Szaleństwo konserwatora, festiwal niekompetencji

Jak przegłosowano nowy plan miejscowy dla Anina?
Miał to być plan szczególny, naprawczy dla Anina; wydawało się że już nic nie można popsuć, a tylko wiele naprawić; i po raz kolejny się pomyliłem…

Zapisy dotychczas obowiązującego, złego planu, przygotowano na bazie starej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – bez wymogu określenia podstawowych współczynników planistycznych określających intensywność zabudowy. To właśnie umożliwiło „zaoranie” w przeszłości kwartału VIIPoprzeczna-Stradomska-IXPoprzeczna-Wydawnicza zabudową wielorodzinną. Intensywniej się już nie dało.

Będąc jednym z inicjatorów projektu uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu naprawczego dla Anina, liczyłem na współpracę pomiędzy mieszkańcami, radnymi dzielnicowymi i stołecznym Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) procedującym plan z ramienia Prezydenta Miasta. Nic z tych rzeczy – kontakt z projektantem, pomimo wielu moich prób, nie doszedł do skutku. Także obecne prezydium wawerskiej komisji ładu (radni M. Wasiewicz oraz M. Nożykowska, oboje z klubu radnych PO), nie uznało wyłożenia planu w lipcu ub. roku za właściwy pretekst do omówienia zawartych w nim rozstrzygnięć w gronie radnych (oraz zainteresowanych mieszkańców). W ub. roku odbyła się 2 godzinna dyskusja publiczna on-line, zainteresowani złożyli uwagi i… co mamy?

Niewątpliwie plan respektuje większość postulatów dotyczących ograniczenia intensywności zabudowy na anińskich działkach; wprowadza niższe parametry wysokości i intensywności zabudowy, pojawił się w nim także rygor minimalnej powierzchni działki inwestycyjnej po zachodniej stronie ul. Kajki. Ale…

Ktoś nas na siłę uszczęśliwił
Właściciele 64 obiektów wpisanych w ciągu ostatnich 13stu lat do Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ) zostali „uszczęśliwieni” zakazem rozbudowy tychże obiektów, nawet po ich wyburzeniu. Skutkiem tego, jeśli walący się, niezamieszkały drewniak np. spłonie, lub zostanie rozebrany (za zgodą konserwatora) to zabudowa na sporej zazwyczaj działce będzie mogła być odtworzona wyłącznie po śladzie historycznej zabudowy. Dlaczego? Bo wszystkie 64 obiekty z listy GEZ zostały otoczone tzw. obowiązującymi liniami zabudowy i od teraz tylko w ich obrębie będzie można budować. Przedstawicielka BAiPP zaklinała się, że to wymóg konserwatora, od którego nie było wyjątków. A jednak nieznana jest podstawa prawna takich rozstrzygnięć. Konsultowałem je z podobnymi „przepychankami” z konserwatorem w trakcie procedury planistycznej w pewnych obszarach Otwocka. Tam okazało się, że każdy obiekt z listy GEZ był rozpatrywany indywidualnie – przedstawiciel konserwatora, po wyraźnej interwencji Prezydenta Otwocka, wizytował każdy budynek z listy GEZ i dokonywał ew. korekt linii obowiązującej zabudowy stosownie do kontekstu miejsca i wartości obiektu. W Aninie tego nie było, bo nie było ani woli, ani rzetelnej informacji w tej sprawie, ani dyskusji publicznej wśród radnych. To chore rozwiązanie, które na długo zablokuje anińskich właścicieli przed decyzjami inwestycyjnymi.

Bez willi miejskich
Projektant nowego planu (arch. Robert Kuźmiczuk) odmieniał przez wszystkie przypadki frazę „ograniczenie intensyfikacji zabudowy”, ale nie potrafił wytłumaczyć, dlaczego w ramach zaproponowanych parametrów intensywności zabudowy nie można w pewnych obszarach planu dopuścić 6-8 lokalowych budynków wielorodzinnych. To zresztą charakterystyczna dla całej linii otwockiej forma zabudowy (kiedyś letniskowej, gdzie każdy lokal to były 1-2 izby + kuchnia + weranda). Przecież dla współczynnika intensywności zabudowy 0,5 – na działce 1000 m2 można zbudować najwyżej 500 m2 powierzchni całkowitej. Dla niewielkiego obiektu wielorodzinnego oznaczałoby to mniejszą powierzchnię zabudowy i bardziej ekonomiczną kubaturę. Dopuszczalne wysokości oraz minimalna pow. biologicznie czynna pozostałaby bez zmian. Nikomu nie stałaby się krzywda. Ale nie – bo nie.

