Plan Ogólny – pole, las, kanał, szkoła, dom

Prezentujemy Państwu nasz subiektywny raport na temat wyłożonego (jeszcze tylko do 9 lutego) projektu Planu Ogólnego dla Warszawy, koncentrując się oczywiście na zapisach dotyczących Wawra.

Każde z nas podjęło się redakcji tych części Planu, które są mu najbliższe z racji profesji i zainteresowań.

Mamy świadomość, że zawarte w poniższym tekście uwagi i konkluzje to zaledwie pewne próby przełożenia treści opublikowanych kilkusetstronicowych dokumentów (wraz z rysunkami) na język skrótów i uproszczeń. Naszym celem było przede wszystkim zwrócenie uwagi mieszkańców Wawra na sprawy najważniejsze dla naszej wspólnej przyszłości. Liczymy także, że pomożemy Wam w redagowaniu ewentualnych uwag do Planu, do czego gorąco wszystkich zachęcamy.

Życzymy miłej lektury.

STRATEGIA ROZWOJU WARSZAWY 2040+
To długoterminowy plan rozwoju stolicy Polski, w formie dokumentu, określający wizję i kierunki rozwoju miasta na najbliższe dekady, obejmujący przestrzeń, transport, zieleń, usługi publiczne i odporność na kryzysy, w ścisłej współpracy z metropolią warszawską. Równolegle toczą się prace nad Strategią Rozwoju Metropolii Warszawskiej do 2040 roku (SRMW), która jest wspólną „umową” samorządów regionu, ustalającą cele rozwoju dla całego obszaru. Oba dokumenty przechodzą przez etap konsultacji społecznych (czyli np. mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi). 

Trochę ta strategia wygląda jak zbiór nośnych haseł i pobożnych życzeń, ukrytych pod postacią wskaźników i statystyk (jak u tego spacerowicza z psem, co mają razem średnio 3 nogi). Większość wskaźników bazuje na ankietach/wywiadach środowiskowych typu: „co pan wie?”, „czy podoba się pani?”, „a jak tak, to bardzo czy średnio?”.

Kluczowe elementy Strategii Warszawy 2040+ i SRMW:

• Wizja i cele: Długofalowa wizja przyszłości miasta i metropolii, z naciskiem na poprawę jakości życia, bezpieczeństwa, czystego powietrza i transportu;
• Planowanie przestrzenne: Określenie kierunków rozwoju infrastruktury pieszej, rowerowej, drogowej, oraz miejsc, gdzie można budować (wysokość, przeznaczenie);
• Transport: Rozwój transportu publicznego, poprawa połączeń i częstotliwości kursów;
• Zieleń i klimat: Zazielenianie miasta i zwiększanie jego odporności na zmiany klimatu;
• Usługi publiczne: Inwestycje w zdrowie, edukację, kulturę i usługi społeczne;
• Tożsamość i mieszkańcy: Wzmacnianie lokalnej tożsamości, postaw obywatelskich i zaangażowania. 

PLAN OGÓLNY (PO)
To innymi słowy ramy prawne dla przyszłych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzji o warunkach zabudowy (WZ), na obszarach jeszcze takich planów miejscowych nie posiadających. To obowiązkowy dokument planistyczny, który ma zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (STUDIUM) wszystkich polskich gmin. Określa on podstawowe zasady zagospodarowania przestrzeni, dzieląc gminę na strefy planistyczne i ustalając ramowe wskaźniki zabudowy, takie jak maksymalna wysokość czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Plan Ogólny jest aktem prawa miejscowego, wiążącym przy sporządzaniu MPZP oraz wydawaniu decyzji WZ. Dokument sporządzany jest w postaci cyfrowej bazy danych, zawierającej obiekty na mapie wraz z ich atrybutami.

Co zawiera plan ogólny?

• Strefy planistyczne: Podział terenu gminy na obszary o określonej funkcji, np. strefa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, strefa usługowa, strefa zieleni i rekreacji.
• Gminne standardy urbanistyczne: Ustalenia dotyczące parametrów przyszłej zabudowy, np. maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość budynków oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
• Obszary uzupełnienia zabudowy: Tereny, na których można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  Obszar zabudowy śródmiejskiej: Wyróżnienie specyficznych obszarów śródmiejskich, dla których mogą obowiązywać inne reguły zagospodarowania. 
• Zastępuje studium: Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
• Obowiązkowy dla wszystkich gmin: Uchwalenie planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku jest obligatoryjne dla wszystkich gmin w Polsce. 

PO, MPZP, STUDIUM
Plan Ogólny to dokument o szerszym, strategicznym charakterze (mający zastąpić STUDIUM), którego celem jest zapewnienie spójności całego procesu planistycznego. Określa on ramy planistyczne dla całej gminy (dzielnicy) – w tym strefy planistyczne i ich funkcje – podczas gdy MPZP to dokument bardziej szczegółowy, precyzujący te założenia dla konkretnych obszarów, wyznaczający miedzy innymi linie zabudowy czy konkretne wysokości budynków, a jego postanowienia muszą być zgodne z uchwalonym PO.

Jeszcze do 2023 roku trwały prace nad nowym STUDIUM, które skończyło w koszu na śmieci. Wielkie protesty właścicieli gruntów wywołało bardzo duże ograniczenie możliwości ich zabudowy, zwłaszcza w dzielnicach w dużymi rezerwami gruntów porolnych i leśnych. Podobno tym razem miejscy architekci wyciągnęli wnioski sprzed trzech lat, gdy konsultowano Studium zagospodarowania (to podobny dokument zawierający kluczowe kierunki i wytyczne dotyczące przestrzeni w mieście, plan ogólny to studium zastąpi). Wówczas na urzędników posypały się gromy za to, że na części ogródków działkowych zaplanowali zabudowę mieszkaniową, a z kolei w miejscach, które można by rozbudowywać – miały być tereny zielone. 

