Dzierganie Hafciarskiej…

Jeszcze tylko do 1 czerwca jest czas na składanie uwag do wyłożonego ostatnio miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. Hafciarskiej w Międzylesiu.

Obszar
objęty projektem m.p.z.p.1 rejonu ul. Hafciarskiej jest położony w północno wschodniej części Międzylesia. Od północy i wschodu graniczy z Mazowieckim Parkiem Krajobrazowym, a jego środkiem snują się wody Kanału Wawerskiego. Ten ok. 111 ha areał charakteryzują: duży udział gruntów leśnych, przewaga zabudowy jednorodzinnej oraz 2 tereny ekskluzywne – „Instytut Elektrotechniki” oraz ośrodek „Centrum Rehabilitacji Edukacji i Opieki TPD Helenów”. Obszar objęty projektem planu częściowo pokrywa się z obowiązującym od 2001 roku m.p.z.p., który z chwilą uchwalenia nowego planu zostanie wygaszony.

Rysunek wyłożonego m.p.z.p. rejonu ul. Hafciarskiej. 1. Obszar 14.U/MN 2. Obszar 21.2.U/MN 3. Obszar 15.2.U/MN 4. Inwestycja “Casa Fiore” 5. Obszar 16.2.U z przedszkolem “Leśny Zakątek” 6. Teren Instytutu Elektrotechniki 7. Teren Centrum Rehabilitacji Edukacji i Opieki TPD Helenów 8. Ok 8ha prywatnej, ogrodzonej w 2021 roku działki leśnej, której funkcja leśna zostaje w projekcie wyłożonego planu zachowana.

Projekt
to schludnie narysowany plan miejscowy, czytelny w warstwie rysunkowej i opisowej. Wszystkie obszary są numerowane kolejno, jeden po drugim i nie ma problemu z szybkim odszukaniem konkretnego zapisu szczegółowego.

Na pierwszy rzut oka jest dobrze. To co jeszcze niedawno wzbudzało niepokój mieszkańców, czyli losy ogrodzonego przez właścicieli w 2020 roku 8 hektarowego kompleksu leśnego pomiędzy ulicami Kosynierów, Czatów i IX Poprzeczną, w m.p.z.p. Hafciarska pozostanie lasem. Podobnie, jak nieco większy i dorodniejszy teren leśny pomiędzy ul. Bielszowicką a Instytutem Elektrotechniki. To cenna i ważna ochrona prawna tych lasów. Oby tak zostało do momentu uchwalenia.

Pod topór pójdzie jednak sporo drzew po północnej stronie Kanału Wawerskiego. Wiele z tamtejszych prywatnych działek uzyskało (o dziwo) zgody odlesieniowe2 i będą mogły być zabudowane. O tym też traktuje tekst Jana Andrzejewskiego pt. „Procedury zamiast urbanistycznych koncepcji” z Gazety Wawerskiej nr 58 (maj 2023).

Mieszkaniówka i usługi
W dawnym obszarze MJ/11 o przeznaczeniu na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wyznaczono trójkąt 14.U/MN, w którym do mieszkaniówki dołożono funkcję usługową. Po drugiej stronie ulicy Hafciarskiej duży obszar 21.2.U/MN przeznaczono również na usługi lub zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Nie byłoby to może powodem do niepokoju, gdyby nie znajdująca się w słowniczku projektu definicja usług. Zatem, cytując za słowniczkiem: „ilekroć w tekście projektu planu jest mowa o usługach – należy przez to rozumieć działalność prowadzoną na terenie lub w budynkach wolnostojących lub lokalach użytkowych, z wykluczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (…)”.

Dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN) ustalono formę zabudowy – wolnostojącą lub bliźniaczą. Z tego wynika, że jeśli na tych działkach nie powstanie zabudowa jednorodzinna to mogą powstać obiekty handlowe do 2000 m² powierzchni usługowej (a ile całkowitej?) albo – jedno i drugie. Można sobie więc tam wyobrazić osiedle bliźniaków (po dwa lokale w każdym) z towarzyszeniem usług. Sprzyjają też temu parametry uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości działek, gdzie minimalna ich powierzchnia wynosi 800 m².

