Kto ma pomysł na centrum Falenicy?

W grudniu odbyła się publiczna dyskusja w trybie on-line nt. projektu m.p.z.p.1 Falenica „B”, czyli ścisłego centrum w kwartale ulic Kronikarska – Bystrzycka -Podjazd – Patriotów. Spotkanie zorganizowało stołeczne BAiPP2, a uczestniczył w nim m.in. projektant planu, naczelniczka właściwego wydziału w/w biura oraz kilkunastu zainteresowanych mieszkańców. Dyskusja będzie dostępna przez najbliższe pół roku na stronie BAiPP.

To już 12 lat?
Do prac nad wyłożonym po raz pierwszy m.p.z.p. przystąpiono 12 lat temu (!?), a w 2020 dokonano jego podziału na kilka mniejszych części, pod pretekstem przyspieszenia prac (a głównie celem wyłączenia z opracowania obszarów leśnych). Na stronie BAiPP wciąż widnieje informacja o prognozowanym uchwaleniu planu w 2021 roku…
Projekt części „B” nie wydał mi się szczególnie wyrafinowany czy skomplikowany. To w zasadzie mikroplan (2,61 ha) obejmujący kilka obszarów funkcjonalnych, ul. Bystrzycką oraz 3 ciągi piesze (jak się okazało – piesze tylko z nazwy). W projekcie, poza terenem placu (B1KDP-P) i kulturoteki (B1U-K), dominuje 5 obszarów o funkcji usługowej – od B1U do B5U. Nadano im różne limity wysokości od 8 do 12 metrów, różne współczynniki intensywności zabudowy4 od 0,4 do 2,5 oraz różne minima powierzchni biologicznie czynnych od 5% do 20%.

Gdzie ten tunel?
Przede wszystkim mam pretensję, że w zaprezentowanym rysunku planu za słabo (dla laika praktycznie niezauważalnie) zaakcentowano projektowany śladem ul. Walcowniczej tunel – tak jakby jego realizacja nie była wcale przesądzona. Ten brak graficznego wyróżnienia odbiera rysunkowi realizmu, bo przecież – zwieńczony olbrzymim rondem na skrzyżowaniu z ul. Bystrzycką kanał wylotowy projektowanego środkiem ul. Walcowniczej tunelu podzieli tę przestrzeń dramatycznie – wizualnie, komunikacyjnie, funkcjonalnie – na dwa niezależne obszary. Na wyłożonym m.p.z.p. tego nie widać.

Po drugie, nie przyjmuję wyjaśnień projektanta co do powodów ponad 6-ciokrotnego zróżnicowania intensywności zabudowy pomiędzy wymienionymi pięcioma obszarami funkcjonalnymi (od 0,4 do 2,5), a także wprowadzenia limitu wys. do 8 metrów dla obszarów B4U i B5U, kiedy dla pozostałych B1U, B2U i B3U przyjęto 12 metrów. Będę postulował w złożonych uwagach o ujednolicenie wszystkich parametrów zabudowy we wszystkich obszarach od B1U do B5U.

Dlaczego tak mało PBC5?
Dziwi mnie zróżnicowanie wszystkich pięciu obszarów od B1U do B5U pod kątem minimalnego procenta PBC5. Dla obszaru B5U jest to tylko 5%! (a pamiętać należy, że prawo dopuszcza bilansowanie PBC zielonymi dachami). Jak się wyraził projektant planu – „inny współczynnik (niż 5% – proponowany pod obecnego właściciela terenu – spółkę handlową znaną z prowadzenia sieci sklepów detalicznych – aut.) uniemożliwiłby zagospodarowanie działki zgodnie z celem jakiemu ma służyć”. Czyli jakiemu celowi ma właściwie służyć zagospodarowanie obszaru B5U i kto ma największy wpływ na kształtowanie centrum lokalnego Falenicy – projektant, mieszkańcy, samorząd czy obecni gestorzy terenu?

Jak ma wyglądać plac?
Jednak moja największa pretensja dotyczy kształtowania terenu nowopowstającego placu miejskiego (obszar planu oznaczony symbolem B1KDP-P). Obecnie znajduje się tutaj powstały wraz z parkingiem w 2012 roku Skwer Nauczycieli Tajnego Nauczania, w którego przestrzeni ma się niebawem pojawić przegłosowana w Budżecie Obywatelskim A.D 2019 fontanna (mam nadzieję, że inwestycja ta zostanie jeszcze – niestety – wstrzymana, póki nie zapadną ostateczne decyzje względem kształtu placu). Idealnie byłoby doczekać realizacji wielofunkcyjnej przestrzeni obudowanej eleganckimi pierzejami z trwałą i estetyczną acz nienachalną posadzką, oprawą oświetleniową, być może niewielkim oddzieleniem akustycznym od hałaśliwego wylotu tunelu, przestrzenią gotową na hałaśliwe imprezy kulturalne lub miejskie festyny, a w międzyczasie – na tak potrzebny parking.