Obecny p.o. dyrektora BAiPP Bartosz Rozbiewski przekonywał publicznie w ub. roku: „Niezadowolenie będzie zdecydowanie mniejsze”. Jak mówił, w planie ogólnym terenów na zabudowę mieszkaniową jest więcej, a „rodzinne ogrody działkowe zostają”. 

W przeciwieństwie do STUDIUM, PO ma moc prawną i jest wiążący dla organów gminy (dzielnicy) oraz inwestorów. Ta zasadnicza zmiana była w zasadzie głównym powodem zamiany Studium na Plan Ogólny.

KTO I JAK UCHWALA?
Z wszelkiego rodzaju regulacjami ładu przestrzennego: Studium, MPZP czy PO, jest pewien problem. One wszystkie są uchwalane przez polityków. Owszem – przygotowują je planiści, urbaniści, konsultują biura geodezji, środowiska, służb wszelakich, ale przy ich powstawaniu błądzą wokół stołów kreślarskich wszelkiej maści lobbyści oraz, niejako w ich imieniu, politycy różnych szczebli – wszyscy próbując wpływać na to „właściwe” rozplanowanie funkcji obszarów oraz ich parametry urbanistyczne (wysokość zabudowy, intensywność itp…).

Co prawda wszystko odbywa się po przeprowadzeniu złożonej procedury planistycznej, obejmującej konsultacje społeczne, strategiczną analizę oddziaływania na środowisko ale, de facto, ostateczny głos ma większość mandatów w radzie gminy, dzielnicy, miasta. Tak więc o ostatecznym kształcie dokumentu planistycznego decyduje rada gminy, podejmująca stosowną uchwałę. PO staje się wtedy aktem prawa miejscowego, stanowiąc od tej pory podstawę dla nowouchwalanych MPZP oraz – tam gdzie jeszcze nie zostały takowe uchwalone – dla decyzji o warunkach zabudowy.

STREFY PLANISTYCZNE
Plan ogólny określa m.in. strefy planistyczne, standardy urbanistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej, a także może zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.

Strefy planistyczne wyznaczają dominujące funkcje danego obszaru, a ich celem jest łatwiejsze zarzadzanie przestrzenią. Zgodnie z ideą zwartej zabudowy, planując rozbudowę miasta, należy uwzględnić struktury wielofunkcyjne, czyli opracować plan, w którym większość podstawowych potrzeb mieszkańców można zrealizować w jak najmniejszych odległościach. W wyniku podziału, o którym mowa powyżej, dopuszcza się 13 stref planistycznych – zgodnie z grafiką obok. Strefy planistyczne powinny być w pierwszej kolejności wyznaczane tam, gdzie obowiązujące MPZP przewidują zabudowę mieszkaniową. Dotyczy to także obszarów uzupełnienia zabudowy w istniejących osiedlach mieszkaniowych.

STANDARDY URBANISTYCZNE
To element PO, na który składają się: gminny katalog stref planistycznych (element obowiązkowy) oraz gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (element fakultatywny). Gminny katalog stref planistycznych ma zawierać ustalenia dla poszczególnych stref planistycznych w zakresie profilu funkcjonalnego oraz parametrów zagospodarowania. W zależności od typu strefy będą do niej mogły być przypisane takie wskaźniki jak: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej określą zasady zapewnienia dostępu zabudowy mieszkaniowej do wybranych obiektów tej infrastruktury. Jeśli gmina zdecyduje się ustalić takie standardy, to obowiązkowo muszą one dotyczyć dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Dodatkowo będzie można wyznaczyć standardy dostępności do innych obiektów, np. żłobków, przedszkoli, obiektów kultury itd.

Jeśli w planie ogólnym na danym obszarze zostaną ustalone standardy dostępności infrastruktury społecznej, to w planie miejscowym będzie można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową tylko te działki ewidencyjne, które będą spełniały ustalone standardy dostępności. Standardy dostępności będą dotyczyły również decyzji o warunkach zabudowy dla budynków, w ramach których ma być realizowana funkcja mieszkaniowa.

OBSZAR UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY
To teren, który został precyzyjnie wyznaczony w Planie Ogólnym, zgodnie z określonymi przepisami i rozporządzeniami. Jest to narzędzie planistyczne mające na celu ograniczenie wydawania decyzji WZ oraz skupienie się na efektywnym uzupełnieniu istniejącej zabudowy na terenach już zurbanizowanych.

OBSZAR ZABUDOWY ŚRÓDMIEJSKIEJ
To specjalnie wyznaczone tereny, na których obowiązują szczególne przepisy dotyczące warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania. Cechy charakterystyczne tych obszarów to np. miejski, centralny charakter zabudowy i otoczenia, spełnienie wymagań charakterystycznych dla zabudowy śródmiejskiej czyli – estetyki, funkcjonalności czy dostępności przestrzeni publicznej. W PO można ustalić, że minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w takich obszarach w planie miejscowym i decyzji WZ wynosi nie mniej niż 2/3 wartości określonej dla strefy w Planie Ogólnym. Taki zapis miałby wspierać ochronę zieleni i równowagę pomiędzy zabudową a terenami biologicznie czynnymi.

ZINTEGROWANE PLANY INWESTYCYJNE
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą MPZP, który został wprowadzony w lipcu 2023 do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez tzw. reformę planistyczną. Główną intencją twórców tej furtki planistycznej ma być umożliwienie współpracy między gminami a inwestorami w zakresie realizacji inwestycji o charakterze mieszkaniowym, komercyjnym lub społecznym, poza instytucją MPZP.

ZPI ma na celu „usprawnienie procesu realizacji inwestycji”, zwiększenie współpracy między gminami a inwestorami oraz zapewnienie realizacji inwestycji w sposób zgodny z interesem publicznym. ZPI może być wykorzystany do realizacji inwestycji o charakterze społecznym, mieszkaniowym i komercyjnym, w tym inwestycji mieszkaniowych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej. Ten „interes publiczny” to, niestety, decyzje polityczne zapadające oficjalnie na poziomie rady gminy, a nieoficjalnie – w gabinetach szefów lokalnych szefów partii dysponujących większością w radach gmin. Tak działa demokracja.