Zamiast funkcji naukowej – mieszkaniówka
Ponad 17-hektarowy teren Instytutu Elektrotechniki (dziś „Sieć Badawcza Łukasiewicz – Instytut Elektrotechniki”) istnieje w tym miejscu od 1951 roku. Na ten cel wywłaszczono właścicieli tych terenów. Wydawałoby się, że ten należący do Skarbu Państwa kompleks, zdefiniowany w obowiązującym planie jako „teren działalności naukowo-badawczej”, stanowi nierozerwalny byt. A jednak TU nastąpiła zmiana. W wyłożonym projekcie niektóre obszary Instytutu przeznaczono na usługi (bez zdefiniowanego profilu), lub zabudowę jednorodzinną.

Instytut Elektrotechniki
rozpoczął budowę obiektów w Międzylesiu w 1951 roku. Powstał wtedy ogrodzony, wielohektarowy teren z własną bocznicą kolejową. Według ówczesnych koncepcji miał to być centralny ośrodek naukowo-badawczy dla całego obszaru krajowej elektrotechniki. Lokalizacja nie była przypadkowa – w sąsiedztwie znajdowały się już Zakłady Wytwórcze Aparatury Rozdzielczej ZWAR (dawniej zakłady Szpotańskiego), jedyny wówczas krajowy producent aparatury wysokiego napięcia. Bliskość fabryki zapewniała niezbędną infrastrukturę i kadry, a rozległy teren możliwość przyszłej rozbudowy oraz niezbędną izolację od oczu ciekawskich. Wszak zimnowojenna doktryna szukała wroga za każdym wiejskim ustępem.

Przeznaczenie całego obszaru Instytutu na działalność naukowo-badawczą przetrwałoby do dziś, gdyby nie pewna okoliczność. Otóż w grudniu 2015 spółka Capital lnvestment Estate nabyła od Instytutu Elektrotechniki prawo użytkowania wieczystego działek nr 52/103 i 47/3 i szybko, bo już w maju 2017, zaskarżyła uchwalony plan miejscowy w części dotyczącej narzuconej funkcji obszaru.

Spółka zarzuciła postanowieniom uchwalonego w 2001 roku planu m.in. naruszenie art. 14 ust. 8 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 87 Konstytucji RP w taki sposób, że definiując funkcje obszaru przyporządkowano im normy konkretne i indywidualne, podczas gdy powinny stanowić normy generalne i abstrakcyjne. Krótko mówiąc, wg skarżącego w zapisach szczegółowych planu Instytut Elektrotechniki nie powinien być jedynym adresatem jego zapisów. W uzasadnieniu skargi Spółka wskazała, iż jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej ww. działek gruntu o nr ew. nr 52/103 oraz nr 47/3. Nieruchomość ta objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2001 roku, w którym teren został zdefiniowany, jako teren działalności naukowo-badawczej Instytutu Elektrotechniki. Zapis § 26 ust. 1 kwestionowanej Uchwały ustala przeznaczenie podstawowe związane z działalnością naukowo-badawczą Instytutu Elektrotechniki i dopuszcza przebudowę i budowę obiektów związanych funkcjonalnie z podstawową działalnością Instytutu. W związku z powyższym skarżąca strona, jako podstawowy zarzut wobec kwestionowanych postanowień m.p.z.p wskazała, iż jedynym adresatem powyższych zapisów jest Instytut Elektrotechniki.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przyznał rację Spółce i obszar o powierzchni prawie 6000 m² został wyłączony z planu miejscowego. Nikt się od tej decyzji sądu nie odwołał (bo żadnej ze stron na tym nie zależało…).

W lipcu 2022 Spółka uzyskała decyzję nr 266/WZ/2022 o warunkach zabudowy wydaną przez Urząd Dzielnicy Wawer na podstawie przepisów regulujących proces zabudowy działek na terenach na których nie istnieje plan. Na działkach dopuszczono intensywną zabudowę szeregową. Planiści, jak czytamy w uzasadnieniu wyłożonego m.p.z.p. Hafciarskiej, usankcjonowali przeznaczenie wynikające z tejże decyzji. Teren oznaczony jako 15.2.U/MN został przeznaczony w planie pod usługi lub zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem formy wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej. Do wyboru, do koloru. Tak więc Spółka Capital lnvestment Estate z chwilą uchwalenia nowego planu zyskałaby drogę do budowy podobnego osiedla jakie powstało na sąsiednich działkach pod śródziemnomorską nazwą Casa Fiore. Pisaliśmy o tej inwestycji w grudniowym numerze 2021 roku Gazety Wawerskiej.


