Diabeł tkwi we wskaźnikach
Zdrowe środowisko miejskie to takie, które powstaje w zrównoważonym tempie na bazie długookresowej wizji rozwoju. Złe decyzje z zakresu gospodarki przestrzennej prowadzą nieuchronnie do powstawania takich terenów miejskich, które traktuje się jako nieatrakcyjne do życia. Zmiany nadchodzą stopniowo, lecz są nieuniknione – niezrównoważonym formom osadnictwa towarzyszą: dewastacja urbanistyczna, krajobrazowa, komunikacyjna (żeby wymienić te podstawowe). Patologie pojawiają się wszędzie tam, gdzie w zapisach szczegółowych miejscowych planów zagosodarowania brakuje np. podstawowych wskaźników zagospodarowania terenu, bądź są one nierespektowane przez strony postępowań administracyjnych – przez obie strony naraz(!), ponieważ nawet jeśli inwestor/projektant przyjmą błędne założenia projektowe i źle odczytają zapisy planu, to przecież urzędnik wydający pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę, musi taki obarczony błędami projekt zaakceptować.
Tak się np. dzieje na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego osiedla Anin, gdzie urzędnicy wydający w im. Prezydenta m.st. Warszawy pozwolenia na budowę, rzadko kiedy weryfikują zgodność wykonanych przez projektantów obliczeń intensywności zabudowy z zapisami obowiązującego MPZP. Chciałbym wierzyć, że wszystkiemu winna jest nieprecyzyjna (lub archaiczna) definicja zapisanego w MPZP wskaźnika intensywności zabudowy, określającego progowe, nieprzekraczalne powierzchnie projektowanych budynków i mającego absolutnie podstawowy wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego osiedla oraz na pojemność inwestycyjną działki budowlanej (czytaj: jej wartość rynkową z punktu widzenia komercyjnej deweloperki).
Otóż w słowniczku do w/w planu, wskaźnik intensywności zabudowy zapisano jako „stosunek sumy powierzchni ogólnej wszystkich kondygnacji naziemnych wszystkich budynków na danym terenie, mierzonych w obrysie budynków do powierzchni danego terenu”. Powierzchnia ogólna to jednak zapis wysoce nieprecyzyjny, niewystępujący w obowiązujących normach i prawie budowlanym. Nic też dziwnego, że MPZP osiedla Anin doczekał się wkrótce po uchwaleniu w lutym 2010 r. pierwszego zaskarżenia. W sentencji z wyroku WSA z 28 XII 2010 r., właśnie w sprawie skargi w przedmiocie MPZP osiedla Anin, czytamy: „(…) pomimo, że w planie nie ma określenia definicji powierzchni ogólnej, to z przepisu zawierającego definicję wskaźnika jednoznacznie wynika, że “powierzchnię ogólną budynku” stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po ich obrysie.” Wszystkich kondygnacji!
Należy więc pamiętać, że zgodnie z § 3 pkt 16 obowiązujących warunków technicznych: „(…)za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2m”. Wynika z tego, że wskaźnik intensywności zabudowy zadefiniowany w obowiązującym dla MPZP osiedla Anin oznacza stosunek sumy wszystkich naziemnych powierzchni mieszkalnych (w tym poddaszowych) liczonych po ich zewnętrznym obrysie – do powierzchni działki inwestycyjnej.
Niestety, projektanci nowoprojektowanych w Aninie budynków pomijają przy obliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy powierzchnię kondygnacji poddasza, a urzędnicy wawerskiego Wydziału Architektury i Budownictwa na to przyzwalają. Czy aby postępują właściwie?
0 komentarzy