ZPI może być uchwalany zarówno w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje MPZP jak i wówczas, gdy takowy już funkcjonuje, ale na jego podstawie nie można zrealizować inwestycji, którą planuje inwestor. Jeśli rada gminy uchwali ZPI dla terenu, gdzie obowiązuje MPZP, wówczas dotychczasowy plan miejscowy traci moc, ale jedynie w zakresie, w którym uchwala się ZPI, ponieważ ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy, jeśli taki istnieje. Czego nie rozumiecie?
Przed uchwaleniem ZPI gmina i inwestor muszą zawrzeć umowę urbanistyczną, która określa zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania obu stron. Umowa ta jest kluczowym elementem procesu, określającym m.in. zobowiązania inwestora wobec gminy w zakresie realizacji inwestycji.

DEMOGRAFIA A ZAPOTRZEBOWANIE NA ZABUDOWĘ
Prognozy demograficzne to ważny element PO. Jak nietrudno się domyślić wszystkie one są obarczone sporym marginesem błędu, ponieważ wyliczono je na bazie dostępnych historycznie danych – statystykach urodzeń, migracjach wewnętrznych i międzynarodowych. To trochę tak jakby wróżyć cenę kruszcu za 20 lat od dzisiaj. Znajdzie się śmiałek? Nie znaczy to, że przedstawione prognozy są złe – na czymś ostatecznie planiści muszą się opierać – ale nie da się ukryć, że bilans mieszkaniowych potrzeb dla Warszawy jawi się niezwykle korzystnie, pomimo zatrważającego (i wciąż postępującego) spadku urodzeń. Ten korzystny bilans wynika z naciąganych statystycznie współczynników.

Np. prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań na jednego mieszkańca Warszawy, zgodnie z przedstawionym przez analityków wzorem, w roku 2044 będzie wynosiła 44,5 m2/osobę pomimo, że według GUS standard mieszkaniowy w Warszawie w roku 2024 wynosił 34,5 m2/osobę. W zasadzie gołym okiem można zauważyć na rynku nieruchomości tendencję odwrotną – największym popytem cieszą się mieszkania małe, lub bardzo małe.

Wg autorów PO: „pomimo wielu niekorzystnych zjawisk demograficznych obserwowanych w Polsce, Warszawa jest jednym z niewielu miast, w którym populacja mieszkańców cały czas przyrasta. Zgodnie z Prognozą ludności na lata 2023–2060 (GUS, Warszawa, 2023 r.) w wariancie średnim liczba mieszkańców wzrośnie z poziomu 1 863 845 w 2024 roku do poziomu 1 910 261 w roku 2044. Wariant średni (przyjęty do obliczeń) uwzględnia istotne zjawiska demograficzne, w szczególności utrzymujące się dodatnie saldo migracji zagranicznych zapewniające możliwość dalszego przyrostu liczby ludności. Jednocześnie daje się zauważyć zjawiska negatywne, jak wyczerpującą się krajową zlewnię migracyjną oraz postępujące procesy suburbanizacyjne. Można się także spodziewać dalszego utrzymywania się niskiego wskaźnika dzietności, a co za tym idzie ujemnego przyrostu naturalnego przez cały prognozowany okres. Należy podkreślić, że scenariusz średni został uznany przez ekspertów z Rządowej Rady Ludnościowej jako najbardziej prawdopodobny.”

Jeszcze niedawno, na jednym ze spotkań z wawerskimi mieszkańcami osiedli, chcąc ostatecznie wygumkować z publicznej dyskusji niefortunną ideę 50-metrowych dominant w centrum Międzylesia, burmistrz P. Michalec oceniał prognozy demograficzne Wawra, na podstawie nowej inwestycji mieszkaniowej gęsto poobwieszanej banerami: „do wynajęcia”, „sprzedam”. Trudno zdecydować, która metodologia prognozowania zapotrzebowania na inwestycje mieszkaniowe jest bardziej precyzyjna – GUS czy ta zastosowana przez burmistrza.

---

Wawerska Komisja Ładu Przestrzennego i Ochrony Środowiska, powinna zajmować się ochroną środowiska a nie jego niszczeniem. Wisła to jeden z najcenniejszych obszarów przyrodniczych w Wawrze i Polsce generalnie. Zalewanie wszystkiego betonem i asfaltem to największe zagrożenie dla przyrody w skali stolicy i całej Polski. Nieustannie i na skalę masową lasy w Wawrze są zabudowywane. Połączenie komisji urbanistyki i ochrony środowiska ma więc jakiś sens, gdyż to właśnie urbanizacja (bezmyślna) jest największym zagrożeniem dla naszego dzielnicowego środowiska.

---

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA
To jeden z podstawowych współczynników planistycznych determinujących przyszły poziom zainwestowania obszarów funkcjonalnych. Wiąże się z nim charakter istniejącego sąsiedztwa, rodzaj funkcji (inny % PBC np. dla zabudowy jedno- i wielorodzinnej), wreszcie warunki hydrologiczne podłoża, położenie względem zbiorników wodnych, oraz taka błahostka jak obecność kanalizacji deszczowej…

Zadziwiające, że wiele obszarów planistycznych np. z zabudową jednorodzinną Sadula, Wawra, Nadwiśla, Aleksandrowa – dopuszcza % PBC na poziomie 40% a nawet 30%. Wygląda to tak, jakby planiści opracowujący PO nie brali udziału jako projektanci w procesach inwestycyjnych. A procedury administracyjne opierają się, co zrozumiałe, literalnie na zapisach MPZP. Jeśli więc PO ma służyć za matryce przyszłych planów miejscowych, to warto mieć świadomość jak w praktyce wygląda stosowanie parametryki planistycznej. Np. dla zapisanego min. 40% dla konkretnej działki można być niemal pewnym, że inwestor wykorzysta ten parametr maksymalnie, czyli że zabuduje i utwardzi pozostałe 60% działki. Co gorsza, część wymaganego pbc zbilansuje tzw. zielonymi dachami i tarasami. W ten sposób, na terenach peryferyjnych powstaje od dawna intensywna zabudowa okno-w-okno, z ulicami zamieniającymi się w wartkie potoki i jeziora po każdym intensywniejszym opadzie. Bo woda musi gdzieś płynąć – jeśli nie w grunt – to w każdy teren znajdujący się poniżej jej lustra.

