Nic o Was bez Was

Autor: , Osiedle: Las Data: .

Zdeterminowani mieszkańcy ul. Sęczkowej 62 walczą o uznanie ich za stronę postępowania administracyjnego.

Osiedle Las,ul. Sęczkowa
Osiedle Las jest pod wieloma względami wyjątkowe. To w zasadzie jednorodzinne zaplecze sąsiedniego Gocławia. Jednorodzinne, a jednak bijące po oczach intensywnością i „łanowym” charakterem zabudowy, nad którym ciążą stosunki właścicielskie dawnych gruntów rolnych. Uchwalony w 2019 plan miejscowy pogłębił tylko patologie zamiast wprowadzać ład w miejscach jeszcze niezabudowanych. Część win leży niewątpliwie po stronie twórców planu. To przede wszystkim oni przeforsowali 12 m. wysokości dla zabudowy jednorodzinnej, usankcjonowali ubóstwo dróg, zbyt wąskie szerokości pasów drogowych, napięte współczynniki intensywności zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
W przypadku inwestycji na ul. Sęczkowej 60 – już zbudowanej, choć jeszcze nie zasiedlonej (być może niesprzedanej) 8-mio segmentowe szeregówce, na wyśrubowane zapisy planu miejscowego nałożyły się dodatkowo błędy urzędników. Czy przypadkowe?

Delegowanie postępowań
Decyzję o pozwoleniu na tę budowę wydał 15 X 2020 mokotowski Wydział Architektury i Budownictwa. Dlaczego aż mokotowski? Bo w wawerskim urzędzie podjęto w tamtym czasie decyzje o delegowaniu części postępowań do innych dzielnic. Tłumaczono to zatorami w pracy wawerskiego wydziału, nagłymi absencjami personelu, brakiem wykwalifikowanej kadry i pieniędzy na nowe etaty… Jako ówczesny obserwator i radny uważałem i uważam, że to nie było konieczne i należało energicznie uzupełnić stany kadrowe zespołu wbrew wszystkiemu. Tymczasem działo się coś wręcz odwrotnego…

Pozwolenie przez zaskoczenie
Decyzja o pozwoleniu na budowę stała się prawomocna i ostateczna z dniem wydania, na mocy oświadczenia architekta, że obszar oddziaływania projektowanego obiektu nie wykracza poza granice działki inwestycyjnej. Jednak obok mieszkają ludzie. Niezwłocznie po rozpoczęciu prac budowlanych, kompletnie zaskoczeni tym faktem sąsiedzi zażądali wglądu w dokumentację (w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej, ponieważ nie uznano ich za stronę) i już 19 XI 2021 złożyli wniosek o wznowienie w/w postępowania, wskazując m.in. na rażącą niezgodnośc projektu z planem miejscowym oraz kwestionując oświadczenie projektanta o nieoddziaływaniu na najbliższe sąsiedztwo. To poważne zarzuty. Takie wznowienie nastąpiło 04 I 2021, jednak już po 10-ciu dniach zostało zakończone odmową uchylenia pozwolenia na budowę.

Wzajemne relacje obu inwestycji. Z prawej strony widoczny plac zabaw na terenie przedszkola. Źródło: mapa UM

Trafiła kosa na kamień
W większości podobnych postępowań w zasadzie sprawa byłaby na tym etapie przesądzona. Tymczasem, niezrażona niepowodzeniem grupa właścicieli segmentów przy ul. Sęczkowej 62, postanowiła walczyć o swoje prawa dalej.

Zaskarżyli odmowę uchylenia do Wojewody Mazowieckiego, dołączając opinie biegłego sądowego, który wykazał m.in. rażącą niezgodność złożonej dokumentacji z planem miejscowym, w którym zapisano rygor minimalnej wielkości działki pod segment 300 m.kw. Tymczasem na działce o pow. 1519 m.kw. zaprojektowano 8 (osiem?!) segmentów, co daje 189,9 m.kw. na segment. Coś się tutaj nie zgadza; ktoś mało uporczywie patrząc nie zauważył, że 189,9 to jednak sporo mniej niż 300…

Biegły wykazał, że projektowana kubatura ograniczy możliwość przyszłej zabudowy sąsiednich działek, a skoro tak – to nieprawdziwe jest oświadczenie projektanta o nieoddziaływaniu inwestycji na teren przyległy.
Prawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania ma kluczowe znaczenie dla postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę ponieważ, zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 Ustawy prawo budowlane, w oparciu o zasięg tego obszaru ustalany jest krąg stron postępowania. Tym samym doszło wg biegłego do rażącego naruszenia zapisów Kpa i  pozbawiło właścicieli segmentów Sęczkowa 62 uprawnień występowania jako strona postępowania.


