Wawer traci miliony (i drogi)

Aby nadrobić lata zaległości inwestycyjnych na terenie Wawra, niezbędne byłyby setki milionów złotych oraz rzesza urzędników do obsługi inwestycji. Jest jednak rozwiązanie prawne, które stosują liczne miasta oraz część warszawskich dzielnic. Mowa o art. 16 ustawy o droga publicznych, który dotyczy „budowy lub przebudowy dróg publicznych”. W ust. 1 legislator wskazał czyim jest to obowiązkiem: „Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia”, natomiast w ust. 2 dookreślił w jakiej formie ma zostać doprecyzowany jej zakres: „Szczegółowe warunki budowy lub przebudowy dróg, o których mowa w ust. 1, określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej”. Co z tego wynika dla Wawra? Otóż w przypadku inwestycji deweloperskiej, na mocy wspomnianego art. 16, Urząd Dzielnicy ma możliwość zawarcia z inwestorem umowy zobowiązującej go np. do wybudowania fragmentu drogi, ew. wydzielenia terenu pod planowaną drogę publiczną oraz jej wykonania i nieodpłatnego przekazania do zasobu gminnego.
Art. 16 ustawy o drogach publicznych wydaje się być panaceum na największą bolączkę naszej dzielnicy, jest szansą na szybkie i bezbolesne nadrobienie infrastrukturalnego zacofania, bez uszczerbku na miejskim budżecie, którego środki mogłyby być ukierunkowane na budowę i remonty np. placówek wawerskiej oświaty.

Zawierane z deweloperami umowy z art. 16 ust 2 ustawy o drogach publicznych nazywane są potocznie umowami drogowymi i są one powszechnie stosowaną w Warszawie umową partycypacyjną dotyczącą pozyskiwania nowych dróg lub środków na ich realizację. Ale nie w Wawrze. Jeśli już są podpisywane umowy z art. 16 (pierwsze tego typu umowy zostały podpisane dopiero w kwietniu 2021 roku), to są one mało korzystne dla Dzielnicy z uwagi na zaniżoną w stosunku do wielkości przedsięwzięcia deweloperskiego wartość prac.

Umowa drogowa sama w sobie nie jest niczym zawiłym ani skomplikowanym. Określa ona zakres oraz warunki ew. budowy lub przebudowy konkretnego odcinka drogi. Znajdują się w niej kwestie wzajemnych rozliczeń w zakresie robót w ramach drogi publicznej, warunki techniczne dotyczące prowadzonych prac oraz ich harmonogram. Taka umowa reguluje kwestie przeniesienia uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji wobec wykonawców robót, a także zasady przekazania wybudowanej drogi zarządcy publicznemu.
Analiza przykładowo wybranych prawomocnych Decyzji o PnB dla deweloperów w Osiedlu Las prowadzi do wniosku, że mieszkańcy stracili bezpowrotnie szansę na powstanie wielu dróg publicznych zapisanych w MPZP obszaru Las, poprzez zaniechanie zobowiązania deweloperów przez Urząd Dzielnicy Wawer do ich realizacji z art. 16. Tym samym działania wawerskich władz spowodowały realną stratę dla Dzielnicy Wawer, być może sięgającą nawet 20 mln złotych.

Przykładami takich zaniechań są następujące inwestycje deweloperskie:

