Las Sobieskiego TAK – Osiedle Sobieskiego NIE

Mieszkańcy obawiają się tego, co powstanie na działkach przy skrzyżowaniu ul.Kościuszkowców i Korkowej. Nie chcieliby, aby powstały tu budynki mieszkalne albo hotel.

Fakty z perspektywy mieszkańców?
Las Sobieskiego został przekazany przez hrabiego Branickiego na rzecz mieszkańców Marysina oraz Anina.

W 1994 r. część obszaru leśnego została przeznaczona na powiększenie marysińskiego cmentarza.

W 2004 r. mapa obszaru, na którym jest Las Sobieskiego już uwzględnia powiększony cmentarz – opisuje różne szczegóły krajobrazowe – także zaznaczono na niej kilka działek w rogu ul.Korkowej i Kościuszkowców.

Wśród mieszkańców krążyły wiadomości, że w niewyjaśnionych okolicznościach las został przejęty, niektórzy twierdzili, że należy do Lasów Państwowych. Mieszkańcy zastanawiają się kiedy i w jaki sposób las mógł zostać sprzedany? Kto był pierwotnie jego właścicielem? Kiedy został podzielony na 40 działek?
W 2022 r. część działek w lesie zostało wystawione na sprzedaż za 8 milionów zł.

W czerwcu 2023 r. pojawił się inwestor, który wystąpił do miasta o warunki zabudowy na budynek mieszkalny 31 metrów z dwukondygnacyjnym garażem podziemnym.

Zaskoczeni i oburzeni mieszkańcy napisali petycję do Prezydenta m. st. Warszawy i zebrali prawie 2 tysiące podpisów. Mieszkańcy byli i są zszokowani, że komuś przyszedł do głowy tak okrutny i bzdurny pomysł, aby wyciągnąć pazerne łapy po las, który jest otuliną rezerwatu im. Jana III Sobieskiego, który jest pod ochroną prawną – Natura 2000.

W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy cały obszar od ul. Korkowej do cmentarza, po ul. B. Czecha jest oznaczony jako obszar leśny i stanowi Mazowiecki Park Krajobrazowy.

Czy wydane decyzje administracyjne mogą niepokoić mieszkańców?
Działki przy ul. Korkowej 146 nr 19, 20, 21/1, 21/2 i 22 z obrębu 3-10-01, tj. w miejscu, gdzie znajdowały się przyczepy „Bogucki”, mają wydane dwie decyzje o warunkach zabudowy (WZ).

Pierwsza WZ, polegająca na budowie wielorodzinnego budynku do 16 metrów wraz z usługami i garażem podziemnym została wydana w 2022 r. Przewidywana powierzchnia użytkowa mieszkalna to niecałe 6 tys. m2, usługowa 400 m2.

Miejsca parkingowe, które należy zapewnić dla budownictwa wielorodzinnego, [zgodnie ze Studium] to minimum 1 miejsce postojowe na 1 mieszkanie, nie mniej niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej mieszkania.

Ulicę Kościuszkowców i Korkową dzielą tereny różniące się w istotny sposób – zarówno co do charakteru, gabarytów oraz funkcji szczegółowych zabudowy. Z tego powodu porównywanie wskaźników zabudowy obszaru po północnej stronie ul. Korkowej, z jej południową stroną oraz porównywanie wschodniej strony ul. Kościuszkowców z jej zachodnią stroną – dla potrzeb określenia warunków zabudowy jest pozbawione logiki.

Najistotniejszy, choć wątpliwy parametr, który jednak czyni inwestycję bardzo atrakcyjną dla inwestora – to ustalona wysokość elewacji frontowej – do 16 metrów.

Na stronie nr 5 wydanej decyzji WZ jest mowa o tym, że „nowa zabudowa będzie budowała południową pierzeję ul. Korkowej „. Tymczasem na zachód od ulicy Kościuszkowców, ulica Korkowa ma już od dawna bardzo wyraźnie ukształtowaną pierzeję południową, którą tworzą budynki znacznie niższe i o innym charakterze (nie wielorodzinne) oraz o zupełnie innych bryłach i gabarytach niż te po stronie północnej ulicy Korkowej.

