Wyjątkowa przychylność czy przeoczenie?

Autor: , Osiedle: Marysin Data: . Otagowany jako: , , , ,

Na niewielkiej działce przy ul. Korkowej 102 w osiedlu Marysin Wawerski, w miejscu gdzie znajduje się obecnie niewielki 2-kondygnacyjny budynek, tuż obok 10-piętrowych wieżowców ma stanąć wkrótce 25-metrowy blok. Pozwolenie na jego budowę podpisała 7 lutego b.r. naczelnik wawerskiego Wydziału Architektury i Budownictwa (WAiB) Teresa Zduńczyk. Decyzja nie jest prawomocna – trwa postępowanie odwoławcze u Wojewody Mazowieckiego.

Postawa wawerskiego organu wydaje się być wyjątkowo przychylna dla wnioskodawcy, ponieważ pozwolenie wydano pomimo braku w załączonej dokumentacji projektowej rzetelnej, miarodajnej analizy przesłaniania, co może mieć istotne znaczenie zwłaszcza dla kilkunastu rodzin zamieszkujących najniżej położone pokoje sąsiednich wieżowców. Najprościej pisząc – mogły zostać złamane przepisy broniące interesu właścicieli lokali mieszkalnych przed przesłanianiem przez inne budynki. Chodzi o to, aby nikt nie zaglądał nikomu do talerza.

W tym miejscu ma stanąć nowy blok. Źródło: Google Maps

„Przesłanianie”
to kluczowy parametr oddziaływania projektowanych kubatur na najbliższe sąsiedztwo, a Warunki Techniczne (W.T.) precyzyjnie określają zasady kształtowania nowej zabudowy w relacji do tej zastanej. Spełnienie warunku przesłaniania to absolutny elementarz w tego typu postępowaniach o pozwolenie na budowę. Uprawniony projektant podpisujący dokumentację bierze pełną odpowiedzialność za jej zgodność z przepisami, ale to urzędnik weryfikujący projekt ma obowiązek upewnić się, że nowy budynek uwzględnia interesy osób trzecich. Taki obowiązek wynika z Art. 35. 1. Ustawy o Prawie Budowlanym1.

Na prośbę jednego z radnych wystąpiłem o wgląd w dokumentację projektowanego budynku, odnalazłem rysunek „analizy przesłaniania” i (jako architekt) uznałem, że sposób prezentacji graficznej uniemożliwia weryfikację zgodności tego projektu z obowiązującymi przepisami.

Dla pewności więc, w oparciu o wizję lokalną in situ, wykonałem własną analizę: zmierzyłem lokalizację okien sąsiednich wieżowców, wszedłem do jednego z mieszkań, aby zmierzyć grubość ściany zewnętrznej budynku, sporządziłem rysunki. To wszystko powinien zrobić projektant, umieszczając wierzchołek kąta 60 stopni na rzucie poziomym na osi przesłanianego okna w wewnętrznym jego licu. To nie jest wiedza tajemna – doskonale pamiętają o tym architekci oraz sprawdzający.

Rysunki z moją analizą wysłałem do radnych oraz do naczelnik WAiB. Wynika z nich, że zaprojektowana kubatura oddziałuje na sąsiednie wieżowce. Jednak kluczowa będzie decyzja 2-iej instancji, ponieważ w ustawowym terminie od decyzji WAiB złożono kilkadziesiąt skarg i odwołań.

Teren biologicznie czynny
To nie koniec moich wątpliwości. WAiB zaakceptował zbilansowanie w przedłożonej dokumentacji architektoniczno-budowlanej części terenu biologicznie czynnego ślepą, „zieloną ścianą” elewacji. Zgodnie z zapisami 3 § pkt. 22 W.T. za teren biologicznie czynny „należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin (…)”. A czy widział ktoś kiedyś pionowy „teren biologicznie czynny”? Czy w ogóle „teren” może być pionowy? Czy teren może być ścianą? Czy taki teren, poza pełnieniem funkcji wegetatywnej, ozdobnej, może brać czynny udział w retencji wód opadowych? Kumulować w trakcie opadów wodę, aby stopniowo oddawać ją potem do otoczenia?