• 3 inwestycje deweloperskie: 20 lokali przy ulicy Poprawnej 170/1721 i 30 lokali przy ul. Poprawnej 1682 oraz inwestycja budowy hali sportowej przy ul. Poprawnej 149B3 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 2 KDL i przebudowy drogi publicznej 4 KDL (odcinek ul. Poprawnej od ul. Stoczniowców)
• inwestycja deweloperska 18 lokali przy ul. Poprawnej 99/101 poprzez brak konieczności budowy części drogi publicznej 6 KDL (przyszłej ul. Gułowskiej od ul. Poprawnej⁴,
• inwestycja deweloperska 9 lokali przy ul. Poprawnej 166 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 2 KDL (ul. Poprawnej)⁵
• inwestycja deweloperska 36 lokali, przy ul. Kosmatki poprzez brak konieczności przebudowy skrzyżowania ul. Kosmatki i ul. Stoczniowców⁶
• inwestycja budowy hipermarketu sieci Aldi przy ul. Łasaka poprzez brak konieczności przebudowy skrzyżowania ul. Kosmatki i ul. Stoczniowców⁷
• inwestycja deweloperska 16 lokali przy ul. Poprawnej 35 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 24 KDL (ul. Poprawnej)⁸
• inwestycja deweloperska 10 lokali, przy ul. Poprawnej 30 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 31 KDD i 24 KDL (ul. projektowane)⁹
• inwestycja deweloperska 8 lokali przy ul. Poprawnej 24 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 21 KDL (ul. Poprawnej)10
• inwestycja deweloperska 23 lokali, przy ul. Poprawnej 19B poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 21 KDL (ul. Poprawnej) 11
• inwestycja deweloperska 6 lokali, przy ul. Sęczkowej 2 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 10 KDL (ul. Sęczkowej)12
• inwestycja deweloperska 16 lokali przy ul. Sęczkowej 115 poprzez brak konieczności budowy części drogi publicznej 6 KDL (przyszłej ul. Gułowskiej od ul. Sęczkowej)13
• inwestycja deweloperska 18 lokali, przy ul. Sęczkowej 74/76 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 9 KDL (ul. Sęczkowa)14- inwestycja deweloperska 16 lokali przy ul. Sęczkowej 73 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 9 KDL (ul. Sęczkowej)15
• inwestycja deweloperska 12 lokali przy ul. Sęczkowej 12 poprzez brak konieczności przebudowy części drogi publicznej 10 KDL (ul. Sęczkowej) oraz części drogi 8 KDL (ul. Wojsławickiej)16
• inwestycja deweloperska 24 lokali, przy ul. Sęczkowej 6/8 poprzez brak konieczności wybudowania części drogi publicznej 36 KDD (odcinek od ul. Sęczkowej do przyszłej ul. Nowozabielskiej) oraz drogi publicznej 8 KDL (ul. Wojsławickiej)17
• inwestycja deweloperska 6 lokali przy ul. Sęczkowej róg Papierowej poprzez brak konieczności przebudowy skrętu dróg publicznych drogi 10 KDL i drogi publicznej 27 KDL (róg ul. Sęczkowej i ul. Papierowej)18
• inwestycja deweloperska 28 lokali przy ul. Zabielskiej 21 poprzez brak przebudowy części drogi publicznej 25 KDL (ul. Zabielskiej)19
• inwestycja deweloperska 6 lokali przy ul. Zabielskiej 11A-C poprzez brak przebudowy części drogi publicznej 25 KDL (ul. Zabielskiej)20
• inwestycja deweloperska, 20 lokali przy ul. Zabielskiej 32 poprzez brak przebudowy części drogi publicznej 25 KDL (ul. Zabielskiej)21
• inwestycja deweloperska 12 lokali przy ul. Zabielskiej 34 poprzez brak przebudowy części drogi publicznej 25 KDL (ul. Zabielskiej)22

Wykazane inwestycje wskazują, że łącznie wybudowano bez konieczności budowy lub przebudowy dróg publicznych 334 lokale, w tym przy ul. Poprawnej 173 lokale, przy ul. Sęczkowej 98 lokali, przy ul. Zabielskiej 66 lokali (nie licząc kilku umów z art. 16, gdzie deweloperzy musieli przełożyć np. 60 mb. kostki brukowej na ul. Sęczkowej, co stanowi niewspółmierny koszt do skali inwestycji i potrzeb osiedla).
Te drogi, czy ich części, nie powstały i zapewne już nie powstaną w najbliższym czasie, ponieważ władze Dzielnicy Wawer twierdzą, że nie są w posiadaniu niezbędnych środków finansowych na ich realizacje i takowych mieć nie będą. Jest to oczywistą stratą, głównie dla mieszkańców, a przecież te pieniądze są dostępne „na wyciągnięcie ręki”, tylko trzeba chcieć po nie sięgnąć.

