Chcemy położyć ten komin…

Autor: , Osiedle: Międzylesie Data: .

Rozmowa z PRZEMO ŁUKASIKIEM, współtwórcą pracowni architektonicznej Medusa Group, która 19 października b.r. przedstawiła Komisji Rozwoju Rady Dzielnicy Wawer wstępną koncepcję nowego centrum Międzylesia.

Piotr Grzegorczyk: O Przemo Łukasiku czytam w Google: „postać ikoniczna, wybitny architekt, znany entuzjasta i propagator dziedzictwa pofabrycznego, autor m.in. nagradzanego loftu mieszkalnego Bolko Loft, Projektu Szombierki, kompleksu Fuzja w Łodzi, gdzie zaadaptowano 14 z 20 budynków pofabrycznych”. Dlaczego więc w zaprezentowanej koncepcji centrum Międzylesia nie ma nawiązań do architektury poprzemysłowej najbliższej okolicy?

Przemo Łukasik: „Bolko Loft” to jeden z moich pierwszych projektów, powstały jako adaptacja kopalnianej lampiarni. Eksperyment, który sprawdziłem na sobie i swojej rodzinie. W Międzylesiu, na tej konkretnej, zakupionej od ABB, działce inwestora nie ma obiektów historycznych, poprzemysłowych, które można poddać „kroplówce”, użyć jako kontekst, pretekst estetyczny. Co prawda, obok jest galeria Ferio Wawer – adaptacja dawnej fabryki Kazimierza Szpotańskiego, a tuż za miedzą – współczesne hale wydziału robotyki ABB, ale w obrębie naszego terenu inwestycyjnego brakuje substancji poprzemysłowej. Tu nie ma czego rewitalizować. Bardziej chodzi o to, aby wskrzesić ten teren z martwych.

PG: Na październikowej prezentacji Twój Partner, Łukasz Zagała, zapowiedział: „chcemy położyć ten komin”. Chodziło, oczywiście, o istniejący i nadal dymiący komin starej, węglowej Ciepłowni Międzylesie. Nie myślałeś nigdy o tym kominie jako o świetnym pretekście? Tak, jak np. w elektrociepłowni Szombierki?

PŁ: Mieliśmy przede wszystkim na myśli metaforyczne pozbycie się komina jako dzielnicowego „kopciucha”. Chodzi o wygaszenie brudnej, złej produkcji, o doprowadzenie do tego, aby ciepło dla Międzylesia było wytwarzane w „zielonym”, np. gazowym, źródle energii – alternatywą jest zapowiadane od lat i wciąż niespełnione przyłączenie Wawra do warszawskiej sieci ciepłowniczej. W Szombierkach użyłem wobec komina przenośni „latarnia morska” jako światła nadziei, zalążka nowej funkcji starego obiektu, zwracając uwagę na konieczność ratowania postindustrialnego dziedzictwa architektury Bytomia. To była bardziej instalacja niż projekt, rodzaj manifestu.

PG: Formalną podstawą Waszego projektu na terenach dawnych zakładów ZWAR jest specustawa mieszkaniowa1, przez wielu deweloperów traktowana jako alternatywa dla obowiązujących planów miejscowych. Jednak aktywiści miejscy oraz znaczna część środowiska architektów i urbanistów postrzega ją jako „wytrych”, ułatwiający eksplorację terenów dotychczas niedostępnych inwestycyjnie. Parametry proponowanej w Międzylesiu zabudowy znacznie odbiegają od tych zapisanych w planie miejscowym. Z jednej strony mamy koncepcje dewelopera, z drugiej – obawy mieszkańców Międzylesia, którzy pytają: jakie korzyści odniesiemy z tej inwestycji?

