Doświadczenia aktywistów Pragi-Południe

Czytelnikom Gazety Wawerskiej na pewno znany jest temat zapowiadanej inwestycji deweloperskiej w centrum Międzylesia na poprzemysłowych terenach ZWAR. Pomimo obowiązywania na tym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.), spółka Dom Development przygotowała koncepcję znacznie odbiegającą od jego ustaleń, z zamiarem procedowania jej w trybie tzw. ustawy „Lex Deweloper”. O szczegółach zamierzenia pisaliśmy w grudniowym numerze Gazety. W sprawę aktywnie zaangażowało się Stowarzyszenie Razem dla Wawra (SRdW), którego stanowisko w tej sprawie opublikowaliśmy w marcu. Wskazywaliśmy przede wszystkim na zbyt dużą intensywność zabudowy, nadmierną wysokość i radykalne ograniczenie powierzchni usługowej w stosunku do ustaleń planu. Swoje stanowisko przedstawiła również Rada Osiedla Międzylesie.

Po przeciwnej stronie stanęli radni Koalicji Obywatelskiej akcentując szansę na rekultywację zdegradowanego terenu ZWAR i podniesienie rangi Międzylesia jako dzielnicowego centrum. Z ich wypowiedzi biło przekonanie, że propozycja Dom Development to najlepsze co może przydarzyć się Wawrowi. „Kilka miesięcy temu pojawił się chętny na zagospodarowanie centrum Międzylesia, całego tego koszmarnego obszaru” – komentowała radna PO Sandra Spinkiewicz w kilkuminutowym filmiku opublikowanym 3 marca br. na swoim fejsbukowym profilu, strasząc przy okazji, że działki mogliby wykupić przypadkowi deweloperzy budując kilka ogrodzonych enklaw mieszkaniowych (zapewne nie doczytała, że zgodnie z zapisami m.p.z.p. na obszarze I etapu inwestycji przewiduje się 70% zabudowy usługowej).

Determinacja radnych KO starła się ze stanowiskiem pozostałych członków Rady Dzielnicy którzy, w wyrównanym boju, ale jednak nie dopuścili do przeforsowania na marcowej komisji rozwoju precedensowego stanowiska w sprawie zagospodarowania centrum Międzylesia wg przedłożonej koncepcji.

Od początku radni i członkowie SRdW korzystali z wiedzy i doświadczeń aktywistów sąsiedniej Pragi Południe. Zapraszam Państwa do lektury wywiadu z Tadeuszem Rudzkim, prezesem stowarzyszenia „Wiatrak”, współorganizatorem akcji sprzeciwu wobec planów budowy osiedla mieszkaniowego w trybie ustawy Lex Deweloper na Saskiej Kępie, o której zachowanie zabytkowego i zielonego charakteru której zabiega od lat.

W 2016 r. znalazł się w gronie założycieli Stowarzyszenia „Wiatrak”, które działa w celu zwiększenia wpływu mieszkańców całej administracyjnej dzielnicy Praga-Południe na decyzje podejmowane przez władze lokalne. Jest też współtwórcą koalicji „Cicho jest w Parku Skaryszewskim”.

Jan Andrzejewski: Zaczęło się od przedstawienia przez dewelopera projektu z kilkunastopiętrową wieżą. Zgodnie z wytycznymi ustawy inwestor musiał też wyznaczyć tereny rekreacyjne dla nowych mieszkańców i na te potrzeby wskazał trawnik między estakadami trasy Łazienkowskiej. Jak się na to zapatrywaliście?

Tadeusz Rudzki: Przede wszystkim wiele osób było zaskoczonych, że „Lex deweloper” w ogóle może dotyczyć Saskiej Kępy. Kojarzono je raczej z terenami kolejowymi lub poprzemysłowymi. Okazało się jednak, że w takim charakterze może być wykorzystany teren, na którym znajduje się dawny budynek Veolii. Zaskoczenie było tym większe, że niemal cały obszar Saskiej Kępy jest od 2006 roku objęty planem zagospodarowania przestrzennego, więc odzwyczailiśmy się od projektów, które są całkowicie niezgodne z charakterem tej części miasta. Tymczasem propozycja inwestora zakładała liczne przekroczenia ustaleń m.p.z.p. (funkcja, parametry), była też pełna nieścisłości, wręcz manipulacji. Kwestia wyznaczenia terenu rekreacyjnego w środku węzła komunikacyjnego to przy tym wszystkim drobiazg, a jednak to właśnie ten absurd pomógł przyciągnąć uwagę mediów i nagłośnić sprawę wśród zdezorientowanych mieszkańców. Skandaliczne było dla nas również to, że nikt nie rozmawiał o tej sprawie z lokalną społecznością.

JA: No właśnie, wspomniałeś już o nagłośnieniu sprawy przez media. Przybliżysz dokładniej jakie działania postanowiliście podjąć w tej sprawie?