DOPUSZCZALNA WYSOKOŚĆ ZABUDOWY
W pamiętnej uchwale/wnioskach Rady Dzielnicy Wawer do PO z września 2024, gdzie radni Koalicji Obywatelskiej przegłosowali m.in. pomysł na 50-metrowej wysokości „dominanty” w obszarze pomiędzy stacją PKP Międzylesie, a ścianą lasu za Centrum Zdrowia Dziecka – nie ma w projekcie Planu Ogólnego śladu. Mimo to, zaproponowano obszar funkcjonalny Szpitala Międzyleskiego na ul. Bursztynowej wraz z działkami dochodzącymi do ul. Żegańskiej, wpisując dopuszczalną zabudowę do 30 metrów wysokości. Trudno rozstrzygnąć czy to tylko przeoczenie, ale gro uwag do planu, także jeden z punktów przyjętego tekstu stanowiska Rady Dzielnicy, będzie zapewne dotyczyło rozdzielenia funkcji szpitalnej od pozostałego terenu wraz z ograniczeniem wysokości – zgodnie z sąsiednią zabudową.

Jednak największą bolączką PO wydaje się przyjęta dopuszczalna wysokość dla terenów z zabudową jednorodzinną. PO kopiuje w tej materii, niestety, zapisy obowiązujących MPZP, a tam gdzie ich nie ma – konsekwentnie dopuszcza 12m wysokości. To źle. Gorzej, bo np. w osiedlu Anin uchwalony ostatnio MPZP ograniczył w wielu obszarach max h budynków do 9/10,5 metrów. 12 metrów – to taki Gierkowski parametr – jak sie jechało wartburgiem przez ogrodnicze enklawy, to między szklarniami i sadami piętrzyły się 4-kondygnacyjne kostki, koniecznie nieotynkowane, z cegły fatalnie palonej. 12 metrów i 40% PBC – to w Planie Ogólnym niejako standard dla jednorodzinnych przedmieści stolicy. Po co?

WISŁA – OSTOJA BIORÓŻNORODNOŚCI
Wisła, to obok Puszczy Białowieskiej i Bagien Biebrzańskich, najcenniejszy obiekt przyrodniczy w nizinnej części Polski. To ostatnia duża rzeka w Europie w stosunkowo niewielkim stopniu zniszczona działalnością hydrotechników. Od dawna planowane jest na obszarze środkowego biegu rzeki powołanie Parku Narodowego. Obecnie, całe „międzywale” obejmujące koryto rzeki wraz z obszarami rozlewisk, uznane jest za obszar Natura 2000 oraz obszar chronionego krajobrazu. Istniejąca w wawerskim „międzywalu” tzw. Kępa Wieloryb (położona na wschodnim brzegu rzeki pomiędzy Mostem Siekierkowskim, a Południową Obwodnicą Warszawy), to jeden z najcenniejszych przyrodniczo i najszerszych odcinków międzywala Wisły w Warszawie.

W przeszłości na tym obszarze zlokalizowane były dwie wyspy, tradycyjnie na Wiśle nazywane kępami. Pochodzenie drugiego członu nazwy nie jest jasne. Może odnosić się on do ukształtowania terenu, zdeterminowanego przez starorzecze, którego odwzorowanie na mapie tworzy rysunek głowy wieloryba, druga hipoteza nawiązuje do obfitości ryb czyli wielorybu. Obszar ten stanowi mozaikę ziołorośli, łąk, lasów łęgowych i zakrzewień. Oprócz starorzeczy, znajdziemy tam również szereg mniejszych zbiorników wodnych i cieków. Okresowo ten teren zalewany jest wodami Wisły. Cały obszar stanowi ostoję ornitofauny oraz licznych gatunków ryb, płazów i ssaków. Kępa Wieloryb to jedno z trzech potencjalnych miejsc gniazdowania bielika w Warszawie, herbowego ptaka naszego kraju. Międzywale Wisły to również bardzo ważny korytarz migracyjny dla ssaków oraz klin napowietrzający stolicę.

MOST NA ZAPORZE
Przyglądając się mapie dołączonej do PO, nie sposób nie zauważyć dwóch kresek przecinających międzywale Wisły w linii ul. Zwoleńskiej (lub precyzyjniej – Nowozwoleńskiej). Kreski owe wyglądają niewinnie i w opisie PO trudno znaleźć o nich więcej informacji.

Jest to relikt epoki PRL-u w postaci tzw. „Mostu na Zaporze”. Historia tej inicjatywy sięga końca lat 70-tych, kiedy planowano uregulować przepływ wody na tym odcinku rzeki, w celu poprawy jej żeglowności. Był to pomysł dosłownie i w przenośni utopijny. Przy okazji przewidziano budowę mostu łączącego Wawer z Wilanowem. Trzeba mieć na uwadze, że w tym okresie nie istniał jeszcze Most Siekierkowski ani Anny Jagiellonki (czyli POW).

Idea budowy Mostu na Zaporze odżywa medialnie co jakiś czas. W 1998 roku wydano nawet postanowienie o warunkach zabudowy dla mostu i trasy, które miałyby być zbudowane w samym centrum Kępy Wieloryb. W 2007 roku wykonano studium wykonalności dla tej inwestycji na odcinku ul. Augustówka – ul. Mrówcza. Planiści zaproponowali w nim – o zgrozo – most podwieszany ze 115-metrowej wysokości pylonem. Z punktu widzenia migrujących ptaków taka konstrukcja to śmiertelna pułapka, przypominająca sieć zastawioną na ryby.