PŁ: Słowo „wytrych” kojarzy mi się z rozbojem, a ja w czymś takim udziału nie wezmę. Zawsze staram się wykonywać swój zawód rzetelnie i odpowiedzialnie, pamiętając, że moje działania, niezależnie od wytycznych inwestora, oddziałują na środowisko i otoczenie. Poza byciem projektantem jestem znany również z działań prospołecznych. Specustawa mieszkaniowa wzbudza wątpliwości, to prawda, ale akurat w przypadku Międzylesia jest to najlepsza, dopuszczalna prawem i skuteczna podstawa działania. Przypomnę, że art. 5 tej ustawy daje możliwość ominięcia planu miejscowego i studium w sytuacji, gdy mamy do czynienia z terenami, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny produkcyjne, kolejowe lub wojskowe. Każde z większych polskich miast ma takie tereny, „pamiątki” po radosnej industrializacji epoki PRL. Międzyleskie działki po dawnych, niegdyś ogromnych zakładach ZWAR to ponad 10 hektarów, dzisiaj przeważnie nieużytków lub zabudowanych starymi halami. Idealne miejsce dla wykorzystania specustawy, nie ma drugiego takiego w Warszawie. Przy tym, choć „ścieżka” specustawy zmusza urzędników do szybkiego działania, to przed inwestorami piętrzy bardzo wiele wymagań, zwiększanych jeszcze dodatkowo przez lokalny samorząd. Znajdujemy się dopiero na początku drogi. Oczywiście, najlepiej projektować w oparciu o miejscowe plany – i jeśli przeszkody, wynikające ze specustawy okażą się zbyt wielkie, to inwestor, największy polski deweloper, Dom Development, który po raz pierwszy zainteresował się dzielnicą Wawer, powróci do szans, jakie daje MPZP. Pamiętajmy tu jednak o ważnym czynniku: specustawa nakłada na inwestora wiele zobowiązań prospołecznych: musimy rozbudować szkołę, zbudować park i plac miejski, parkingi, trasę rowerową, udrożnić układ komunikacyjny, etc. W formule m.p.z.p.2 nie ma takich nakazów. Wspólnie z inwestorem podchodzimy do tego jednak niestandardowo: postawiliśmy na specustawę, ale cały czas konsultujemy naszą koncepcję z Zarządem Dzielnicy, z radnymi, z najbliższymi sąsiadami (ABB, Veolia, Strabag, Instytut Elektrotechniki – red.), z dyrekcją Szkoły Podstawowej nr 138 i z wieloma innymi podmiotami, a to przecież jeszcze nie koniec. Na początku Dom Development zamierzał zbudować w tym miejscu porządne osiedle mieszkaniowe, być może, kolejną zamknięta enklawę. Po zaproszeniu Grupy Medusa do współpracy i po wielu konsultacjach inwestor „zrewaloryzował” jednak swoje podejście i przedstawił radnym Wawra nową koncepcję. Chcemy odnowić, odmłodzić i ożywić tę przestrzeń największej stołecznej dzielnicy, która przed 70 laty została przyłączona do Warszawy, a nadal nie ma swojego centrum.

PG: Mieszkańcy obawiają się jednak wysokości oraz intensywności proponowanej zabudowy tego przyszłego centrum. Projektujecie np. maksimum tego na co pozwala warszawski standard urbanistyczny, czyli 7 kondygnacji (+ antresola) , proponujecie niecałe 40% terenu biol. czynnego, w tym tylko 12,4% na gruncie rodzimym…

PŁ: Szukamy równowagi, wykorzystując zapisy i procedury zapisane w specustawie. Nie czuję się przy tym jak „wyciskacz” PUM3. Proponowaną maksymalną wysokość zabudowy (7 kondygnacji) koncentrujemy w środku inwestowanego obszaru, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej fabryki ABB, w sporym oddaleniu od zabudowy jednorodzinnej czy budynków Urzędu Miasta oraz Wawerskiego Centrum Kultury. Od punktowego wypiętrzenia, planujemy tarasowo redukować wysokości budynków aż do ulicy Pożaryskiego oraz w kierunku południowym. Dachy mają być zielone. Chcemy skłonić przyszłych mieszkańców i użytkowników do zazieleniania balkonów i tarasów. W ogóle, marzy nam się w tym miejscu odpowiedzialne zarządzanie zielenią. To nie będzie standardowy projekt deweloperski – to dzisiaj nie wystarczy. Dzisiaj odpowiedzialna inwestycja nie może iść schematem „fajne mieszkania, okna, etc.”. Obok mieszkania musi być przedszkole, szkoła, podstawowe usługi, infrastruktura. Szklarnie na dachach to nie fantastyczna opowieść, naturalny wymóg naszych czasów – nie było problemem przekonanie inwestora do takich rozwiązań. To propozycja nowego centrum Międzylesia, z ekologicznymi rozwiązaniami, na wyciągnięcie ręki. Mamy szansę na zaprojektowanie skoncentrowanej w jednym (poprzemysłowym) miejscu zabudowy wielorodzinnej – mądrej, zielonej, harmonijnej, z usługami (na wyraźne życzenie radnych), z nowymi miejscami pracy, z biobazarami, stanowiskami ładowania samochodów elektrycznych. Wszyscy powinniśmy w tym uczestniczyć.

