Nie ma kanalizacji, nie ma zabudowy

Skrót historii
30 września br. upłynął termin składania wniosków do planu ogólnego. Na tym samym etapie byliśmy ponad 5 lat temu, gdy rozpoczynała się procedura tworzenia nowego studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego. Pod koniec 2018 r. SRdW przygotowało obszerny dokument, który został złożony w urzędzie miasta i omówiony w styczniowym numerze Gazety Wawerskiej w 2019 r. Po 4 latach nastąpiło wyłożenie projektu studium do konsultacji (połowa 2023 r.) i zaraz po tym Sejm zmienił ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp.). Studium zlikwidowano i zastąpiono planem ogólnym. To zmiana na lepsze, bo plan ogólny jest skuteczniejszym narzędziem do kształtowania naszej przestrzeni. W odróżnieniu od studium, jest aktem prawa miejscowego wiążącym urzędników przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma obowiązujących planów miejscowych).

Czas ucieka
Mamy więc kolejne 5 lat „w plecy”, a deweloperzy wspierani korzystnymi interpretacjami przepisów przy wydawaniu decyzji budowlanych, intensywnie meblują naszą dzielnicę. Na szczęście ustawodawca zobowiązał samorządy do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 r. Kiedy zawieszono prace nad studium, miasto deklarowało, że prace nad nim zostaną wykorzystane do tworzenia planu. Dokończono nawet konsultacje społeczne i zebrano uwagi mieszkańców.

Czego oczekujemy?
Projekt studium przyjęliśmy z zadowoleniem i we wnioskach do planu uwzględniliśmy jego kluczowe, a jednocześnie najbardziej kontrowersyjne rozwiązanie. Chodzi o wyłączenie z urbanizacji terenów poza tzw. obszarem zwartym, czyli takim, gdzie nie ma w pełni rozwiniętej infrastruktury (brak kanalizacji, dróg utwardzonych itd.). Oprotestowali to właściciele działek, którzy chcieliby zabudować swoje grunty albo sprzedać po korzystnej cenie. Wsparli ich lokalni politycy, często odwołując się do demagogii i nieprawdziwych informacji, co omawialiśmy w artykule „Studium niezgody” we wrześniowym numerze z 2023 r.

Stop „rozlewaniu się miasta”
Zgodnie z art. 1 ust. 4 upzp., należy dążyć do lokalizowania nowej zabudowy na obszarze zwartym. Koszty tzw. „rozlewania się miasta” na łąki i lasy ponosimy bowiem my wszyscy. Tracimy tereny zielone, finansujemy z podatków kanalizację (która i tak nie nadąża), drogi, transport publiczny (który i tak jest niewydolny) itd. Dlatego porządkowanie zabudowy i skupianie jej tam, gdzie mamy już gotową infrastrukturę pozwala efektywniej gospodarować zasobami miejskimi. Zwróciliśmy uwagę, żeby maksymalnie wykorzystywać komunikację szynową i w jej okolicy koncentrować nowe obiekty. Nasz postulat uwzględnił także zachowanie odpowiednich współczynników powierzchni biologicznie czynnej (czyli przeznaczonej pod zieleń), wynoszących minimum 30%.

Usługi publiczne
Zawnioskowaliśmy także o przeanalizowanie dostępności usług publicznych. Obecny chaos przestrzenny i prymat własności prywatnej nad potrzebami wspólnoty uniemożliwia budowę przedszkoli, szkół czy terenów rekreacji. Brakuje po prostu gruntów pod nie. Dlatego twórcy planu ogólnego powinni zabezpieczyć odpowiednie działki niezależnie czy należą do osób prywatnych, miasta czy Skarbu Państwa. Nadwiśle, Las czy Błota nie będą w pełni wartościowymi miejskimi osiedlami jeśli zabudujemy je tylko szeregówkami, bliźniakami i „biedronkami”.

Ochrona lasów
Postulujemy również ochronę lasów poza obszarem zwartym, a w szczególności na terenie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego i w jego otulinie. Znaczna część wawerskich lasów jest w rękach prywatnych i to na nie będzie największa presja inwestycyjna. Odrębną kwestią jest oczywiście wykup działek leśnych przez miasto, aby zapewnić ich ogólnodostępność. Jeżeli właściciele nie mają z nich pożytku, a korzysta z nich cała wspólnota, to i ten ogół mieszkańców powinien z podatków takie tereny sfinansować.

Ktoś traci, ktoś zyskuje
Nie da się zaplanować metropolii wychodząc naprzeciw tylko interesom prywatnym. Istotą życia w dużym mieście musi być prymat dobra wspólnoty, a nie jednostki. Żeby dobrze zorganizować transport publiczny, efektywnie rozbudowywać kanalizację czy odpowiednio rozmieszczać szkoły i przedszkola, trzeba patrzeć z perspektywy całej dzielnicy, a nie działki Kowalskiego czy Iksińskiego. Jedni oczywiście są szczęściarzami i dziedziczą grunty, które warto przeznaczyć pod intensywniejszą zabudowę, a inni dostają w spadku porolne czy leśne tereny, które nie powinny być zabudowywane. Nie każdy musi być szczęściarzem.