W zapisach szczegółowych wyłożonego projektu m.p.z.p. kontynuowana jest w tym obszarze funkcja podstawowa – plac miejski, oraz dopuszczalna – parking; wszystko pomiędzy ulicami Walcowniczą, Bystrzycką, Podjazd, a nowym budynkiem kulturoteki. Projektant „nie chciał, aby cokolwiek z tym obiektem konkurowało, aby go nie przyćmiło skalą, gabarytami” bo „kulturoteka to duma władz lokalnych, że udało się obiekt tego typu zbudować”. I jeszcze: „Aby nie burzyć odbioru tej przestrzeni jako placu wskazane jest wyznaczyć maksymalną wys. sąsiedniej zabudowy na 8 m.” Nie zgadzam się z tym. To trochę jakby powiedzieć, że aby nie burzyć przestrzeni wokół hotelu MDM wszystkie pierzeje placu Konstytucji winny mieć maksymalnie 2/3 jego wysokości. Mają?

Obowiązujące linie zabudowy
Zadziwia mnie dlaczego przy okazji pracy nad m.p.z.p. centralnej części falenickiego „Centrum Lokalnego” nie pokuszono się o nadanie tej przestrzeni właściwego kształtu poprzez racjonalne przesunięcia granic obszarów, wyznaczenie obowiązujących linii zabudowy oraz określenie limitów zainwestowania sprzyjających powstaniu przestrzeni miejskiej z prawdziwego (acz lokalnego) zdarzenia? Przecież PLAC jest ważniejszy od budynku kulturoteki! To PLAC nada jej oraz pozostałym wokół niego obiektom właściwą rangę.

Granice własności
Zaproponowany w projekcie planu sposób kształtowania zabudowy to nawet nie jest zbiór kompromisów – raczej usankcjonowanie stanu faktycznego i zgoda na zabudowę obszarów B4U i B5U pawilonami handlowo-gastronomicznymi. Czy tak ma wyglądać projektowanie przestrzeni miejskiej? Kiedy z ust projektanta padają słowa: „Została podjęta decyzja nie idziemy w wywłaszczenie terenu B5U.” to słyszę, że stoją za tym decyzje polityczne, które wolą transferować publiczne środki w spektakularne obiekty (targowisko, kulturoteka) niż w wywłaszczenia (których nie widać gołym okiem), a które pozwoliłyby na racjonalne kształtowanie przestrzeni. To nic, że budowa targowiska trwała 2 lata dłużej i że kosztowała 50% więcej niż zakładano. Pan zapłaci, Pani zapłaci – społeczeństwo, ale do skomplikowanej procedury wywłaszczeń i zamiany własności się nie dotykamy, bo nikt tego nie doceni… Doceni, tylko umiejętnie to opowiedzcie Państwo decydenci.

Jak konsultowano targowisko?
Moja kolejna wątpliwość dotyczy poprowadzenia w obszarze B3U równoległej do ul. Trocinowej nieprzekraczalnej linii zabudowy. Otóż wrysowana została ona w połowie szerokości istniejącego od niedawna pawilonu handlowego – wybudowanego w ub. roku w ramach nowego targowiska. Czyżby osoby decydujące o kształcie i zakresie największej ostatnio inwestycji falenickiej nie skonsultowali ani z BAiPP ani z projektantem procedowanego od 2009 roku planu miejscowego lokalizacji zabudowy nowego targowiska? Oczywiście wytyczne planu dotyczą przyszłych inwestycji, ale targowisko zbudowano przed chwilą, więc jeśli ktoś miał jakąkolwiek wizję na Centrum Lokalne, chyba powinien konsultować: gdzie, co i jak powinno zostać zabudowane? Chyba, że takiej wizji nie było…

Którędy na plac?
I na koniec – bardzo brakuje dodatkowej komunikacji pomiędzy placem B1KDP-P, a ul. Patriotów. Jakkolwiek obszar B5U miałby zostać zabudowany – warto, aby w zapisach planu uwzględniono służebność przejścia pieszego – np. jako kontynuacji ciągu B3KP – ale wystarczyłoby wpisać taką służebność dla działki na której stoi kulturoteka, po jej południowej stronie.

