Czy to koniec degradacji przestrzeni?

14 czerwca został wyłożony do publicznego wglądu projekt nowego planu miejscowego dla osiedla Anin. Termin składania uwag ws. zaproponowanych w nim rozwiązań minął 19 lipca.

W czerwcu odbyła się także dyskusja publiczna on-line z projektantem planu, a jej ponad 2-godzinny zapis był przez pewien czas dostępny na stronie BAiPP. Jeszcze niedawno zapisy z takich publicznych dyskusji były dostępne przez kolejnych 6 miesięcy, ale od niedawna ich żywot jest znacznie krótszy – tylko do ostatniego dnia wyłożenia m.p.z.p.

Przystąpienie do opracowania nowego planu nastąpiło skutkiem moich osobistych interwencji, jeszcze jako funkcyjnego radnego, przewodniczącego wawerskiej komisji ładu przestrzennego, oraz na wniosek mojego macierzystego klubu radnych Razem dla Wawra. Nie bez znaczenia był także List otwarty skierowany w 2018 roku do ówczesnego burmistrza Dzielnicy Wawer Ł. Jeziorskiego i podpisany przez ponad 100 mieszkańców osiedla (to ewenement, aby aż tylu mieszkańców podpisało imiennie podobny w treści dokument). W Gazecie Wawerskiej opublikowaliśmy w latach 2017-2020 kilka tekstów interwencyjnych, w których opisywaliśmy szczegółowo mankamenty wciąż obowiązującego, fatalnego dla Anina, planu miejscowego.

Jego największą wadą jest to, że za podstawę prawną do jego uchwalenia przyjęta została ustawa o planowaniu przestrzennym z 1994 roku. Co prawda w 2007 roku (czyli 3 lata przed uchwaleniem planu w lutym 2010 roku) znowelizowano ustawę, ale ustawodawca dopuścił możliwość procedowania planów starym trybem. W wypadku Anina skwapliwie z tego skorzystano – komuś się nie chciało, może komuś na tym zależało. Skutkiem fatalnego zaniechania, kluczowe tereny zostały pozbawione współczynników planistycznych i… mleko się rozlało. Intensywna, mało subtelna w formie deweloperka wdarła się w osiedle jak grzyb pod paznokcie, a głównym zadaniem nowego planu miało być zahamowanie tego dewastującego osiedle procesu.

W 2021 roku udało się zebrać nieoczekiwanie sporą, aktywną grupę aninian, z którymi wypracowaliśmy najważniejsze, niezbędne postulaty do nowego planu. Taka społeczna reprezentacja jest niezwykle ważna z punku widzenia partycypacji społecznej i transparentności procedur w procesie kształtowania ładu przestrzennego.

Jaki jest nowy plan?
Ogólna impresja jest pozytywna. Większość współczynników planistycznych konweniuje z dominującą, historyczną funkcją jednorodzinną osiedla. Projektant podkreślał w autoprezentacji planu intencję zachowania charakteru całego obszaru przy jednoczesnej zgodności z wciąż obowiązującym studium. Zaskakuje, że w zapisach szczegółowych nie pojawia się wymóg 1 dom na 1 działce, czyli że przy intensywności np. 0,7 i narzuconej (słusznie) minimalnej wielkości działki 800 m2 można będzie postawić kubaturę jednorodzinną o pow. całkowitej 560 m2. Czy ktoś jeszcze buduje dzisiaj tak duże domy?

Geometria dachów
Projektanci wawerskich planów miejscowych jak mantra powtarzają w kolejnych ich odsłonach niezrozumiałe limity dotyczące nachylenia dachów. Także w anińskim planie, dla wielu obszarów dopuszczono „dachy płaskie lub dwu- i wielospadowe o nachyleniu połaci w przedziale 25-50 stopni”. Tylko dla funkcji gospodarczych i garażowych dopuszczono nachylenie dachów w przedziale 12-25 stopni. Dlaczego? Skoro anińskie ikony historycznej, willowej architektury stylu „świdermajer” czyli „Willa Snitkówka” i „Willa Anna” są przekryte dachami o spadkach w okolicach 13-19 stopni? Komu przeszkadzałaby dowolność w kształtowaniu geometrii anińskich dachów?

Parkowanie
W Aninie parkowanie to realny problem, zwłaszcza w okolicach internsywnej zabudowy wielorodzinnej rejonu np. ulic VIII Poprzecznej, Stradomskiej i Pożaryskiego. Plan nie rozwiązuje tego problemu (bo i jak, skoro mleko się rozlało?). Być może wkrótce doczekamy się także nowej organizacji ruchu na osiedlowych uliczkach. Na wielu z nich wprowadzony zostanie ruch jednokierunkowy, może gdzieniegdzie strefy zamieszkania. Projektanci dopuszczają możliwość „spiętrzenia” kubatury parkingowej P&R na rogu ulic VIII Poprzecznej i Pożaryskiego.

