Smutny koniec pięknej spółdzielczej idei

Autor: , Osiedle: Falenica Data: .

Gdzież są twoje szklane domy? – rozmyślał brnąc dalej. – Gdzie są twoje szklane domy?

S. Żeromski „Przedwiośnie”

Historia Spółdzielczego Osiedla Pracowniczego w Falenicy obfituje w wiele dramatycznych momentów, ale koniec SOP jest szczególnie przykry, zwłaszcza dla tych, którzy cenią sobie ideę spółdzielczości.

Była to najpierw spółdzielnia elitarna, bo pod koniec lat 40. przezorni założyciele postarali się (z powodzeniem) pozyskać członków z grona prominentnych osób należących do kręgu dawnego PPS. Zapewniali oni poparcie władz, które na spółdzielcze budownictwo patrzyły jak na niebezpieczne odchylenie od jedynie słusznej ideologii. Wiemy to m.in. z zapisków naczelnego architekta SOP – Eugeniusza Ajewskiego.

Owe zapiski, przekazane w 1996 r. Towarzystwu Miłośników Falenicy, są niezwykle cennym świadectwem najlepszego okresu działania spółdzielni w Falenicy. Inżynier Ajewski (zm. 2006) był podczas wojny żołnierzem AK o pseudonimie Kotwa, a po wojnie zasłużył się bardzo dla odrodzenia harcerstwa i dla powstania Muzeum Powstania Warszawskiego. Jego wspomnienia znakomicie oddają atmosferę okresu stalinowskiego, gdy budowanie jednorodzinnych domów wymagało niezwykłej przemyślności. Pisał więc pan Ajewski, że ograniczenia, jakie nałożono budowniczym, były wręcz absurdalne. Że działki „pożydowskie” (czyli działki tych mieszkańców Falenicy, którzy nie przeżyli Zagłady) przydzielano im po trochu, po sprawdzeniu (niestarannym, jak się później okazało), że nie mają spadkobierców. Nie było więc możliwości tworzenia nowej, bardziej racjonalnej struktury osiedla. Że wymuszono na nim m.in. zmianę dachów stromych na płaskie i nakazano budować prosto i oszczędnie. Mimo to (a może właśnie dlatego) w latach 50 i 60. przyjeżdżały tu wycieczki budowlańców, aby podziwiać piękno i tempo zabudowy spółdzielczej.

Od końca lat 40. XX w. spółdzielnia budowała w Falenicy i Miedzeszynie, a  budowane przez nią domy – najpierw umiarkowanie atrakcyjne jednorodzinne domki „Baby Jagi”, potem zgrzebne, pudełkowate szeregowce i bliźniaki – były przedmiotem marzeń i jedyną szansą na szybkie osiedlenie się „na swoim”. Długi, bo 45-letni okres spłaty kredytu, niskie raty, przydomowy ogródek, bliskość lasu i stacji kolejowej, stanowiły o atrakcyjności członkostwa w SOP i zamieszkania w Falenicy. Nic też dziwnego, że do spółdzielni zapisało się i wniosło wpłaty ponad trzy tysiące osób.

Inż. arch. Eugeniusz Ajewski (z archiwum J. Dobrzyńskiej).

Materiały budowlane – te z rozbiórek – sprowadzano z Ziem Zachodnich, gdzie bezwzględnie niszczono niemieckie dziedzictwo materialne. Inżynier Ajewski, który odwiedzał rabowane poniemieckie miasta, odkrywał w gruzach prawdziwe skarby kultury, które przekazywał do muzeów. Gdybym była przesądna, mogłabym podejrzewać, że na dalszych losach SOP zaciążyła klątwa burzonych protestanckich kościołów, miast rujnowanych najpierw przez Armię Czerwoną, potem przez nowych gospodarzy.

Pierwsze domy SOP (z archiwum B. Purzyckiej)

W warunkach powojennych nie udało się utrzymać standardów dawnej spółdzielni żoliborskiej, na której wzorowali się twórcy SOP. Tak jak wszędzie – pleniło się marnotrawstwo, niechlujstwo wykonania, lekceważenie przepisów. Dokumentacje prowadzono niestarannie, zgłaszano wiele usterek, pojawiły się m.in. problemy z nieszczelną i awaryjną siecią wodociągową.

Zmagając się z kolejnymi ograniczeniami, brakiem materiałów i wykonawców, Ajewskiemu i jego ekipie udało się jednak zabudować większość terenu wschodniej Falenicy. Przy tworzeniu nowej architektury osiedla zastosowano 22 typy projektów budynków. SOP zbudowała też obiekty publiczne: budynek handlowy przy ul. Zabawnej, przedszkole nr 110 i ośrodek sportowy przy ul. Lokalnej. W 1974 r. powstał dom o charakterze handlowo-usługowym przy ulicy Frenkla 15 mieszczący odtąd siedzibę Zarządu SOP. Budowano też na południe od granicy getta, na piaszczystych nieużytkach. Na tych terenach powstało osiedle Zaporoże, głównie parterowe, oraz jednopiętrowe szeregowce przy ulicach Wyszatyckiej, Narcyzowej, Ochoczej i Rusinowskiej.