W przedłożonym projekcie, tereny zielone zbilansowano wyłącznie powierzchniami zielonych tarasów, zielonych dachów oraz właśnie tej pionowej „zielonej” ściany. Nie pozostawiono ani jednego metra powierzchni na gruncie rodzimym, szczelnie wypełniając powierzchnię działki podziemnymi kondygnacjami garażu. Woda deszczowa, zamiast wsiąkać w glebę, ma być zbierana do specjalnych zbiorników podziemnych, aby następnie służyć do odzysku, lub do podlewania projektowanych tarasów i dachów. A co jeśli zdarzą się deszcze długotrwałe? Czy zatopiony Marysin przyjmie kolejne metry sześcienne deszczówki?

Decyzja o warunkach zabudowy i analiza urbanistyczna
W przypadku kiedy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, podstawą do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest decyzja o warunkach zabudowy. Podstawowym, miarodajnym dokumentem, na bazie którego przygotowuje się taką decyzję jest „analiza urbanistyczna”. Na jej podstawie, w wyznaczonym graficznie sąsiedzkim obszarze, bada się się średnie parametry istniejącej zabudowy i na tej podstawie wyznacza je dla wnioskowanej działki.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na działkę przy Korkowej 102 złożono jeszcze w 2009. Początkowo, za strony postępowania uznano wszystkich mieszkańców dwóch sąsiednich wieżowców (którzy zresztą wykorzystali przywilej i odwołali się od wydanej w 2016 decyzji), jednak instancja odwoławcza za stronę postępowania – w miejsce mieszkańców – uznała już tylko podmiot „Spółdzielnia Marysin”. Być może w tym właśnie należy upatrywać braku kolejnych odwołań.

W wydanej na tę działkę w 2016 roku decyzji o warunkach zabudowy nr 200/2016 dopuszczono 25 metrów wysokości oraz tylko 25% minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (PBC). Nie sposób dzisiaj zweryfikować zapisy tamtej decyzji, ponieważ nie zachowała się w dokumentacji pisemna analiza urbanistyczna z postępowania. Jeszcze w 2020 roku, reprezentantka wynajętej przez Zarząd Dzielnicy zewnętrznej kancelarii prawnej tłumaczyła wawerskim radnym na Komisji Rozwoju, że analiza urbanistyczna nie musi być sporządzana w formie pisemnej2. Okazuje się, że w poprzedniej kadencji samorządu 2015-18 nie wykonywano w UD Wawer tych analiz w formie pisemnej, co dobitnie potwierdziły ekspertyzy z 2020 roku. Przypomnę skład Zarządu Dzielnicy w 2016 roku kiedy wydano w/w decyzję o warunkach zabudowy: Łukasz Jeziorski, Leszek Baraniewski i Zdzisław Gójski. Przewodniczącym Rady Dzielnicy był w tamtym czasie Norbert Szczepański. A oto skład Zarządu Dzielnicy Wawer A.D. 2022: Norbert Szczepański, Łukasz Jeziorski i Leszek Baraniewski. Zdzisław Gójski jest obecnie wiceprzewodniczącym Rady Dzielnicy.

Sesja Rady Dzielnicy
15 marca 2022 r. na sesji Rady Dzielnicy był omawiany wniesiony przez klub radnych Razem dla Wawra punkt nt. inwestycji na Korkowej 102. Naczelnik WAiB oznajmiła, że nie zamierza zapoznawać się z moimi rysunkami nt. analizy przesłaniania. Do klubu radnych Razem dla Wawra dotarła odpowiedź burmistrza, że postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo.

Głosowanie
Na wniosek przewodniczącego Wojciecha Godlewskiego Radni Dzielnicy stosunkiem głosów (rządzącej koalicji KO + SW) 12:9 (przy 1 osobie wstrzymującej się i 1 niegłosującej) odrzucili projekt stanowiska w którym Rada Dzielnicy Wawer miałaby wystąpić do Zarządu o złożenie wniosku do Wojewody Mazowieckiego o unieważnienie, lub zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę.

Brak ochrony interesu jednej ze stron postępowania to bardzo poważny zarzut i gdyby okazało się, że projektowany budynek jednak przesłania istniejące okna pomieszczeń mieszkalnych w sąsiednich wieżowcach, stanowiłoby to podstawę do unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę. C.d.n.

Przypisy:

  1. Z Art. 35. 1. : Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (…) organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in.(…) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (…), a w razie stwierdzenia nieprawidłowości (…) nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.”
  2. Zasada pisemności postępowań administracyjnych wynika wprost z KPA.
GEM ICO -

pinbahis giriş

- Dinamobet slot oyunları - eskişehir eskort - adana eskort - bursa eskort - izmit eskort - mersin eskort