Każdy z nas ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub podmiotów4. W tym przypadku istotne jest powołanie się na Art.1 Ustawy o planowaniu przestrzennym, w którym wymienione są konkretne podstawy kształtowania ładu przestrzennego m.in.: prawo własności, walory architektoniczne i krajobrazowe, wymagania ochrony środowiska (w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych), ochrony dziedzictwa kulturowego, wymagania ochrony zdrowia, bezpieczeństwa ludzi i mienia, potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa, potrzeby interesu publicznego i jeszcze wiele innych.

Ustalając przeznaczenie terenu organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag5, jednak nadrzędnym celem jest zawsze kształtowanie ładu przestrzennego i zrównoważony rozwój6. Niestety – rozstrzygnięcia prezydenta o nieuwzględnieniu wniosków i uwag do projektu planu nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.



Być może sprawa ustalenia funkcji obszaru 15.2.U/MN wydaje się przesądzona, a jednak rodzi się pytanie: czy poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie powinien żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, gdyż stosownie do przepisu art. 137 o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość lub jej część, stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu?

Geometria dachów
W większości obszarów planu projektanci dopuścili dachy płaskie (od 0 do 12 stopni nachylenia połaci), lub strome (od 25 do 45 stopni), uniemożliwiając tym samym stosowanie dachów pochyłych (od 12 do 25 stopni nachylenia połaci). To decyzja niezrozumiała choć, jak stwierdziła w trakcie dyskusji publicznej projektanta – poparta wnioskami wyciągniętymi z wizji lokalnej w terenie. My takiej wizji nie przeprowadziliśmy – po prostu na podstawie zdjęć lotniczych warszawy w serwisie www.ukosne.um.warszawa.pl stwierdzamy, że w obszarze m.p.z.p. Hafciarska występują wszystkie typy dachów, a dach pochyły (12-25 stopni) występuje tutaj nader często. Czy nie jest to więc nadmierne ograniczenie w sposobie kształtowania zabudowy?

Jak liczyć intensywność?
W słowniczku do planu zabrakło wg nas jednoznacznej definicji intensywności zabudowy – czy liczona ma być jako stosunek powierzchni całkowitych wszystkich, także podziemnych kondygnacji do powierzchni działki, czy tylko naziemnych? Istnieją w tej materii spory, a jednoznaczny zapis rozwiałby wątpliwości inwestorów.

Czy przedszkole „Leśny Zakątek” jest bezpieczne?
W 2021 roku wystąpiliśmy o kopie wszystkich wniosków zarządu dzielnicy do BAiPP3 w sprawie m.p.z.p. Hafciarskiej. Podobne zapytanie powtórzyliśmy w kwietniu b.r. Czego się dowiedzieliśmy?

Otóż, 23 lipca 2020 Zarząd Dzielnicy Wawer (wnioskiem podpisanym przez wiceburmistrzów Leszka Baraniewskiego i Jacka Wiśnickiego) wniósł o „ujednolicenie obszaru funkcyjnego (…) do obszaru o funkcji usługowej bez przesądzania o jego profilu, z możliwością lokalizowania tam m.in. usług oświaty, usług zdrowia i funkcję biurową”. Chodzi o teren opisany w obecnym projekcie planu symbolem 16.2.U, na którym znajduje się przedszkole nr 85 „Leśny Zakątek”. BAiPP przychyliło się do tego wniosku z nawiązką, opisując funkcję obszaru 16.2.U jako: ustala się przeznaczenie terenu – usługi, w szczególności z zakresu ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty lub żłobka. A więc gładko i elegancko dopuszczono w tym obszarze funkcje usługowe zgodnie z opisem. W słowniczku do planu funkcję „usługi” opisano jako: działalność prowadzoną (…) w budynkach wolnostojących lub lokalach użytkowych, z wykluczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (…).

Jednym słowem w obszarze 16.2.U, w skrajnym przypadku (a taki należy zawsze brać pod uwagę przy odczytywaniu zapisów planów), będzie mógł stanąć 12 metrowej wysokości obiekt o pow. zabudowy 20% terenu i intensywności zabudowy 0,8 (np. dla działki 1ha jest to 8 000 m2 sumy powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji). Nieprzekraczalne 2000 m2 powierzchni sprzedaży będzie mogło towarzyszyć np. dodatkowe 6000 m2 powierzchni zaplecza magazynowo – administracyjnego dla tej sprzedaży.