Art. 3 pkt. 20 Ustawy prawo budowlane
Obszar oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.


Ponadto, w ostatniej swojej opinii biegły wykazał, że pewne elementy już wykonanego zagospodarowania terenu inwestycji na Sęczkowej 60 (opaska wokół budynku, obrzeża betonowe, tarasy ogrodowe) zostały wybudowane niezgodnie z zatwierdzonym projektem, naruszając w ten sposób nieprzekraczalny w zapisach planu minimalny współczynnik powierzchni biologicznie czynnej.

Zwycięstwo?
04 VIII 2022 Wojewoda Mazowiecki uchylił decyzję z 14 I 2021 o odmowie uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę. (Brzmi to trochę skomplikowanie, ale otwiera drogę do wzruszenia pozwolenia na budowę.) W uzasadnieniu podkreślono, że organ I instancji nie poddał analizie wskazanej przez stronę skarżącą przesłanki na podstawie Art. 145 par. 1 pkt. 4 Kpa który brzmi: „W sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu”.

Nadto, Wojewoda Mazowiecki w swojej decyzji wskazał, iż Organ administracji nie rozpoznał wniosku skarżących pod kątem przesłanki z art. 145 § 1 pkt 1 Kpa który brzmi: „W sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie jeżeli dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe.”
Chodzi w tym kontekście najprawdopodobniej o wskazanie niezgodności projektu z miejscowym planem.

Kto zawinił?
Pozostaje kwestia podejrzenia o niedopełnienie przez urzędnika (-ów) obowiązków wynikających z  Art. 35 ust. 1 pkt 1a Ustawy prawo budowlane, a także kwestia podejrzenia o złożeniu przez projektanta nieprawdziwego oświadczenia o zgodności dokumentacji z przepisami prawa. Pokrzywdzeni mieszkańcy również na tym polu zamierzają dochodzić sprawiedliwych rozstrzygnięć.


Art. 271 § 1. Kodeksu Karnego
Funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.


6-ciu gniewnych właścicieli
Jestem pełen uznania dla konsekwencji i determinacji właścicieli 6-ciu segmentów Sęczkowa 62 i zamierzam im sekundować aż do ostatecznego zakończenia sporu. W mrocznej historii wydanych w ciągu ostatnich 10-15 lat decyzji budowlanych na terenie osiedla Las, aż roi się od nieścisłości, wykluczeń stron, zawyżania lub zaniżania wskaźników planistycznych, ignorowania linii zabudowy, wysokości, szerokości elewacji, liczby miejsc postojowych itp… Dlatego właśnie Las wygląda dzisiaj jak Las.
Chciałbym tym tekstem dodać odwagi mieszkańcom wszystkich wawerskich osiedli, pokrzywdzonym sąsiadom (wyrastających jak ostatnio paczkomaty) nowych inwestycji: nie bądżcie bierni, nie lękajcie się! Wobec wątpliwych i naciąganych decyzji administracyjnych zagrażających Waszym własnościom występujcie wspólnie z sąsiadami, uzbrojeni w przepisy, rzeczoznawców i prawników. I niezależne media lokalne 🙂


Stan faktyczny zaistniały prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie doszło do szeregu uchybień mających wpływ na treść wydanego orzeczenia np. niewłaściwe określenie stron postępowania, oczywiście wadliwa ocena dowodów i proces ich gromadzenia. Urzędnicy badając dokumentację, znając powszechnie obowiązujące prawo i wydając decyzję, która z oczywistych względów została wzruszona powinni odpowiedzieć za czyny mogące być przestępstwem a związane z przekroczeniem uprawnień (art. 231 KK) lub też oparciu się o dokumenty poświadczające nieprawdę (art. 271 KK).

Prokurator ma moc wstrzymania prac budowlanych, zabezpieczenia majątku w poczet zaspokojenia przyszłych roszczeń a także choćby tymczasowego odsunięcia od wykonywanych obowiązków osoby decyzyjne – jeżeli nie dla dobra obecnie Pokrzywdzonych to w celu uniknięcia uchybień w przyszłości, a zatem zgłaszanie wszelkich nieprawidłowości Organom Ścigania wydaje się wręcz konieczne.

Adwokat Dawid Antonik