TR: W pierwszej kolejności nasze stowarzyszenie informowało o formalnych aspektach sprawy w mediach społecznościowych. Wykorzystaliśmy też lokalne grupy. W sprawę zaangażował się Samorząd Mieszkańców publikując informacje na stronie internetowej oraz na osiedlowych tablicach informacyjnych (nota bene z mojego projektu z Budżetu Obywatelskiego). Całą sprawą skutecznie zainteresowaliśmy dziennikarzy i temat zaistniał m.in. w „Gazecie Wyborczej”, „Radiu dla Ciebie” czy „Telewizyjnym Kurierze Warszawskim”. Dodam, że komunikację prowadziliśmy tak naprawdę w dwóch sprawach, bo jednocześnie procedowany był drugi wniosek „lex deweloper” na sąsiednim Kamionku. Zależało nam na skutecznej wymianie informacji pomiędzy tymi dwiema sąsiedzkimi grupami. Wszędzie też podkreślaliśmy, że złożenie uwag jest stosunkowo proste i że każdy mieszkaniec ma do tego prawo.

JA: Mankamentem ustawy Lex Deweloper jest krótki 3-tygodniowy czas na składanie uwag – jedynej formalnej możliwości wpłynięcia na decyzję Rady Miasta. Udało wam się w pełni wykorzystać ten okres?

TR: Niestety nie jest to jedyna wada tej ustawy, ale – z punktu widzenia aktywnych mieszkańców – jedna z kluczowych. Problemem był nie tylko krótki czas, ale także słaba dystrybucja informacji ze strony Urzędu Miasta – ograniczono się do ogłoszenia w BIP o wpłynięciu wniosku i komunikatu na stronie konsultacji społecznych. To groteskowe, bo mówimy o trybie nadzwyczajnym, który pozwala na odstępstwa od planu miejscowego, więc bardzo zaskoczył nas ten lakoniczny przekaz. Inne złe rozwiązanie wynikające z ustawy, to opcja zerojedynkowa czyli- nie ma możliwości korekty wniosku po uwagach mieszkańców, po prostu Rada Miasta akceptuje albo nie. Szczęśliwie, dało nam się przekonać sporą grupę osób do złożenia uwag, a to mogło wpłynąć na radnych, by zagłosowali zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Podkreślam jednak, że nagłaśnialiśmy sprawę na każdym etapie, nie tylko w trakcie okresu składania uwag, po to, aby lokalna społeczność wiedziała i rozumiała co się dzieje. Wiemy jak to bywa w praktyce – ludzie słyszą, że „zły PiS”, „skandaliczne przepisy lex deweloper”, ale niestety media zbyt rzadko tłumaczą jak konkretne decyzje parlamentarzystów mogą fatalnie wpływać na nasze codzienne życie.

JA: Czyli da się wpłynąć na decyzję Rady Miasta, a interes społeczny może wziąć górę nad interesem dewelopera?

TR: Nasza obecność na komisji i posiedzeniu Rady Miasta z pewnością pomogła. Miałem przyjemność być jedną z osób, które prezentowały argumenty przeciwko tej inwestycji, pokazałem też manipulacje jakie stosowano w materiałach towarzyszących wnioskowi (m.in. nieprawidłowo narysowane sąsiednie budynki). Zachęciliśmy też mieszkańców do wysyłania maili do radnych – wiemy, że przynajmniej niektórzy przeczytali je i przyjęli ze zrozumieniem. W rezultacie Rada zagłosowała przeciwko przyjęciu wniosku inwestora.

Wówczas, gdy stało się już jasne, że jesteśmy dobrze zorganizowani i udało nam się skutecznie dotrzeć do radnych, rozpoczął się zupełnie nowy etap. Inwestor przeanalizował sytuację i zaczął szukać nowych pomysłów.
Odnieśliśmy też sukces na innym polu – Urząd Miasta zmienił swoje podejście w zakresie informowania mieszkańców o wnioskach lex deweloper oraz sposobie prowadzenia dyskusji na ten temat.

JA: Czy inwestor konsultował z wami na bieżąco te nowe pomysły?

TR: Przede wszystkim inwestor zaczął pytać lokalne organizacje o powody ich sprzeciwu i jakich skutków inwestycji się obawiają. Na niektóre z zarzutów odpowiedź była konkretna – np. zmieniono pracownię architektoniczną na taką, która miała m.in. doświadczenie w pracy na Saskiej Kępie. Kluczowe było jednak to, że Urząd Miasta stworzył nową procedurę, która wymusiła organizację konsultacji społecznych otwartych dla wszystkich mieszkańców jeszcze przed złożeniem kolejnego wniosku przez inwestora.

JA: Czy nowy projekt inwestora był satysfakcjonujący dla społeczników i mieszkańców?

TR: Reakcje były różne. Część osób uznała, że osiągnęliśmy duży sukces. Nowy projekt jest dużo lepiej wkomponowany w otoczenie, nie dominuje nad okolicą. Jest więcej zgodności z obowiązującym miejscowym planem. Z drugiej strony wiele osób wskazywało, że tak duży wzrost liczby nowych mieszkańców to potencjalny kłopot dla całej okolicy. Skala sprzeciwu była jednak nieporównywalnie mniejsza względem dwóch pierwszych koncepcji. Obawy budził też sam fakt skorzystania z nadzwyczajnego, kontrowersyjnego trybu lex deweloper – wiele osób wolałoby, aby do zmian dochodziło na podstawie modyfikacji zapisów planu. Niektórzy wciąż pytają czy na pewno nie wróci opcja budowy kilkunastopiętrowej wieży, jak proponowano pierwotnie.

