Diabeł tkwi we wskaźnikach

Zdrowe środowisko miejskie to takie, które powstaje w zrówno­ważonym tempie na bazie długookresowej wizji rozwoju. Złe decyzje z zakresu gospodarki przestrzennej prowadzą nieuchronnie do powstawania takich terenów miejskich, które traktuje się jako nieatrakcyjne do życia. Zmiany nadchodzą stopniowo, lecz są nieuniknione – niezrówno­ważonym formom osadnictwa towarzyszą: dewastacja urba­nistyczna, krajobrazowa, komunikacyjna (żeby wymienić te podstawowe). Patologie pojawiają się wszędzie tam, gdzie w zapisach szczegółowych miejscowych planów zagosodarowania brakuje np. podstawowych wskaźników zagospodarowania terenu, bądź są one nierespektowane przez stro­ny postępowań administracyj­nych – przez obie strony naraz(!), ponieważ nawet jeśli inwestor/projektant przyjmą błędne założenia projektowe i źle odczytają zapisy planu, to przecież urzędnik wydający pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę, musi taki obarczony błędami projekt zaakceptować.

Tak się np. dzieje na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego osiedla Anin, gdzie urzędnicy wydający w im. Prezydenta m.st. Warszawy pozwolenia na budowę, rzadko kiedy weryfikują zgodność wykonanych przez projektantów obliczeń intensywności zabudowy z zapisami obowiązującego MPZP. Chciałbym wierzyć, że wszystkiemu winna jest nieprecyzyjna (lub archaiczna) definicja zapisanego w MPZP wskaźnika intensywności zabudowy, określającego progowe, nieprzekraczalne powierz­chnie projektowanych budynków i mającego absolutnie podstawowy wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego osiedla oraz na pojemność inwestycyjną dział­ki budowlanej (czytaj: jej wartość rynkową z punktu widzenia komercyjnej deweloperki).

Otóż w słowniczku do w/w planu, wskaźnik intensywności zabudowy zapisano jako „stosunek sumy powierzchni ogólnej wszystkich kondygnacji naziemnych wszys­tkich budynków na danym terenie, mierzonych w obrysie budynków do powierzchni danego terenu”. Powierzchnia ogólna to jednak zapis wysoce nieprecyzyj­ny, niewystępujący w obowiązujących normach i prawie budowlanym. Nic też dziwnego, że MPZP osiedla Anin doczekał się wkrótce po uchwaleniu w lutym 2010 r. pierwszego zaskarżenia. W sentencji z wyroku WSA z 28 XII 2010 r., właśnie w sprawie skargi w przedmiocie MPZP osiedla Anin, czytamy: „(…) pomimo, że w planie nie ma określenia definicji powierzchni ogólnej, to z przepisu zawierającego definicję wskaźnika jednoznacznie wynika, że “powierz­chnię ogólną budynku” stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po ich obrysie.” Wszystkich kondygnacji!

Należy więc pamiętać, że zgodnie z § 3 pkt 16 obowiązujących warunków technicznych: „(…)za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2m”. Wynika z tego, że wskaźnik intensywności zabudowy zadefiniowany w obowiązującym dla MPZP osiedla Anin oznacza stosunek sumy wszystkich naziemnych powierzchni mieszkalnych (w tym poddaszowych) liczonych po ich zewnętrznym obrysie – do powierz­chni działki inwestycyjnej.

Niestety, projektanci nowoprojektowanych w Aninie budynków pomijają przy obliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy powierz­chnię kondygnacji poddasza, a urzędnicy wawerskiego Wydziału Architektury i Budownictwa na to przyzwalają. Czy aby postępują właściwie?