Należy mieć nadzieję, że Osiedle Las ze swoimi przykładowymi 20 inwestycjami (które udało się wyselekcjonować) jest jakimś wyjątkiem ale doświadczenie uczy, że tak niestety nie jest i straty mogą być liczone w dziesiątkach milionów złotych.

Na koniec należy przypomnieć, kto jest odpowiedzialny za podpisywanie umów drogowych i wpisywanie warunku uprzedniego zrealizowania przez inwestora inwestycji drogowej przed uzyskaniem Decyzji pozwolenia na użytkowanie inwestycji deweloperskiej w Decyzje PnB dla dewelopera.
W Urzędzie Dzielnicy Wawer sprawy z zakresu infrastruktury drogowej i inwestycji realizuje Wydział Infrastruktury i Inwestycji, nad którymi bezpośredni nadzór sprawuje Zastępca Burmistrza Dzielnicy Wawer Leszek Baraniewski. Sprawy z zakresu architektury realizuje zaś Wydział Architektury i Budownictwa, a bezpośredni nadzór nad nim sprawuje sam Burmistrz Dzielnicy Wawer Paweł Michalec.

Następnym razem, mając wiedzę o planowanej inwestycji deweloperskiej w swojej okolicy, może warto zapytać w Urzędzie Dzielnicy, czy magistrat w ogóle zamierza podpisać umowę z art. 16 i co planuje przeznaczyć deweloperowi do realizacji? Czy aby jest to adekwatne do skali inwestycji i potrzeb mieszkańców osiedla? Jest to w interesie nas wszystkich!

Będziemy czekać na wyjaśnienia w powyższych sprawach ponieważ są one zbyt poważne, żeby pozostawić je swojemu losowi.

Andrzej Lesiewicz
architekt,
Członek Rady Osiedla Las,
Przewodniczący Komisji Ładu Przestrzennego R.O. Las

Przypisy:
[1] decyzja 195/2021 z dnia 1.04.2021
[2] decyzja nr 289/2021 z dnia 29.04.2021 oraz decyzja 855/PB/2021 z dnia 12.10.2021
[3] decyzja 291/PBR/2022 z 26.05.2022 oraz decyzja 181/PBR/2023 z dnia 22.05.2023
[4] decyzja 452/PBR/2022 z dnia 2.08.2022
[5] decyzja 123/WAW/PB/2025 z dnia 12.03.2025
[6] decyzja 435/PBR/2022 z dnia 25.07.2022
[7] decyzja 304/WAW/PB/2024 z dnia 8.07.2024
[8] decyzja 283/PBR/2022 z dnia 23.05.2022 oraz decyzja 114/PB/2023 z dnia 16.03.2023
[9] decyzja 170/PBR/2022 z dnia 30.03.2022
[10] decyzja 484/PB/2021 z dnia 24.06.2021 i decyzja 450/PBR/2023 z dnia 8.12.2023
[11] decyzja 705/PBR/2022 z dnia 6.12.2022
[12] decyzja 681/PBR/2022 z dnia 18.11.2022
[13] decyzja 704/PBR/2022 z dnia 2.12.2022
[14] decyzja 732/PBR/2022 z dnia 22.12.2022
[15] decyzja 738/PBR/2022 z dnia 27.12.2022
[16] decyzja 703/PBR/2022 z dnia 2.12.2022 oraz 174/PBR/2023 z dnia 15.05.2023
[17] decyzja 643/PB/2021 z dnia 9.08.2021
[18] decyzja 377/PBR/2022 z 29.06.2022 oraz decyzja 681/PBR/2022 z dnia 18.11.2022
[19] decyzja 47/PBR/2022 z dnia 26.01.2022 oraz decyzja 585/PBR/2022 z dnia 29.09.2022
[20] decyzja 455/PBR/2023 z dnia 14.12.2023
[21] decyzja 211/PBR/2022 z dnia 13.04.2022
[22] decyzja 614/WAW/PB/2024 z dnia 3.12.2024