JA: Czy jest proceduralnie możliwe, by przy zgodzie na projekt w określonej (korzystniejszej dla mieszkańców formie) powrócono do pierwotnego – kontrowersyjnego, z wieżą?

TR: Teoretycznie, pozwolenie na budowę musi spełniać kryteria określone w zaakceptowanym wniosku, ale z pewnością będziemy bacznie przyglądać się dalszym losom tej działki.

JA: Jaki jest obecnie status sprawy?

TR: 9 września Rada Miasta wydała zgodę. Przypuszczam, że obecnie trwają procedury związane ze zmianą właściciela terenu, a następnie wystąpi on o pozwolenie na budowę, jednak harmonogram nie jest mi znany. Zdziwiłbym się jednak, gdyby inwestor nie skorzystał z wywalczonej szansy. Nie wykluczam też, że przedmiotem kolejnych dyskusji będą kwestie związane z organizacją ruchu wokół nowej inwestycji gdyż, de facto, znajdzie się ona w środku istotnego węzła komunikacyjnego (ul. Urugwajska i fragment ul. Lizbońskiej stanowią połączenie ul. Saskiej z Trasą Łazienkowską).

JA: Niewątpliwym sukcesem jest doprowadzenie do odrzucenia pierwszej, skrajnie niekorzystnej wersji projektu. Przyjęto lepszy wariant, choć obiekcje i wątpliwości pozostały. Jak na tym tle oceniasz ustawę Lex Deweloper?

TR: Samo istnienie tej ustawy i rosnąca jej popularność świadczą fatalnie o praktyce planowania przestrzennego. Wystarczy przytoczyć fragment z art. 5: „Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń m.p.z.p.”. Nie rozumiem dlaczego pozwala się na tworzenie wyłomów w miejscowych planach zagospodarowania, w dodatku bez szacunku dla zapisanych w nich parametrach np. dotyczących wysokości. Na dodatek ustawa bardzo mocno ogranicza udział lokalnej społeczności. Ustawa uderza w system planowania przestrzennego, tworzy ryzyko pogłębienia chaosu w przestrzeni publicznej, osłabia rolę społeczności lokalnych. W mojej ocenie jest także korupcjogenna.

JA: Czy dostrzegasz jakieś plusy tej procedury omijającej zapisy planu?

TR: Teoretycznie plusem jest możliwość szybkiej zmiany względem tego co obowiązuje w planie, który może w danym miejscu być np. nieaktualny. W takich sytuacjach powinno się jednak aktualizować plan. Nie przyjmuję argumentu, że „zmiana planu trwa latami” – wobec tego sprawdźmy dlaczego ten proces trwa tak długo, a nie twórzmy specustawy, osłabiającej i tak mizerny system.

JA: A więc jest to bubel prawny do wycofania z ustawodawstwa czy możesz jednak wskazać jakieś obszary do poprawy?

TR: Jeżeli założymy, że taka ustawa jest potrzebna, to proponowałbym w niej m.in. dopuszczenie przeznaczenia większej części budynków na usługi – pojawienie się znacznej liczby nowych mieszkańców to obciążenie dla istniejącej infrastruktury;

Uważam za konieczne zamieszczanie informacji o nowym wniosku w sąsiedztwie proponowanej inwestycji (w terenie) – w przeciwnym razie wielu mieszkańców nigdy nie dowie się o składanych wnioskach.
Wysokość budynków powinna być zgodna z parametrami w m.p.z.p., lub nawiązywać do bezpośredniego sąsiedztwa.

W przypadku terenów objętych planami warto wprowadzić możliwość stosowania specustawy dopiero np. 10 lat od uchwalenia planu, aby uniknąć sytuacji robienia wyjątków świeżo po zakończeniu procedury planistycznej. Możliwych poprawek ustawy jest oczywiście znacznie więcej. Obecny jej kształt bez wątpienia służy interesom branży deweloperskiej, lecz dla społeczności lokalnych i krajobrazu naszych miast stanowi przede wszystkim zagrożenie.

JA: Czy w waszych działaniach dostaliście wsparcie od radnych Dzielnicy z różnych opcji politycznych?

TR: Tak. Muszę przyznać, że wielu radnych, z którymi często jesteśmy w sporze, zachowało się po prostu przyzwoicie i od początku bardzo nam pomagało – były to zarówno osoby z PiS, jak i z KO. Trudniej było na poziomie Rady Miasta – tam kilku radnych KO do ostatniej chwili lobbowało za projektem. Mieliśmy jednak tyle argumentów i szeroko zakrojoną akcję mailingową, że ostatecznie „za” zagłosowało tylko dwóch radnych: z PiS Sebastian Kędzierski, a z KO Tadeusz Ross. Cóż, tego ostatniego wolałem w roli Zulu-Guli niż miejskiego radnego.

JA: Dziękuję za rozmowę.