2 kondygnacje wolno, 3 nie wolno
Ten sam projektant podpisał się pod niezrozumiałym zapisem o limitowaniu do 2 kondygnacji obiektów z dachami płaskimi o wysokości do 9,0 metrów. Nie potrafił jednak racjonalnie wytłumaczyć dlaczego dla tych samych parametrów dachu płaskiego o wys. do 9,0 metrów nie można zaprojektować 3ech kondygnacji mieszkalnych. Takie dopuszczenie byłoby ze wszech miar korzystne, ponieważ przy zachowanym dopuszczalnym współczynniku zabudowy, ta sama powierzchnia mieszkalna zostałaby zbudowana na mniejszym obszarze konkretnej działki. Ale nie – bo nie.

3 miejsca postojowe na funkcję przychodni, każdej przychodni
Jednak najdziwniejsza historia dotyczyła obszaru inwestycyjnego o pow. 1,5 ha pozostającego do niedawna w zasobach firmy telekomunikacyjnej Orange. Obecny gestor terenu planuje tam usługę z zakresu ochrony zdrowia, być może dom opieki, przychodni, a okolicy grozi paraliż komunikacyjny. Dlaczego?

Dla tego konkretnego obszaru przy ul. Zalipie mógłby powstać obiekt o pow. użytkowej 4 000 m2 pod nazwą „usługi ochrony zdrowia”, ale tylko z 3ema dedykowanymi miejscami postojowymi, ponieważ § 12. Pkt 4 b) planu dopuszcza minimalną liczbę miejsc do parkowania na poziomie 3 miejsca na obiekt „usług ochrony zdrowia – przychodni”. To zdumiewające, ponieważ powszechnym standardem współczesnych planów miejscowych jest określanie liczby miejsc postojowych proporcjonalnie do pow. użytkowej obiektów – np. stary plan Anina dopuszczał 25 miejsc postojowych na każde 1000 m2 powierzchni usługi zdrowia. Dla funkcji o pow. 4000 m2 byłoby to 100 samochodów.

Naczelnik Agnieszka Jasielska z BAiPP wystąpiła z radą dla mieszkańców, aby w razie problemów z ponadnormatywnym parkowaniem w pasie ul. Zalipie, mieszkańcy wystąpili o zainstalowanie znaków zakazu parkowania. Prawda, że pomysłowe? Czuć lata doświadczeń w materii ładu przestrzennego…

Komisje debatują
27 sierpnia, na sesji rady dzielnicy dałem wyraz swojemu niezadowoleniu wobec przedłożonej, ostatecznej wersji mpzp dla osiedla Anin. Swoje wątpliwości powtórzyłem 11 września na komisji ładu Rady Miasta.
Obecna Renata Kaznowska – Zastępca Prezydenta m.st. Warszawy zauważyła, że to nic nie szkodzi, że w obecnym kształcie zapisów, w pewnych szczególnych okolicznościach, plan dopuszcza w spornym obszarze tylko 3 miejsca parkingowe. Przecież wawerski Urząd, przy wydawaniu pozwolenia na budowę, będzie mógł nałożyć na inwestora obowiązek budowy większej liczby parkingów…

No, nie będzie mógł Pani Prezydent, bo plan miejscowy jest prawem, ale obawiam się, że ktoś przecenił Pani kompetencje jako wysokiego urzędnika m.st. Warszawy ds. architektury…

Wawerscy radni większością głosów przegłosowali pozytywnie plan dla Anina (klub RdW był przeciw), co prawda z kilkoma poprawkami, ale wymagającymi ponownego wyłożenia (więc po co głosować na TAK?). Rada Miasta uchwaliła plan, odrzucając poprawki, co było zresztą do przewidzenia. Na miejskiej komisji ładu obecni byli m.in. radny M. Wasiewicz (nie odezwał się ani słowem) oraz zastępca burmistrza Ł. Jeziorski, który zaapelował o pozytywne przegłosowanie planu dla Anina.

Grupa mieszkańców Anina zaskarżyła kilka dni temu (do Wojewody Mazowieckiego) uchwaloną wersję planu Anina jako niezgodną z obowiązującym Studium dla Warszawy.