---

Falenickie „Centrum Lokalne”, jako idea planistyczna z 2013 roku, miało być w założeniu ogólnodostępną przestrzenią publiczną o przyjemnej, ładnej formie urbanistycznej, służącą wymianie handlowej, intelektualnej, społecznej, budującą lokalną wspólnotę. Z 10-ciu pilotażowych lokalizacji warszawskich „Centrów Lokalnych” 4 poległy już na starcie, zaś wśród kolejnych 6-ciu falenickie centrum wyróżnia się wielkością
zainwestowanych środków bo aż 24,4 mln³ (i to na pewno nie koniec wydatków). Czy wyłożony projekt planu miejscowego dla centrum Falenicy uwzględnia pokładane w nowym „Centrum Lokalnym” nadzieje?

---

Drugie wyłożenie planu?
Od kilku lat wynajmuję w Falenicy biuro. Od kilkunastu bywam w niej regularnie przemieszczając się pieszo, rowerem, samochodem. Dzięki aktywności wokół wawerskich nieruchomości drewnianych, zwłaszcza świdermajerów, docierałem przez ostatnie 4 lata, chcąc nie chcąc, do ludzi z Falenicą związanymi, do materiałów historycznych, map, tekstów. Brałem udział w kilku nieformalnych spotkaniach organizowanych wokół konfliktu o lokalizację cmentarza. Wreszcie, w ub. roku, wspólnie z Anną Miarą ze Stowarzyszenia Razem dla Wawra, przygotowaliśmy do Gazety Wawerskiej obszerny materiał o przygotowaniach i realizacji elementów Centrum Lokalnego w Falenicy czyli budynku kulturoteki oraz budowy targowiska. To były dziesiątki przeczytanych tekstów: sprawozdań, wykazów, raportów z konsultacji społecznych, z kontroli itp… Przez niespełna 2 lata przewodniczyłem wawerskiej komisji ładu przestrzennego. Z zawodu i wykształcenia jestem architektem. Wiem, że w Falenicy mieszkają czynnie działający architekci, na pewno bardziej doświadczeni ode mnie. Mam nadzieję, że włączyli się w procedurę planistyczną zgłaszając uwagi do wyłożonych części planów. Do 5 stycznia był jeszcze na to czas. Przed uchwaleniem planu, czy przed jego kolejnym publicznym wyłożeniem?

Przypisy:

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
2. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego
3. Szacowane, niepełne koszty budowy targowiska oraz kulturoteki.
4. Współczynnik intensywności zabudowy „I” to stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji naziemnych (po ich obrysie zewnętrznym) do powierzchni tego obszaru.
5. PBC – powierzchnia biologicznie czynna. Zgodnie z prawem, do jej zbilansowania można także włączyć 50% powierzchni zielonych dachów i tarasów.

---

Proponujemy:

• przesunięcie granicy obszaru B4U i wprowadzenie obowiązujących linii zabudowy placu;
• dostosowanie granic istniejących obszarów B5U i B4U (zmieniając go kształtem i powiększając) z uwzględnieniem nowych, obowiązujących (zamiast nieprzekraczalnych) linii zabudowy (czerwone kreski) pod kątem nadania placowi B1KDP-P czytelnej, prostokątnej formy;
• dopuszczenie w obszarach B5U i powiększonym B4U do wysokości zabudowy wyznaczonej przez sąsiedni budynek kulturoteki (11-12 metrów?) z dopuszczeniem unkcji biurowych oraz użyteczności publicznej;
• otwarcie na plac od strony ul. Rożek – mogłoby być tylko przejściem bramowym w poziomie parteru (kolor jasnoniebieski) – i oto – mamy plac!;
• dla obszaru B5U – nałożenie obowiązku służebności w postaci ogólnodostępnego przejścia jako kontynuacji ciągu pieszego B3KP w kierunku ul. Patriotów (kolor zielony).
  Dla wszystkich obszarów od B1U do B6U postulujemy:
• wprowadzenie identycznych współczynników minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 15% (na gruncie rodzimym);
• dopuszczenie max wysokości 11-12 m oraz współczynnika intensywności zabudowy „I”= 2,0 przy zachowaniu max powierzchni zabudowy np. 0,7 oraz wprowadzenie rygoru dachów płaskich z możliwością miejscowego kształtowania dachów i daszków spadzistych, gdyby wymagała tego stylistyka np. nawiązania do architektury tradycyjnej drewnianej (zwłaszcza przy kształtowaniu południowej pierzei placu).

---