Stary budynek Spółdzielczego Osiedla Pracowniczego przy ul. Frenkla 15 (fot. Z. Wizimirski)

W 1977 r. zakończono działalność budowlaną i postawiono SOP w stan likwidacji. Pełna nazwa podmiotu to od tej pory: #Spółdzielcze Zrzeszenie Domów Jednorodzinnych „Spółdzielcze Osiedle Pracownicze” w likwidacji#. W owym roku na przeniesienie prawa własności czekało jeszcze 255 segmentów i 55 garaży, a proces przewłaszczania niektórych spółdzielców trwał przez następne dziesięciolecia.

Pierwszy poważny konflikt powstał na tle skreślania członków spółdzielni bez ich wiedzy i zgody. Czynił to Włodzimierz Paszkowski sprawujący od 1983 r. funkcję likwidatora. Sąd uznał wtedy zasadność protestu trzech członków, potwierdzając, że działanie likwidatora było bezprawne. Oburzenie wykreślonych członków spowodował fakt zwołania przez następczynię p. Paszkowskiego, Danutę Bartnicką, Walnego Zgromadzenia tylko 4 członków, którzy podjęli decyzę o sprzedaży budynku przy ul. Frenkla. W 2006 likwidatorkę odwołano, a Rada Nadzorcza powołała na tę funkcję Andrzeja Kiełczewskiego. Pominę niesmaczne i długie perturbacje, jakie towarzyszyły ustąpieniu p. Bartnickiej, ale trzeba tu wspomnieć, że nowy likwidator nie otrzymał od niej całości dokumentacji SOP, co dodatkowo uzasadniało podejrzenia co do samowolnych działań poprzedniczki. Kwestia dokumentacji i jej przekazywania była powodem do wzajemnych pretensji także przy kolejnych zmianach na tym stanowisku.

Aby oddłużyć spółdzielnię wobec MPWiK, p. Kiełczewski starał się zwiększyć liczbę najemców w budynku Zarządu SOP przy Frenkla 15, którzy potem nie zawsze okazywali się wypłacalni. Likwidator próbował też sprzedawać posiadane przez SOP działki (za które trzeba było płacić podatki), ale bez większych sukcesów. W 2007 roku przeprowadzono weryfikację członków spółdzielni. Z 415 osób tylko 104 osoby złożyły deklarację dalszego członkostwa. Z tej liczby tylko około 40 uczestniczyło w walnych zebraniach.

Niezmiernie istotną sprawą była wymiana sieci wodociągowej „na zasadach korzystnych dla mieszkańców”. Na początku 2008 r. jeszcze 253 budynki spółdzielcze korzystały z prowizorycznej, zbudowanej przez SOP i wymagającej ciągłych konserwacji sieci, której przejęcia z powodu złego stanu technicznego odmawiał MPWiK. Dług Spółdzielni wobec dostarczającego wodę MPWiK urósł do 500 tys. zł. Szczęśliwie udało się osiągnąć ugodę w sprawie horrendalnych odsetek i doprowadzić do spłaty długu.

Ważnym zadaniem likwidatora było skłonienie MPWiK do założenia w latach 2011–2017 miejskiej sieci wodociągowej. Stało się to głównie dzięki wytrwałości przedsiębiorcy p. Klonowskiego. Budowa wodociągu miejskiego oznaczała kres wieloletniej walki podjętej z MPWiK przez Andrzeja Kiełczewskiego.

Bardzo długo ciągnęła się sprawa przewłaszczenia dwu członków ze względu na trudności uregulowania statusu własności ich działek. Narastały też długi spółdzielni z tytułu niepłaconych podatków za niesprzedane, z reguły bardzo małe, a przez to nieatrakcyjne działki (Urząd Dzielnicy odmówił Kiełczewskiemu umorzenia tych podatków) oraz długi z tytułu niewypłacanych pensji likwidatora. Konto bankowe Spółdzielni zostało zablokowane.

W 2007 r. Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę o oddłużeniu i przekazaniu budynku w przyszłości na cele społeczne. To okazało się niemożliwe. Proponowano także przekazanie obiektu władzom dzielnicy, a także sprzedaż i rozdysponowanie przychodu między członków. Ten pomysł miał wielu zwolenników, ale był nierealny z prawnego punktu widzenia. Projekt urządzenia w budynku hospicjum, jaki pojawił się na WZ w 2014 r., spotkał się z aprobatą, ale nigdy nie został zrealizowany. Jedynie sprzedaż budynku pozwoliłaby spłacić długi.