Ostatni raz sprawa nabrała rozgłosu w roku 2016. Powstał nawet społeczny komitet popierający budowę mostu, a nad inwestycją debatowały komisje inwestycyjne Wawra i Wilanowa. Symultanicznie, na Żoliborzu trwały przepychanki pomiędzy mieszkańcami i dzielnicowym samorządem w sprawie budowy tzw. Mostu Krasińskich. Żoliborski pomysł upadł, ale o zabezpieczone już w skarbcu miasta pieniądze na ten cel zaczęli lobbować wawerscy samorządowcy. Prawie im się udało, budowy jednak nie rozpoczęto. Na szczęście nigdy nie zabezpieczono środków finansowych na ten cel.

W międzyczasie wybudowano Trasę Siekierkowską oraz POW i tym sposobem idea Mostu na Zaporze straciła sens. A jednak – w proponowanym projekcie wyłożonego Planu Ogólnego widać wyraźnie ślad mostu. Nie znika także bypass ul. Zwoleńskiej wyznaczony pasem rezerwy terenów pod ew. trasę. W trakcie spotkania on-line w grudniu 2025 pracownik BAiPP zapowiedział, że Most na Zaporze jest przewidziany do realizacji do 2044 roku. Patrząc na dynamikę stołecznych decyzji administracyjnych i ich wcielania w życie – 18 lat to z punktu siedzenia urzędnika wieczność, takie intencjonalne: kiedyś, choć na pewno jeszcze nie teraz. A może nawet „nigdy”?

Nie dałoby się pominąć wpływu budowy Mostu na Zaporze na przyrodę. Wg planów, trasa i most miałyby być zbudowane w samym centrum tzw. Kępy Wieloryb. Czy rzeczywiście jego funkcja komunikacyjna ma jeszcze sens? W studium wykonalności z 2007 roku oszcowano koszt realizacji przeprawy na 600 mln złotych. Ile kosztowałaby podatników dzisiaj? 2 miliardy? Czy warto tworzyć tak kosztowną przeprawę mostową rangi lokalnej, której nieodwracalne, negatywne skutki dla ekosystemu Kępy Wieloryb można z łatwością przewidzieć? Czy Południowa Obwodnica i Trasa Siekierkowska nie są wystarczającymi łącznikami tej części Nadwiśla z lewobrzeżną Warszawą?

MAZOWIECKI PARK KRAJOBRAZOWY
Wizja Zielonej Warszawy, adaptacja miasta do zmian klimatu, ochrona zielonej infrastruktury, walka z betonozą i Milion drzew dla Warszawy w praktyce. Można zadać sobie pytanie, dlaczego twórcy planu nie biorą pod uwagę tych zielonych haseł, powszechnie głoszonych przez polityków i urzędników rządzących Warszawą. Politycy chwalą się sadzeniem drzew w centrum miasta i wydają na to miliony złotych, efekty tych prac są jednak mizerne. Jednocześnie pod zabudowę przeznacza się setki hektarów lasów w peryferyjnych dzielnicach miasta. Obecnie stolicę zalewa beton w skali niespotykanej w historii Warszawy, komentowany plan ogólny jedynie przyspieszy ten proces.

Najcenniejsze przyrodniczo obszary są objęte formami ochrony przyrody. To między innymi Mazowiecki Park Krajobrazowy (MPK), w Warszawie leżący na terenie dzielnic Wawer i Wesoła. Ta forma ochrony przyrody wbrew pozorom nie jest chroniona – na 3,3% terenu MPK planowane jest uzupełnienie istniejącej zabudowy i nowe inwestycje: strefa usług, strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Niepokoi minimalny udział pbc tych stref wynoszący od 30% do 80%. Dla „terenów cennych przyrodniczo” przewidziane jest 80-90% pbc. Czyżby 3,3% tego obszaru chronionego zostało z jakiegoś powodu uznane za mniej cenne przyrodniczo?

Zaproponowana w wyłożonym projekcie Planu Ogólnego strefa usług w MPK to strefa planistyczna 1541SN – ok 14 ha prostokątna działka leśna przylegająca dłuższym bokiem do południowej granicy obszaru zajmowanego przez Centrum Zdrowia Dziecka (CZD). Ten wycinek Lasu Wilanowskiego został przeniesiony na rysunek PO na podstawie wciąż obowiązującego na tym terenie, uchwalonego w 2001 roku MPZP „UM-4”, który zakłada w tym miejscu rezerwę pod ew. rozbudowę placówki medycznej. 14 hektarowy teren oznaczony symbolem „Z/2” opisano jako „rezerwę pod budowę obiektu usług zdrowia” z dopiskiem „ustala się obowiązek wykonania projektu docelowego użytkowania dla całego teren”.
W wyłożonym projekcie PO profil funkcjonalny dla tego obszaru został opisany jako: „teren zieleni urządzonej, plaży, wód, komunikacji, ogrodów działkowych, infrastruktury technicznej, usług sportu i rekreacji, usług kultury i rozrywki, usług handlu detalicznego, usług gastronomii, usług nauki, usług edukacji, usług zdrowia i pomocy społecznej, teren zieleni naturalnej, lasu”… Minimalny udział pbc zaproponowano na 50%.

