Deweloper co drogę budował

Nie zbuduję drogi i co mi zrobisz?
W 2021 roku, na działki okolic końcowego odcinka ulicy Poprawnej przy numerach 170 -172, została wydana Decyzja nr 195/2021 zezwalająca na budowę sześciu dwukondygnacyjnych budynków jednorodzinnych z poddaszem nieużytkowym w zabudowie bliźniaczej, oraz czterech budynków dwukondygnacyjnych jednorodzinnych wolnostojących, także z poddaszem nieużytkowym (łącznie 20 lokali). W decyzji Organ zawarł warunek, że deweloper przed oddaniem inwestycji do użytkowania ma obowiązek wybudować zgodnie z planem miejscowym (mpzp) fragment drogi publicznej oznaczonej jako 2 KDL na długości swojej inwestycji. Rzec by się chciało: nareszcie apele o obowiązek budowy infrastruktury przez deweloperów zostały wysłuchane…

Jednak deweloper swoją inwestycję wybudował i oddał do użytkowania nie wywiązując się z zobowiązania wynikającego z Pozwolenia na Budowę. Zamiast pasa drogi o szerokości 10 m deweloper wybudował połowę jej szerokości, czyli jedynie 5-metrowy fragment. Czemu właśnie tak? Bo w przypadku budowy zgodnie z liniami rozgraniczającymi mpzp, koniecznym byłby wykup terenu o powierzchni ok. 270 m2, co wymagałoby odpowiedniej procedury administracyjnej i poniesienia dodatkowych kosztów. Podsumowując – budowa zakończona, inwestycja sprzedana, pieniądze zaoszczędzone.

Wkrótce po oddaniu inwestycji nawierzchnia wykonanego fragmentu drogi zaczęła się miejscowo zapadać, a część krawężników uległa uszkodzeniu. Dodatkowo, nie wykonano zjazdów do sąsiadujących z drogą posesji, ani nie zadbano o prawidłowe odprowadzenie wód opadowych. Na tak „wybudowaną” drogę został skierowany miejski autobus szkolny odbierający m.in. niepełnosprawne dzieci.

Okazało się, że deweloper nie tylko zaoszczędził na niewykonaniu drogi 2 KDL o odpowiednich parametrach, lecz jeszcze dodatkowo zarobi. Podczas trwania budowy został złożony wniosek o przeprowadzenie podziału nieruchomości poprzez wydzielenie z terenu dewelopera fragmentów, które były zarezerwowane w mpzp pod drogę publiczną 2 KDL oraz 2 KDD. Tym sposobem teren pod drogami przeszedł na rzecz Miasta (gminy), a deweloper… nabył prawo do odszkodowania za wydzielone fragmenty. Na rzecz miasta przeszło ok. 650 m2 terenu, a więc kwota odszkodowania może sięgnąć 450-500 tys. zł. Zapłacimy za to wszyscy – w podatkach i niezrealizowanych inwestycjach.

Dlaczego Urząd nie zobligował dewelopera do nieodpłatnego przekazania tego terenu i wybudowania na nim niezbędnej drogi? Tego typu obowiązki są standardowo narzucane na deweloperów w innych dzielnicach Warszawy, a zaoszczędzone tym sposobem środki przeznaczane są na cele publiczne: np. na remonty budynków oświaty, czy inne inwestycje infrastrukturalne, których tak brakuje w naszej dzielnicy.

Wygląda to tak, jakby Urząd nałożył na dewelopera pewne obowiązki, bez próby ich egzekucji po zakończeniu inwestycji. Na kilkukrotnie zapytania „czy wawerski Wydział Infrastruktury przekazywał inwestorowi wytyczne w zakresie parametrów drogi, czy zgodził się na jej zawężenie, czy ją w ogóle odebrał?” za każdym razem udzielana była odpowiedż wymijającą lub nie było jej w ogóle. Jak to możliwe, że na liczne w tej sprawie pisma mieszkańców oraz osiedlowych radnych – Urząd w ogóle nie reaguje i stara się przemilczeć temat?

Osiedle zamknięte
Zapewne o całej sprawie nikt by się nie dowiedział, gdyby nie dalsze działania dewelopera, który postanowił zagrodzić teren, by stworzyć osiedle zamknięte dla swoich klientów. Przy okazji zagrodził część prywatnej działki drogowej, która posiada kilkudziesięciu właścicieli, uniemożliwiając im dojście do swoich kolejnych nieruchomości, wszystko to czyniąc bez ich wiedzy oraz zgody.