PG: Art.6.1 specustawy narzuca „sporządzenie koncepcji z uwzględnieniem charakteru zabudowy okolicy”. Które okoliczne realizacje są dla Was wzorem? Trudno np. w najbliższej okolicy znaleźć analogię dla siedmiokondygnacyjnej zabudowy wielorodzinnej o wys. 26 m …

PŁ: Problem w tym, że okoliczna zabudowa nie daje jednoznacznych kontekstów do porównania. Do czego mamy się dostosowywać? Do niskich brył galerii Ferio Wawer i hali ABB? Do starych, szkaradnych budynków pozostałości architektury „industrialnej” epoki Gomułki? Do parterowych domków w rejonie stacji benzynowej? Jeśli już, to popatrzmy na najbliższe dominanty krajobrazowe: gmach Centrum Zdrowia Dziecka, Urząd Dzielnicy czy wkrótce otwierany ośrodek senioralny Orpei. Do nich właśnie nawiązują i w pewnym sensie komponują się z nimi nasze siedmiokondygnacyjne (z antresol jednak rezygnujemy) „punktowce”, podkreślające centrotwórczy charakter tej przestrzeni.

PG: Mieszkańcy, radni obawiają się paraliżu komunikacyjnego najbliższej okolicy w przypadku oddawania do użytku kolejnych etapów projektu. Ile docelowo proponujecie mieszkań?

PŁ: Przed nami daleka droga. Realizacja całego projektu, rozłożonego na przynajmniej trzy etapy, to 5-7 lat. Wiele się może jeszcze zmienić. Na razie skupiamy się na zaprojektowaniu i przygotowaniu żądanej przez specustawę i warszawskie standardy inwestycyjne dokumentacji dla pierwszego etapu. Dopiero po „odpaleniu” pierwszego etapu rozpoczniemy prace nad drugim. W grę wchodzą przecież poważne nakłady, m.in. na zakupy kolejnych działek i wygaszanie na nich działalności produkcyjnej. Żaden inwestor nie zaryzykuje tych nakładów, nie mając pewności, czy władze dzielnicy i miasta akceptują jego koncepcje. Każde kolejne konsultacje i wewnętrzne „burze mózgów” również korygują i uzupełniają nasze plany. Pod tym względem szczególnie inspirujące było październikowe wysłuchanie przed komisją rozwoju Rady Dzielnicy Wawer. Wyciągamy z niego wnioski i chcemy za kilka tygodni wrócić do komisji z poprawkami i suplementami. Odpowiadając na Twoje pytanie, na dzisiaj aktualne są parametry ok. 25.000 mkw. powierzchni użytkowej, w tym ok. 3.200 mkw. powierzchni usługowej. Intensywność zabudowy: 1,7. Przewidujemy lokale o różnej, większej niż w innych dzielnicach, powierzchni dla ok. 800 mieszkańców. Dokładne informacje pewnie podamy w styczniu. Oczywiście, znamy obawy lokalnej społeczności o przyszły układ komunikacyjny w centrum Międzylesia. Pracujemy nad nowymi rozwiązaniami, dotyczącymi np. poprawy płynności ruchu na rondach przy tunelu i w rejonie Żegańskiej/Pożaryskiego; widzimy szanse korekty skrzyżowania Kajki/Czecha. Ograniczenia pandemii uniemożliwiły przeprowadzenie miarodajnych badań natężenia ruchu lokalnego, ale bazując na dostępnych danych i prognozach, jesteśmy przekonani, że sytuacja komunikacyjna Wawra w najbliższej przyszłości znacznie się poprawi. Przewidywane jest np. „odessanie” ruchu tranzytowego z centrum dzielnicy przez trasy obwodowe, przede wszystkim przez Most Południowy i POW, a także „trasę lubelską”. To wpłynie na płynność ruchu lokalnego i sprawnosć komunikacji miejskiej, co przełoży się na zwiększenie jej atrakcyjności. Należy również pamiętać, że wg badań ok 45% populacji dzielnicy funkcjonuje wyłącznie w jej obszarze, czyli że 45% ruchu kołowego odbywa się pomiędzy rozległymi przestrzeniami osiedli Wawra. Nie wspomnę już o SKM, która w kilkuletniej perspektywie remontów i wprowadzania nowych składów pociągów będzie coraz lepszą i atrakcyjniejszą opcją przemieszczania się do centrum Warszawy.

PG: Okoliczni mieszkańcy mają złe doświadczenia ostatnich kadencji samorządu, gdzie drastycznie niskie współczynniki parkowania w nowych inwestycjach wielorodzinnych, np. na terenie Anina, doprowadziły do paraliżu komunikacyjnego. Na prezentacji sugerowaliście, że świat zmierza w kierunku życia bez samochodów zastąpionych przez komunikację publiczną… Nowe Centrum Międzylesia również?