Minęło więc 25 lat od uchwalenia MPZP, w ciągu których placówka medyczna nie wykorzystała terenowej rezerwy. I bardzo dobrze. W związku z tym – czy jest zasadne jej dalsze sankcjonowanie? Przecież jako dzielnica (kiedyś gmina) jesteśmy dzisiaj w zupełnie innym miejscu. Wawer się powiększa, okoliczne tereny leśne się nieustannie kurczą, jako społeczeństwo jesteśmy dużo bardziej uważni, bardziej szanujemy dzisiaj zasoby przyrodnicze Wawra, planiści oraz my wszyscy – jesteśmy bardziej świadomi społecznej funkcji stołecznych lasów. Czy musimy rezygnować kawałek po kawałku z kolejnych połaci leśnych?
Nie ulega wątpliwości, że czasy i konteksty przez 25 lat po uchwaleniu obowiązującego w tym obszarze MPZP się jednak zmieniły. Partycypacja i świadomość społeczna mieszkańców Wawra jest nieporównywalnie większa, istnieją media społecznościowe, Gazeta Wawerska… Nie sposób nie zauważyć, że w międzyczasie dojrzała w debacie publicznej tzw. społeczna funkcja lasów (zwłaszcza w obrębie aglomeracji) i nawet twórcy Planu Ogólnego rozróżniają pojęcia: „las” od „park”: „Nie przewidujemy urządzania lasów w sposób „parkowy”; tzn. aranżacji w nich utwardzonych alejek, oświetlenia. Przekształcenie lasu na park wymaga odlesienia i pociąga za sobą degradację walorów przyrodniczych lasów.

Funkcje rekreacyjne lasów mogą być pełnione z uwzględnieniem przepisów ujętych w ustawie o lasach (poprzez lokalizację wiat, szlaków turystycznych czy elementy rekreacji – np. tzw. „skwery leśne”). Jak więc wytłumaczyć podtrzymanie w PO tak mocnej i dużej obszarowo ingerencji w Mazowiecki Park Krajobrazowy.

Obecna kubatura zacnej placówki CZD była wystarczająca gdy w Polsce rodziło się 724 000 dzieci rocznie (1983 r.); prognoza urodzin na 2025 zakłada max 250 000, a w prognozach długoterminowych jest dalszy ich spadek… jak więc tłumaczyć ten przewidywany wzrost potrzeb? Nie da się także ukryć, że na terenie wszystkich placówek medycznych w Polsce (a CZD nie jest na ich tle wyjątkiem) pęcznieje oferta usług komercyjnych, których społeczna misja ma swoją komercyjną cenę, więc dlaczego placówki te nie miałyby korzystać z komercyjnych terenów inwestycyjnych, niekoniecznie lokalizowanych na terenach leśnych?
Warto dodać że ten fragment MPK (Las Wilanowski) to jeden z najcenniejszych kompleksów leśnych w Warszawie, to nie są powojenne zalesienia, tylko las ciągły w ujęciu czasowym i przestrzennym. Niestety w przeszłości był już wielokrotnie uszczuplany. Część wycięto podczas budowy CZD, pod wodociąg Radość, inwestycje kolejowe przy ul. Zagajnikowej i Odeskiej, ścieżkę rowerową przy Mrówczej. Drzewostany na tyłach CZD to jedne z najstarszych drzewostanów w Wawrze. W większości to prawie stuletnie drzewa. Sadzone jeszcze w czasach gdy las ten należał do rodziny Branickich i wchodził w skład Dóbr Wilanowskich. Jak w dalszym ciągu władze Warszawy będą traktować lasy jak rezerwę gruntów budowlanych, trzeba będzie ponownie zmienić nazwę Międzylesia. Był Kaczy Dół, jednak zbiornik wodny od którego pochodziła pierwotna nazwa tego osiedla został zasypany, jest Międzylesie, a będzie Bezlesie, ewentualnie Polesie.

Strefa z zabudową mieszkaniową jednorodzinną to tzw. strefa osadnicza MPK w Aleksandowie, wyznaczona w 2004 z minimalnym udziałem pbc 70%. Cały czas się ta strefa zagęszcza i rozszerza, nawet poza pierwotne granice. Rosną tam duże osiedla o dyskusyjnych walorach krajobrazowych.

Nieopodal nich leży Biały Ług – jedyne w Wawrze, oprócz Zakola Wawerskiego, aktywne torfowisko. W POnŚ zostało ono – słusznie – uznane za ostoję bioróżnorodności. Jednak ostoja źle zniosła budowę POW, a te rozległe osiedla powodują dalszy odpływ wody z okolicy i murszenie torfu. Może śnieżna zima chwilowo zatrzyma degradację Białego Ługu, ciekawe, na jak długo. W projekcie Planu Ogólnego w kilku miejscach strefy osadniczej MPK wyznaczono obszary uzupełnienia zabudowy. Ciekawe, jak to się ma do deklarowanej „ochrony błękitno-zielonej infrastruktury, którą Biały Ług niewątpliwie jest.

Strefa z zabudową mieszkaniową wielorodzinną to budowa w Marysinie Wawerskim przy ul. Korkowej. Jak wynika z Geoportalu, znajduje się ona w otulinie Rezerwatu Jana Sobieskiego – kolejnej ostoi bioróżnorodności. Budowa zapewne wysuszy rezerwat, jeszcze bardziej przyczyniając się do degradacji tej ostoi i dalszego rozprzestrzenienia się roślin gatunków inwazyjnych. Dodatkowo zaplanowano tam wysokość zabudowy do 25 metrów, podczas kiedy w Wawrze, jak wynika z POnŚ, maksymalna wysokość nie powinna przekraczać 15 metrów z uwagi na obszary regeneracji i wymiany powietrza. Obszar ten objęty jest planem ochrony Rezerwatu i jednocześnie obszaru NATURA 2000. Dokument ten (Zarządzenie RDOŚ) nie dopuszcza w tej części otuliny możliwości „lokalizowania nowych budynków i budowli oraz infrastruktury niezwiązanej z prowadzeniem gospodarki leśnej i funkcjonowaniem ośrodka rehabilitacji zwierząt”, w punkcie b) Zarządzenia „dopuszcza się realizację obiektów małej architektury oraz ścieżek rowerowych i alejek przechadzkowych”.