O zagrodzeniu publicznego oraz prywatnego terenu Urząd Dzielnicy wiedział już w 2024 roku, lecz nie podjął żadnych skutecznych działań. Czynione były starania by uzyskać informację, czy w/w zagrodzenie publicznego terenu odbyło się za zgodą i wiedzą Urzędu, czy została podpisana umowa dzierżawy, lub wystosowano Postanowienie z nakazem zapłaty za bezumowne korzystanie z terenu miasta. Jak to zazwyczaj bywa – zamiast jasnej i klarownej odpowiedzi, poinformowano, że sprawę przejął wawerski Wydział Nieruchomości.

Podobna sytuacja z zagrodzeniem terenu miasta miała miejsce 150 metrów dalej, przy ul. Poprawnej 153, gdzie deweloper po odebraniu inwestycji przez nadzór budowlany, zagrodził fragment pasa drogowego. Zrobił to niezgodnie z Pozwoleniem na Budowę, zawężając promień łuku drogi, utrudniając dojazd do przeszło 50 domów i zakładu produkcyjnego. Jedyną reakcją Urzędu na trzyletnie bezumowne korzystanie z pasa drogowego o powierzchni 13 m2 oraz prywatę dewelopera, było nałożenie kary w wysokości 220 zł (łącznie!) oraz oficjalne wydzierżawienie tego terenu. Pierwotnie sprawę prowadził wawerski Wydział Infrastruktury, który jako zarządca pasa drogowego dążył do jego odebrania. Następnie, z nieznanych powodów, postępowanie przejął Wydział Nieruchomości, który nałożył „karę”, a teren wydzierżawił.

Zgodnie z art. 40 ust. 12 ustawy o drogach publicznych za bezumowne zajęcie pasa drogowego zarządca drogi wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty za jej zajęcie. Przykładem na jej wysokość niech będzie Decyzja Nr 31/08/2025 z dnia 23 kwietnia 2025 r. Naczelnika Wydziału Infrastruktury dla Dzielnicy Mokotów, który za zajęcie 3,71 m2 pasa drogowego na okres 108 dni, wymierzył karę w wysokości 18 230,94 zł.

Kwestia samego budynku przy Poprawnej 153 była badana przez zewnętrznego audytora, a wyniki audytu wskazały na niezgodne z prawem działania Urzędu, wydanie Warunków Zabudowy z naruszeniem przepisów urbanistycznych (m.in. zawyżenie o 50% współczynnika zabudowy) i niezgodność inwestycji z Pozwoleniem na Budowę. Szerzej powyższy audyt był opisywany w nr 8 (34) Gazety Wawerskiej z października 2020 w artykule „Wyniki ekspertyz – wierzchołek góry nieprawidłowości”.

Zdawać by się mogło, że wyczerpano katalog wątpliwych działań dla jednej inwestycji ale pozory potrafią mylić. Po wydzieleniu ze swoich działek terenu pod drogi publiczne 2 KDL oraz 2 KDD, deweloper utracił dostęp do drogi publicznej. W tej sytuacji, nie będąc już od kilku miesięcy ich właścicielem, udał się do notariusza i obciążył miejskie nieruchomości służebnościami na rzecz działki na której realizował inwestycję. Rzecz niebywała i niespotykana, ale dla Urzędu chyba nie będąca niczym niezwykłym, gdyż nie podjął działań, by tę sprawę wyjaśnić, a służebności wykreślić.

Podsumowanie
Jedno Pozwolenie na Budowę, a mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z terenu miasta, samowolą budowlaną, działaniem na szkodę budżetu, niewywiązaniem się z obowiązku budowy drogi publicznej, obciążeniem miejskich nieruchomości służebnościami i czymś, co jest najbardziej bulwersujące w tym wszystkim, czyli biernością wawerskiego Urzędu Dzielnicy i bezkarnością dewelopera.

Jak wiele takich przypadków miało już miejsce i jak wiele jeszcze ich się zdarzy? Przypadków, w których Urząd nie egzekwuje nałożonych na inwestora obowiązków, zezwala na działania na miejskich działkach, nie zważa na finanse publiczne, dopuszcza do sytuacji w których deweloper zamiast przekazać nieodpłatnie teren dla Miasta, dostaje za niego odszkodowanie.

Sprawy inwestycji przy Poprawnej 170-172 oraz bezumownego zagrodzenia terenu osób fizycznych, na pewno nie zostaną bez podjęcia stosownych działań, zarówno ze strony współwłaścicieli terenu, jak i Radnych, którzy dołożą wszelkich starań, by sprawie nadać odpowiedni rozgłos.
Cdn.

Artykuł powstał na podstawie wiadomości przesłanej do Radnych oraz redakcji przez jednego ze współwłaścicieli zagrodzonego terenu.