Zatem pierzeja o wysokości do 16 metrów i płaskim dachu, będzie ewidentnym dysonansem, jako, że nie będzie kontynuacją już istniejącej, południowej pierzei ulicy Korkowej, ale będzie nienaturalnym odbiciem charakteru zabudowy po północnej stronie ulicy Korkowej.

Ponadto, powołano się na to, iż „powyższe ustalenia są zgodne z par. 7.1 i 8.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.” Tyle, że w treści paragrafu 7.1 jest mowa o średniej wysokości elewacji frontowej – 8,0, a nie ustalone w decyzji 16,0. W paragrafie 8 nie ma punktu 1, a ponadto przy płaskim dachu nie ma kalenicy, a par. 8 mówi de facto o geometrii dachu innego niż płaski…

Druga „WZ” wydana w 2023 r. polega na budowie budynku handlowo-usługowego z miejscami parkingowymi naziemnymi.

Na podstawie analizy określono dla nowej zabudowy poniższe wskaźniki:

• wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki – do 0,28
• szerokość elewacji frontowej – od 11 m do 16 m
• wysokość elewacji frontowej – do 10 m (średnia dla obszaru analizowanego to 8 m)
• wysokość głównej kalenicy dachu – do 10 m
• dach płaski lub spadzisty o kącie nachylenia połaci dachowych od 0 stopni do 45 stopni

W uzasadnieniu wyznaczenia wysokości elewacji frontowej powołano się na paragraf 7.3 Rozporządzenia. Paragraf 7.1 Rozporządzenia mówi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustala się, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast par. 7.3 Rozporządzenia mówi, iż jeżeli jest uskok, przyjmuje się średnią w obszarze analizowanym. Dozwolona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna zatem wynosić 8 m, a nie 10 m, jak podano w decyzji.

Obie decyzje zostały wydane w oparciu o ten sam obszar analizy i te same parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizy, oraz w oparciu o te same przepisy prawa. A ustalone wskaźniki graniczne (maksymalne) dla obu zamierzeń inwestycyjnych różnią się znacznie w zakresie wysokości planowanych obiektów. Tak nie powinno być, zwłaszcza, że z treści obu wydanych decyzji nie wynika nawet ślad jakichkolwiek przesłanek dla tych różnic.

Podsumowując, średnie wskaźniki zabudowy w obszarze analizowanym mają te same wartości dla obu decyzji i tak być powinno. Obie decyzje, jakoś tak się dzieje, przechylają się w stronę korzystną dla inwestora, ponieważ zwiększają ewidentnie parametry planowanych inwestycji.

20 sierpinia br. na wniosek inwestora zawieszono procedurę wydawania pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym. Na ten moment nie mamy informacji o odwieszeniu postępowania i jego dalszym procedowaniu.

Tymczasem inny inwestor, który oczekiwał wydania decyzji WZ na budynek wielorodzinny z garażem podziemnym na obszarze Lasu Sobieskiego, obejmujący działki 12, 14, 25, 26, 27, 28, 29 z obrębu 3-10-01 przy ul.Kościuszkowców 72, otrzymał od Prezydenta m.st. Warszawy po raz drugi odmowę wydania decyzji w postępowaniu administracyjnym. Miasto nie widzi możliwości zlokalizowania zabudowy mieszkaniowej na działkach przy ul.Kościuszkowców 72 ze względu na brak kontynuacji funkcji, brak wystarczającej infrastruktury technicznej oraz niezgodność z przepisami odrębnymi.

W uzasadnieniu podano, że planowana inwestycja znajduje się około 260 m od przedsięwzięcia Natura 2000, z którym łączy się w ramach otuliny Rezerwatu im. Jana III Sobieskiego. Inwestycja jest sprzeczna z celami ochrony Mazowieckiego Parku Krajobrazowego, otuliny oraz rezerwatu i stanowiłaby zagrożenie obszarów chronionych. Inwestor nie dostarczył ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej budowy.

Mieszkańcy uważają, że las wciąż nie jest bezpieczny.