KANAŁ WAWERSKI
Kolejna warszawska ostoja bioróżnorodności (faunistyczna) została zaplanowana w POnŚ w Międzylesiu i Aninie, na odcinku Kanału Wawerskiego od ulicy Smardzewskiej do Widocznej. Owszem, była tam czysta woda i prawdziwe bogactwo wszelakiego zwierzęcego życia, również rzadkich i chronionych gatunków – ale w XX wieku. Teraz fauny tam już nie ma. Jeśli ktoś chce zobaczyć przyrodę w Kanale Wawerskim, musi jechać do Wesołej – do Starej Miłosny, pod warunkiem, że akurat w okresowo wysychającym Kanale jest woda. Poniżej oczyszczalni Kanałem wartko płynie przez Wawer oczyszczony ściek, który nie zamarza mimo siarczystych mrozów. Przez cały rok żywych organizmów się w nim nie uświadczy, lepiej też nie wkładać do Kanału rąk i nie pozwalać psom z niego pić.

Tej „ostoi fauny” nie pomagają też prace utrzymaniowe wykonywane przez podwykonawców Wód Polskich. Kosili oni w sezonie lęgowym trawę do gołej ziemi i niedobitki fauny nie miały szans się schronić. Korespondowaliśmy i rozmawialiśmy na ten temat z Wodami Polskimi. Mamy nadzieję, że nadzór przyrodniczy nad tymi pracami się poprawi.

Mamy też nadzieję, że włodarze Warszawy wyznaczając na Kanale Wawerskim „ostoję fauny” podejmą działania zmierzające do poprawy czystości wody na tym odcinku, co dałoby faunie szansę na powrót. Na razie zrobili coś odwrotnego: uchwalając w 2023 roku „aglomerację Cyraneczka” w dzielnicy Wesoła umożliwili Wodom Polskim poluzowanie oczyszczalni pozwolenia wodno-prawnego. Teraz może ona w majestacie prawa zrzucać do Kanału Wawerskiego oczyszczone ścieki o parametrach, które uniemożliwiają przetrwanie najodporniejszym organizmom żywym.

TERENY ZALEWOWE
Z terenami zalewowymi mamy wszyscy problem. Po ostatniej dużej powodzi powstały mapy terenów zalewowych (dla całej Polski) i gminy, przez pewien czas, miały nie wydawać pozwoleń na budowę na tych terenach. Jednak po kilku miesiącach te zasady zlikwidowano, a mapy poszły do lamusa. Obecnie obserwujemy rozlewanie się zabudowy na tereny zagrożone powodzimi. To dotyczy zwłaszcza terenu Zawady czy Bartycka/Siekierki, ale także pasa wawerskiego Nadwiśla.. Nikt już nie zakłada, że woda przerwie wał lub przeleje się górą. Dla terenów potencjalnie zalewowych wydawane są szerokim gestem odstępstwa na budowę szamb.

Z raportu Najwyższej Izby Kontroli z 2023 roku wynika, że większość skontrolowanych samorządów nieskutecznie ograniczała zabudowę terenów zagrożonych powodzią. W dokumentach planistycznych nie uwzględniały lub tylko częściowo brały pod uwagę decyzje Wód Polskich co do warunków zabudowy i zagospodarowania terenów zagrożonych powodzią. Inwestorzy nie mieli rzetelnych informacji o zagrożeniu powodziowym w miejscu planowanej inwestycji. Przed wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleniem na budowę na terenach zagrożonych powodzią, samorządy nie analizowały kosztów infrastruktury chroniącej mieszkańców przed podtopieniami i powodziami oraz wynikającymi z tego potencjalnymi stratami.

NIK oceniła, że presja inwestycyjna na terenach zagrożonych powodzią była znacząca. W większości przypadków Wody Polskie wydawały zgody dla inwestorów, mimo istniejącego ryzyka podtopień i powodzi. Ponieważ w badanej próbie nie było dzielnic Warszawy, z raportu NIK nie wynika, jak powstała zabudowa jednorodzinna na terenie zalewowym, w rejonie zbiegu ulic Sitowie, Ogórkowej i Wał Miedzeszyński przy Moście Południowym. Ale czy teraz naprawdę trzeba tam planować uzupełnienie zabudowy?

CMENTARZE
Na styczniowym posiedzeniu wawerskiej Komisji Ładu Przestrzennego i Ochrony Środowiska (członkami tej komisji jest 8 radnych, obecnych było 7) prezydium komisji, czyli radni M. Wasiewicz oraz M. Nożykowska (oboje z klubu radnych Koalicji Obywatelskiej), zaprezentowali 18-punktowy projekt uchwały „w sprawie uwag do Planu Ogólnego”. W trakcie komisji odbyła się dyskusja, wniesiono kilka poprawek, odbyło się głosowanie, po czym uchwała trafiła na środową sesję. Tam również wniesiono kolejne poprawki oraz odbyła się długa, zwieńczona głosowaniami dyskusja. W przedłożonej na sesji wersji stanowiska, w punkcie 16 zapisano:

„16) Zmiana lokalizacji nowej strefy cmentarza (SC) przenosząc go z terenów prywatnych na tereny Skarbu Państwa lub Gminy. Ustalona nowa strefa cmentarza (SC) planowana na terenach prywatnych przy południowej granicy Dzielnicy, w rejonie ul. Retmańskiej jest dyskusyjna oraz może powodować konflikty społeczne i protesty właścicieli nieruchomości. Sugeruje się rozważenie jeszcze innych lokalizacji dla wyznaczenia strefy cmentarza, zwłaszcza na terenach Skarbu Państwa, np. na dz. ew. 38 obręb 31165 w rejonie ul. Wolęcińskiej. Planowanie cmentarza lub wielkopowierzchniowych funkcji publicznych na gruntach Skarbu Państwa lub gminy, ma uzasadnienie ekonomiczne oraz sprzyja szybszej realizacji celu publicznego i osiąganie założeń planistycznych.”