Linie obowiązującej zabudowy
To istotny instrument świadomego kształtowania pierzei ulic /kwartałów, a jednak w anińskim planie linie te okalają wyłącznie budynki zabytkowe „strzegąc” ich cennych kubatur przed niespodziewanym rozrostem. Pośród tych zabytkowych domów zabrakło wg mnie co najmniej jednego – „Willi Żenia”, schowanej i niewidocznej z ulicy, a może dzięki temu pozostającej wciąż w bardzo dobrym stanie. Dom nie figuruje także w stołecznej ewidencji zabytków. Zgłosiłem to niedopatrzenie jako uwagę do planu.

Obszar MN/5
Tak w starym, obowiązującym jeszcze planie, nazwano obszar planistyczny pomiędzy ulicami X Poprzeczną, Rzeźbiarską i Szpotańskiego. W nowym poszatkowano całość na mniejsze obszary funkcjonalne o nieco zróżnicowanych funkcjach i intensywnościach, ale w oczy rzuca się pozbawienie właścicieli tego terenu możliwości zainwestowania wynikających z zapisów starego planu. Np. dla obecnie oznaczonego obszaru C62MN/U jako jedyną dopuszczalną wpisano funkcję jednorodzinną (wyłącznie wolnostojącą) lub usługową. W starym planie natomiast dopuszczono w całym obszarze MN/5 „budynki wolnostojące i bliźniacze, budynki szeregowe i małe domy mieszkalne wielorodzinne do 8 mieszkań”.
Wydaje się, że pomiędzy wyjątkowo intensywną mieszkaniówką okolic ul. IX Poprzecznej, a rozrastającym się wciąż centrum handlowym Ferio (po którego północnej stronie powstaje właśnie kolejna kubatura obiektu handlowego) ta odrobinę większa intensywność wydawałaby się nawet pożądana. Jako przykład 8-mio lokalowych „willi miejskich” niech posłuży realizacja 2-óch całkiem zgrabnych kubatur przy ul. Rzeźbiarskiej 13. Czy komuś to przeszkadza?

Obszar B27MN/U 
Wcześniej teren ten oznaczony symbolem UT/2 należał do Telekomunikacji Polskiej, potem Orange. Wg § 30. Ustaleń szczegółowych starego planu dla terenu UT/2 ustala się: „przeznaczenie podstawowe usługi techniczne – Centrum Telekomunikacji i Radiokomunikacji Warszawa Anin – kontynuacja użytkowania. Adaptuje się istniejącą zabudowę mieszkaniową.”

Ostatnio teren ten wykupił podmiot zainteresowany zainwestowaniem w tym miejscu w usługi zdrowia. Tak przynajmniej przedstawił to reprezentant nowych właścicieli w trakcie publicznej dyskusji w czerwcu. Powiedział jasno, że nie interesuje ich funkcja mieszkaniowa, a całość chętnie wykorzystają pod budowę kliniki, ew. domu opieki, lub funkcje pokrewne. Mam tylko nadzieję, że projektanci zadbają o narzucenie nowym właścicielom racjonalnych współczynników parkowania i nie odstąpią od narzuconej 70% powierzchni biologicznie czynnej i max 20% powierzchni zabudowy. Tam rosną piękne drzewa i warto byłoby zachować ten charakter.

Minimalne wielkości działek
Nowy plan naprawiał w tej kwestii niedoskonałości starych zapisów. Zwłaszcza dla terenów po zachodniej stronie ul. Kajki. To dobrze – o to m.in. postulowała anińska społeczność. Ale w nowych zapisach zabrakło dla tej części rygoru 1 dom na 1 działce. Co to oznacza? Otóż na jednej działce wielkości minimalnej np. 800 m2 i intensywności zabudowy np. 0,7 będzie mogło stanąć kilka domów o łącznej pow. całkowitej 560 m2 jednorodzinnych na zasadach wspólnoty. To nie będzie łatwe, ale architekci lubią wyzwania. Pytanie tylko, czy o to właśnie projektantom nowego planu chodziło?

Drzewa
Na rysunku nowego planu zaznaczono drzewa „o szczególnych walorach przyrodniczo-krajobrazowych”. Ciekawe jak to się przełoży na ich późniejszą ochronę. Co prawda w trakcie publicznej dyskusji jeden z mieszkańców kwestionował wartość drzewa zaznaczonego jako stojące na jego działce. Po to jest właśnie wyłożenie planu – aby każdy mógł zgłosić do niego swoje wątpliwości. To działa w obie strony – moja znajoma, mieszkanka osiedla IBJ, zwróciłą np. uwagę, że przy przystanku autobusowym Alpejska-Instytut rośnie obecnie cenny, zdrowy, dwupienny dąb, który nie został zaznaczony na planie (lub został zaznaczony w złym miejscu).

I na koniec mała dygresja – prezydium obecnej, wawerskiej komisji ładu przestrzennego nie znalazło czasu na omówienie wyłożonego właśnie m.p.z.p. osiedla Anin, pomimo, że takie działania wpisała w plan pracy komisji na najbliższą kadencję. O czymś to świadczy…