PŁ: Rzeczywiście współczynniki nie kłamią, ale w naszej koncepcji opieramy się na obowiązujących standardach urbanistycznych, niczego nie naginamy. Znam oczywiście miejsca gdzie samochody rozjeżdżają trawniki. Tymczasem na świecie postępuje proces wygaszania dostępu prywatnego transportu kołowego do miast. Sam, przyjeżdżając do Warszawy autem mam kolosalne problemy z parkowaniem – staram się więc z niego nie korzystać. Będąc właścicielem 3-ech samochodów, uważam, że zawyżone współczynniki parkowania to również pewna pułapka. Zrobiliśmy wszystko aby co najmniej 90% wymaganych miejsc postojowych znalazło się w garażach. Pozostałe ukrywamy na zapleczach projektowanych usług, na granicy z terenem ABB.

PG: Projektujecie typowe dla strefy śródmiejskiej, zamknięte kwartały zabudowy, a jednocześnie opowiadacie jak bardzo chcielibyście je otworzyć. Nie widzisz tu sprzeczności?

: Jak zagwarantować ogólnodostępność zielonych dziedzińców? Jeżeli np. w parterach, w przejściach bramnych na dziedzińce, powstaną ogólnodostępne funkcje usługowe, to będzie to świetny pretekst, aby te wewnętrzne dziedzińce pozostały otwarte. Oczywiście, zabudowa kwartałowa mogłaby się wydawać typową tylko dla śródmieścia, jednak dzielenie przestrzeni na ogólnodostępną, półprywatną i prywatną wydaje mi się działaniem pożądanym. Wiele zależy od przyszłej wspólnoty mieszkańców, zwłaszcza standard estetyczny otoczenia i małej, „zielonej” architektury. Z doświadczeń innych inwestycji wiem, że jeśli w początkowej fazie zasiedlenia nowi mieszkańcy ustanowią odpowiednie zasady i będą zgodnie się do nich stosować, to utrzymają najwyższy poziom.

PG: Jak odpowiesz na zarzut braku nawiązania do drewnianej architektury „świdermajerów”?

: Znamy historyczną architekturę Wawra i Otwocka, jednak nawiązania szukamy raczej w doborze materiałów elewacyjnych. Nie uważamy, aby proste analogie były najwłaściwsze. Dzisiaj ludzie oglądają i podziwiają „świdermajery”, ale sami niechętnie budują domy z drewna. Względy praktyczne biorą górę. Pamiętajmy, że częścią tutejszego dziedzictwa jest również architektura modernistyczna.

PG: Czy pandemia wpływa na architekturę i sposób aranżowania przestrzeni?

PŁ: Dla projektanta pandemia to kolejny kontekst. Okoliczność wyostrzająca zmysły. To nowe, niezbędne rozwiązania w przestrzeni publicznej, jak np. otwieranie drzwi łokciem, bramki wpuszczające pracowników, przywoływanie wind – to już teraz odbywa się bezdotykowo przy użyciu aplikacji na naszych prywatnych urządzeniach mobilnych. Ludzie się zastanawiają: co będzie jeśli pandemia kiedyś wróci? Czy zamknięta przestrzeń, w której mieszkam, jest wystarczająca i bezpieczna? W budownictwie mieszkaniowym nie do przecenienia okazały się balkony i tarasy – namiastka przestrzeni zewnętrznej. Dzisiaj, bardziej od skrzynek na listy, potrzebujemy pojemnego paczkomatu w pobliżu miejsca zamieszkania.

PG: Dziękuję za rozmowę.

(tekst autoryzowany 3 grudnia 2020 roku)

Wizualizacja osiedla mieszkaniowego w Międzylesiu. Materiały inwestora.
Wizualizacja osiedla mieszkaniowego w Międzylesiu. Materiały inwestora.
Wizualizacja osiedla mieszkaniowego w Międzylesiu. Materiały inwestora.
Wizualizacja osiedla mieszkaniowego w Międzylesiu. Materiały inwestora.
Wizualizacja osiedla mieszkaniowego w Międzylesiu. Materiały inwestora.

Przypisy:

  1. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
  2. m.p.z.p. – czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – obowiązujące prawo miejscowe dotyczące warunków kształtowana ładu przestrzennego na danym terenie.
  3. PUM – czyli powierzchnia użytkowa mieszkań – współczynnik którym posługują się inwestorzy i projektanci określający faktyczną wielkość netto (sprzedaży) danej inwestycji.
freebonus -

pinbahis giriş

- Dinamobet slot oyunları