O cmentarzach wawerskich, ich lokalizacji, ew. rozbudowach istniejących – rozmawiamy na forum Rady nieczęsto. W poprzedniej kadencji, przez pewien czas trwała polemika – zwłaszcza radnych falenickich – nt. powiększenia cmentarza aleksandrowskiego. Chwilę także rozmawialiśmy o zapomnianych nekropoliach: ewangelickiej w Aleksandrowie oraz ledwie rozpoznawalnym dzisiaj kirkucie przy ul. Izbickiej.

I nagle, w Planie Ogólnym, pojawia się „deus ex machina” propozycja lokalizacji nowego cmentarza przy południowej granicy Wawra, nieopodal ul. Retmańskiej (nr 1 na grafice obok). To grunty prywatne z łanowymi podziałami własności.

Propozycja (zawarta w przytoczonej treści uwagi do PO nr 16) rezygnacji z tej lokalizacji jest zrozumiała. Prywatni właściciele działek – zapewne także ich bliżsi i dalsi sąsiedzi – nie są uszczęśliwieni propozycją planistów. Zawarta jednak w dalszej części uwagi nr 16 sugestia, aby utworzyć zupełnie nową nekropolię na leśnej działce Skarbu Państwa przy ul. Wolęcińskiej w Radości (nr 3 na grafice obok) to pomysł zupełnie pijany. Wspomniana działka nr 38 to wg pobieżnych szacunków na Geoportalu ok 34 ha lasu. Na północ od niej ten sam Plan Ogólny zakłada przekazanie w przyszłości kolejnych 14 ha lasu dla Centrum Zdrowia Dziecka. Całkiem niedawno uchwalono MPZP dla pobliskiej Zbójnej Góry rejonu ul. Fromborskiej, sankcjonujący wprowadzenie na ogromny obszar leśny funkcje mieszkalne. Dewastację okolicznej natury widać już gołym okiem. Za chwilę okaże się więc, że lasu w Radości nie będzie w ogóle.

W ostatniej chwili, tuż przed końcowym głosowaniem, radny Rafał Czerwonka z klubu Razem dla Wawra zgłosił poprawkę wykreślającą z tekstu uchwały punkt nr 16 zdanie nt. propozycji lokalizacji cmentarza na ul. Wolęcińskiej. Poprawka została przegłosowana pozytywnie przeważającą większością głosów w Radzie, czyli zaskoczeni tym pomysłem byli także radni z klubu KO.

Zadziwia nas nonszalancja prezydium komisji ładu w dysponowaniu wawerskimi lasami, już nie wspominając o braku podejmowania w ramach komisji dyskusji o planach miejscowych, a także m.in. o ew. miejscach pochówku. Czy lokalizacja cmentarza na działce przy ul. Wolęcińskiej była w ogóle z kimś konsultowana? Np. z Lasami Państwowymi, Nadleśnictwem Celestynów?

Jest np. w Wawrze Cmentarz Parafialny w Radości pomiędzy ul. Przełęczy, a Południową Obwodnicą (nr 2 na grafice obok). Hałas pobliskiej trasy nie kłóci się z funkcją cmentarną. Czemu np. nie rozbudować tego cmentarza wzdłuż południowego odcinka POW? Można także założyć, obok istniejącego, zupełnie niezależny od istniejącego cmentarz komunalny.

O tym wszystkim warto rozmawiać na forum wawerskiej Rady Dzielnicy, zanim zmaterializuje się kolejny „świetny pomysł” jako punkt uchwały czy stanowiska.

JAK ZŁOŻYĆ UWAGĘ?
Uwagi do PO należy składać do Prezydenta m.st. Warszawy, w przedłużonym terminie do 9 lutego 2026 r., na formularzu pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego. Formularz jest dostępny w postaci elektronicznej do pobrania ze strony https://bip.warszawa.pl, ze strony https://architektura.um.warszawa.pl, ze strony https://warszawa19115.pl bądź ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a także w postaci papierowej w kancelarii BAiPP oraz w Wydziałach Obsługi Mieszkańców urzędów dzielnicowych.

Składający uwagę jest zobowiązany podać swoje imię i nazwisko albo nazwę oraz adres zamieszkania albo siedziby oraz adres poczty elektronicznej, o ile taki posiada, a także wskazać czy jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej uwagą, oraz może podać dodatkowe dane do kontaktu takie jak adres do korespondencji lub numer telefonu.

Uwagi można składać najlepiej w formie elektronicznej:

• poprzez uzupełnienie formularza na platformie internetowej: um.warszawa.pl/2040+, lub
• na adres email: plan.ogolny@um.warszawa.pl, lub
• na adres do doręczeń elektronicznych Urzędu m.st. Warszawy: AE:PL-79408-50689-FDSVF-21 lub na adres skrytki domyślnej ePUAP Urzędu m.st. Warszawy: /UMSTWarszawa/SkrytkaESP
• Wysyłając uwagę na adres email, na adres do doręczeń elektronicznych lub na adres skrytki domyślnej ePUAP, należy załączyć wypełniony formularz elektroniczny lub skan wypełnionego formularza papierowego.

PROCEDURY ODWOŁAWCZE
Procedurą uchwalania PO objęta jest cała Polska i nieustannie kolejne Plany są w poszczególnych gminach uchwalane. Jak każdy akt prawny w naszym kraju, PO podlega 2 instancyjnej procedurze legislacyjnej. PO można więc zaskarżyć do Wojewody Mazowieckiego.

Np. Wojewoda Śląski unieważnił pierwszy w Polsce PO, uchwalony przez radę miejską Pyskowic. Powodem było nieprawidłowe określenie wskaźnika minimalnego udziału PBC w jednej ze stref planistycznych. Z uzasadnienia do rozstrzygnięcia nadzorczego wynika, że przyjęła ona dla tej strefy wskaźnik na poziomie 15 proc., tymczasem zdaniem wojewody zgodnie z przepisami dla tej konkretnej strefy planistycznej powinien on wynosić 30 proc…