W 2016 r. WZ oceniło negatywnie działalność dotychczasowego likwidatora i na miejsce Andrzeja Kiełczewskiego został wybrany Jan Gostkiewicz, który to, za zgodą Rady Nadzorczej zawarł 4 stycznia 2017 r. z prowadzącym kancelarię adwokacką Ernestem Rostkowińskim umowę o sprzedaży budynku na Frenkla. Umowa przyznawała kupującemu prawo wieczystego użytkowania działki o obszarze 0,0688 ha wraz z budynkiem handlowo-usługowym na tej nieruchomości za cenę 775 400 zł (brutto). Ze względu na dalsze konsekwencje dla likwidacji SOP warto przytoczyć składniki płatności ze strony kupującego:

  • wpłatę sumy 99 948,65 zł na rachunek bankowy komornika jako spłatę zaległości spółdzielni;
  • wpłatę sumy 180 943,40 zł na rachunek bankowy Urzędu Miasta Warszawy z tytułu podatku od nieruchomości;
  • wpłatę 45 547, 85 zł na ten sam rachunek za zaległy podatek od użytkowania wieczystego;
  • wpłatę 267 000 zł zaległości z tytułu podatku VAT i podatku dochodowego);
  • wpłatę 144 993 zł VAT z tytułu umowy sprzedaży budynku Frenkla 15 do Urzędu Skarbowego Wawer;
  • wpłatę 36 967,10 zł dodatkowo na rachunek bankowy spółdzielni.

Po zawarciu transakcji sprzedaży budynku kolejne likwidatorki – Lucyna Wośko i Alina Borkowska czekały daremnie na zrealizowanie wszystkich zobowiązań płatniczych podjętych w umowie przez nabywcę nieruchomości. Uiścił on tylko sumy z trzech pierwszych pozycji. Wreszcie, w kwietniu 2019, likwidatorka Borkowska wysłała do E. Rostkowińskiego pismo upominające o dokonaniu zaległych wpłat. Na próżno. Urząd Skarbowy poinformował, że na konto SOP w likwidacji do 4.01.2017 żadne pieniądze nie wpłynęły, natomiast zaległości SOP z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych PPR i podatku od towarów i usług VAT wynoszą w sumie 40 698,36 zł. Suma ta do dzisiaj nie została uiszczona.

Co do losów budynku, to E. Rostkowiński wkrótce po nabyciu nieruchomości odsprzedał ją Dorocie i Rafałowi Ogrzewalskim, a ci z kolei deweloperowi Dominikowi Lewandowskiemu. Deweloper zburzył budynek i na jego miejscu wybudował nowy, przeznaczony (wg informacji na banerze) pod wynajem powierzchni i usługi. Budowę zakończono w 2022, ale pomieszczenia na parterze wciąż czekają na wykończenie.

Likwidatorka Alina Borkowska podjęła wiele starań, aby wyegzekwować należne pieniądze na spłatę długów. Między innymi złożyła skargę na postępowanie E. Rostkowińskiego do Rady Adwokackiej, która nie dopatrzyła się żadnych uchybień w postępowaniu prawnika. 3 listopada 2020 r. złożyła także pozew do Sądu Okręgowego Warszawa Praga Południe przeciwko prawnikowi.

3 października 2022 r. Sąd nakazał panu Rostkowińskiemu zapłatę 561 210,97 zł wraz z odsetkami, a ponadto łącznie 27 800 zł tytułem zwrotu kosztów procesowych i 28 061 zł tytułem opłaty od pozwu. W postępowaniu komorniczym okazało się jednak, że przewidujący prawnik nie ma żadnych środków, a lista jego wierzycieli jest długa.


Mija właśnie 66-ty rok od postawienia SZDJ SOP w stan likwidacji. Mimo pewnych postępów w tym procesie wygląda na to, że wypełnienie, zgodnie ze statutem, wszystkich zobowiązań spółdzielni jest tak trudne, że prawie niemożliwe. Mimo usilnych starań aktualnej likwidatorki, aby wyjaśnić dość niejasne okoliczności transakcji z p. Rostkowińskim i wyegzekwować dotrzymanie warunków umowy sprzedaży, końcem SOP będzie zapewne upadłość. Smutne.

Barbara Wizimirska


Autorka korzystała z dokumentacji SOP, publikacji Towarzystwa Miłośników Falenicy z lat 1994–1998, fragmentów książki Jadwigi Dobrzyńskiej “Falenica moja miłość” (Warszawa 1996), ze sprawozdań drukowanych dla członków kolejnych Walnych Zgromadzeń w latach 1999–2014 oraz informacji udzielanych jej przez Andrzeja Kiełczewskiego i panią Alinę Borkowską. Po sprzedaży budynku cała dokumentacja SOP została przeniesiona do domu zmarłej Jadwigi Ongirskiej przy ul. Narcyzowej 8 i tam też zarejestrowana jest SOP w likwidacji.

eskişehir eskort - adana eskort - bursa eskort - izmit eskort - mersin eskort