli?
W zapisach szczegółowych planu pojawiają się niestety niebezpieczne archaizmy. W słowniczku do planu, wskaźnik intensywności zabudowy zapisano jako „stosunek sumy powierzchni ogólnej wszystkich kondygnacji naziemnych wszystkich budynków na danym terenie, mierzonych w obrysie budynków do powierzchni danego terenu”. Powierzchnia ogólna to jednak zapis wysoce nieprecyzyjny, niewystępujący w obowiązujących normach i prawie budowlanym. Nic też dziwnego, że m.p.z.p. osiedla Anin doczekał się wkrótce po uchwaleniu, pierwszego zaskarżenia. W sentencji z wyroku WSA z 28 XII 2010 r., właśnie w sprawie skargi w w/w przedmiocie, czytamy: „(…) pomimo, że w planie nie ma określenia definicji powierzchni ogólnej, to z przepisu zawierającego definicję wskaźnika jednoznacznie wynika, że “powierzchnię ogólną budynku” stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po ich obrysie. Czy to normalne, aby zaskarżać treść planu kilka miesięcy po jego uchwaleniu?

IBJ z mansardami?
Trudno dzisiaj znaleźć w Warszawie lepiej urządzoną przestrzeń mieszkalną w relacji z zielenią parkową, niż na osiedlu IBJ w Aninie. Po 1957 roku w wielu miejscach na mapie Polski odreagowywano siermiężny, pałacowy sznyt w urbanistyce. IBJ to jeden z wielu przykładów. Atutem tej znanej realizacji jest na pewno lokalizacja w otulinie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego, eliminacja ruchu kołowego z wnętrza osiedla , humanitarne 3kondygnacyjne kubatury, precyzyjne układy mieszkań, ekonomiczne w realizacji budynki. Znane są z tamtego okresu przypadki, kiedy specjalne komisje weryfikacyjne, nakładały obowiązek „dogęszczania” terenów nowych osiedli mieszkaniowych poprzez np. doprojektowywanie wieżowców. To wielkie szczęście, że udało się tego uniknąć w Aninie (pamiętając rozmiłowanie Gomułki w irracjonalnej, zaściankowej oszczędności). Co się nie udało Gomułce – stało się możliwe w obecnej rzeczywistości. Obowiązujący plan Anina dopuszcza „podwyższenie budynków o 1 kondygnację wraz ze zmianą geometrii dachu przez uformowanie mansardy”. To właśnie ten zapis przelał czarę goryczy i sprowokował nasze działania (wspólnie z Janem Andrzejewskim) celem wpisania osiedla IBJ do gminnej ewidencji zabytków.

Willa „Snitkówka” na ul. Trawiastej 4 – Perła Anina inwestor: Izydor Snitko-Pleszko, ok. 1910 r. Fot. Michał Mroziński

Która zieleń jest wartościowa?
Dla większości obszarów Anina użyto w planie miejscowym określeń nieprecyzyjnych lub zbyt „miękkich” w kwestii gospodarowania istniejącym drzewostanem, jak np.: „ustala się obowiązek zachowania w maksymalnym stopniu istniejącego starodrzewu”, ustala się obowiązek zachowania w maksymalnym stopniu wartościowej zieleni”. W wypadku zaskarżenia sposobu interpretacji zapisów planu, każda z podanych definicji mogłaby się stać tematem odrębnych postępowań. No bo wg jakich kryteriów ocenić, która zieleń jest wartościowa? Co oznacza zachowanie w maksymalnym stopniu? Dlaczego w słowniczku do planu brakuje definicji starodrzewu?

Dla kogo funkcje usługowe?
Zależy dla kogo. Zgodnie z paragrafem 22 pkt. 1 planu dla obszarów UMN/2 i UMN/3 ustala się jako przeznaczenie podstawowe zabudowę usługowo mieszkaniową. W pkt. 2 doprecyzowano, że chodzi o zabudowę usługowohandlową wolnostojącą oraz wbudowaną w parterze budynków mieszkalnych. W latach 2011-2018 funkcję dla tych terenów odczytywano w wawerskim urzędzie wariantowo i nieobligatoryjnie, bez konieczności lokalizowania usług. Jednak od 2019 roku WAiB konsekwentnie odmawia kolejnych pozwoleń na budowę bez absolutnie oczywistej funkcji usługowej w parterze budynku. Bo każdy plan jest całością.

Gdzie jest koncepcja?
Plan miejscowy jest dla uczestników procesu inwestycyjnego – urzędnika, projektanta, inwestora – jak biblia. Tym gorzej, jeśli zawiera zapisy niejednoznaczne, lub niekompletne. Pojawiające się w planie Anina dla obszarów UMN/1, UMN/2 i UMN/3 zalecenia o „opracowaniu koncepcji programowo-przestrzennej” oznaczają ni mniej ni więcej jak to, że sam autor planu miał świadomość, że oddaje towar wybrakowany. Takie koncepcje nigdy nie powstały. Chcesz coś zrobić dobrze – zrób to sam.

Charakter osiedla?
W pkt. 1 paragrafu 12 zapisów szczegółowych planu czytamy o dopuszczeniu do modernizacji i przebudowy istniejącej zabudowy jednorodzinnej „z zachowaniem skali i charakteru architektonicznego istniejącego osiedla”. W pkt. 5 tego samego paragrafu ponownie zapisano, że dla nowej zabudowy ustala się spełnienie warunku: „architektura i zagospodarowanie terenu nawiązujące do istniejącego charakteru osiedla”.

Ludzkie charaktery zakodowane są podobno gdzieś w meandrach łańcucha DNA. Do tego ojciec, matka, dziadek, babka, szkoła i podwórko zaszczepiają w nas pasje i przyzwyczajenia, a przyzwyczajenie – wiadomo – Consuetudo altera natura hominis. Czasem trudno zdefiniować kilkoma słowami charakter człowieka. Kto więc określi charakter osiedla? Urzędnik? W oparciu o jakie przepisy obowiązującego prawa?

To oczywiście bardzo subiektywna lista wątpliwości do treści planu miejscowego Anina. Mam przy tym pełną świadomość, że procedowanie jego nowelizacji może potrwać. Wiem również, że posiadając doświadczenie planistyczne, prawnicze, administracyjne, czytając plan jako akt prawa, całościowo i ze zrozumieniem (czyli doszukując się intencji projektantów) można z tym jakoś żyć. Ale czy o to chodzi? Czy wartościami nadrzędnymi nie powinny być ład przestrzenny i harmonijny, zrównoważony rozwój? Czy w harmonijnym otoczeniu nie żyje się po prostu lepiej? Złe decyzje z zakresu gospodarki przestrzennej prowadzą nieuchronnie do powstawania takich terenów miejskich, które traktuje się jako nieatrakcyjne do życia. Zmiany nadchodzą stopniowo, lecz są nieuniknione – niezrównoważonym formom osadnictwa towarzyszą: dewastacja urbanistyczna, krajobrazowa, komunikacyjna (żeby wymienić te podstawowe). Patologie pojawiają się wszędzie tam, gdzie w zapisach szczegółowych miejscowych planów zagosodarowania brakuje np. podstawowych wskaźników zagospodarowania terenu, bądź są one nierespektowane przez strony postępowań administracyjnych.

freebonus -

pinbahis giriş

-

giritbet