Niech nikogo jednak nie zmyli określenie „w szczególności”. W słowniczku do planu widnieje definicja funkcji terenów: podstawowej i pomocniczej. W tym wypadku projektanci nie skorzystali z możliwości zdefiniowania tych funkcji w sposób jednoznaczny. Efektem jest zapis, który pozwala na lokalizowanie w obszarze 16.2.U każdej usługi, także np. sklepu typu „dyskont”, ponieważ określenie „w szczególności” nie jest nakazowe, a jedynie intencjonalne (i odbieramy je jako bardzo szkodliwe, bo mogące wprowadzać w błąd niezorientowanych czytelników i konsumentów planu). Skutkiem takiego zapisu może być dopuszczenie do likwidacji obecnej funkcji przedszkola, bez względu na czyjekolwiek ustne deklaracje w tej sprawie. Liczy się wyłącznie to co jest zapisane w planie.


Nie chcecie likwidacji funkcji przedszkolnej w tym miejscu? – Wyślijcie swoją uwagę w sprawie zmiany omawianego zapisu do BAiPP najpóźniej do 1 czerwca 2023. Niech funkcja przedszkola pozostanie w tym miejscu obowiązująca!


Ostatnie konsultacje
na temat m.p.z.p. rejonu ul. Hafciarskiej odbyły się 17 maja w Urzędzie Dzielnicy na ul. Żegańskiej 1. Po raz ostatni można było zadać pytania i podyskutować z projektantami planu. Na spotkanie przyszło wielu mieszkańców, a jednym z często poruszanych tematów była m.in. kwestia projektowanego ciągu pieszo-rowerowego biegnącego od ul. Czatów wzdłuż kanału. Jego zmienna w przebiegu szerokość (od 6,3 do 10,5 metra), jak również opis proponowanych nawierzchni mieszkańcy uznali za propozycje kontrowersyjne. Czy nad kanałkiem potrzebna jest tak szeroka, równa, antypoślizgowa, twarda i stabilna jak czytamy w opisie droga? Tu chodzi nie tylko o konieczność wywłaszczenia gruntów, ale także o ochronę środowiska, a w szczególności przepuszczalność podłoża tej promenady. Dziś jest to uczęszczana przez spacerowiczów i rowerzystów, zatopiona w zieleni ziemna, utwardzona ścieżka. Jej nieregularny kształt, naturalność – mają urok i zachęcają do spacerów.

Pojawił się także problem planowanego poszerzenia ulicy Czatów oznaczonej jako 3.1.KD-D. Na rysunku planu widoczny jest zakratkowany ciąg, który oznacza zasięg korytarza dla realizacji podziemnej kablowej linii elektroenergetycznej 220kV, szerokości 8,0 m. By ten korytarz powstał, konieczne będzie wycięcie pasa lasu. Szerokość pasa drogowego ulicy Czatów ustalono na nie mniej niż 22,2 metra! Ta szeroka arteria skończy się za kanałkiem, gdzie zwężona do 10 m zamieni się w ciąg pieszo-rowerowy… Na pytania mieszkańców skąd w ogóle znalazła się się w projekcie linia 220kV wzdłuż ul. Czatów, usłyszeliśmy, że to projekt odgórny.
Po spotkaniu i głosach w dyskusji nie można oprzeć się smutnemu wrażeniu, że nie do końca jesteśmy gospodarzami terenu, na którym mieszkamy. Planuje się nie dla nas, ale przeciw nam. Spróbujmy więc zadziałać. Składajmy uwagi! Na najbliższej Komisji Rozwoju Rady Dzielnicy Wawer (29 maja, w trybie zdalnym) ma się odbyć dyskusja nt. wyłożonego planu miejscowego Hafciarskiej.

Przypisy:

  1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  2. Wydawane przez Marszałka Województwa.
  3. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego.
  4. Art.6.1 Ustawy o Planowaniu Przestrzennym.
  5. Tamże, Art. 1.3.
  6. Tamże, Art.1.1.

Uwaga: ponieważ BAiPP klasyfikuje od pewnego czasu uwagi złożone przez jedną osobę (lub podmiot) jako jedną uwagę, dlatego zachęcamy aby, w miarę możliwości, rozbijać autorstwo kolejnych uwag na wszystkich pełnoletnich członków rodziny: dziadek, babka, ojciec, matka itp… Dlaczego? Jeśli z 10-ciu uwag Kowalskiego 9 zostanie odrzuconych, a tylko jedna uwzględniona częściowo, wtedy BAiPP opisuje w statystyce planu: 1 uwaga Kowalskiego uwzględniona częściowo. Nic tak nie mobilizuje władzy jak negatywna statystyka, a za rok, dwa – po procedurze uchwalania planu pozostanie wyłącznie ona.