Urząd dla mieszkańców czy dla deweloperów?

To tekst o wygranej przez „SM Marysin” w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym ws. decyzji o pozwoleniu na budowę 9-kondygnacyjnego budynku przy ulicy Korkowej. To się nieczęsto zdarza…

Pozwolenie na budowę
Na niewielkiej działce przy ul. Korkowej 102 w Marysinie, w miejscu gdzie znajduje się (jeszcze) 2-kondygnacyjna willa, tuż obok 10-piętrowych wieżowców miał (ma) stanąć 25-metrowy blok. Pozwolenie na budowę wydano w lutym, a już w marcu 2022 radni klubu Razem dla Wawra zakwestionowali m.in. pomysł na bilansowanie pow. biologicznie czynnej „pionową ścianą”, ale przede wszystkim, zakwestionowali prawidłowość (konkretnie: czytelność) dołączonej do dokumentacji analizy przesłaniania istniejących wieżowców przez projektowany budynek, zwracając uwagę, że jego bryła oddziałuje na mieszkania w pobliskich wieżowcach. Uff…

Wszystko jest ok.?
Do pisma skierowanego do zarządu dzielnicy i naczelniczki WAiB1 Teresy Zduńczyk, dołączyliśmy wykonaną przeze mnie analizę przesłaniania dla w/w inwestycji. Wynikało z niej jednoznacznie, że projektowany budynek narusza obowiązujące przepisy, a pozwolenie na budowę na ten projekt nie powinno nigdy zostać wydane.

Naczelniczka Zduńczyk zignorowała tę analizę, a burmistrz N. Szczepański odpisał nam, że w/w „postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo”.(?!)

Uchylenie decyzji
Wkrótce „SM Marysin” zaskarżyła decyzję wawerskiego WAiB do wojewody, który po 2-óch odmowach, podtrzymał ostatecznie decyzję o pozwoleniu na budowę. Jednak Spółdzielnia zaskarżyła wydaną decyzję do sądu. I co się okazało?

WSA2 stwierdził m.in., że Wojewoda Mazowiecki naruszył art. W.T.3 (…) przez nieprawidłowe zaakceptowanie przedstawionych przez inwestora dokumentów dotyczących przesłaniania, nasłonecznienia i zacieniania, a w związku z tym wydanie decyzji (…) było co najmniej przedwczesne.

Analiza zacieniania
W ocenie Sądu, przedstawiona przez inwestora dokumentacja okazała się nieczytelna i nie pozwoliła na prawidłową ocenę, czy projektowana inwestycja jest zgodna z przepisami technicznymi. Grafiki przedstawiające zacienianie w dniach równonocy, z uwagi na użytą technikę ich sporządzania, nie pozwaliły na jednoznaczne przyjęcie, czy wszystkie mieszkania (poza jednopokojowymi) zlokalizowane w istniejących budynkach – będą miały dostęp do światła dziennego przez minimalny czas określony w par. 60 W.T.3.

Sąd zwrócił także uwagę, że prawidłowo sporządzona analiza przesłaniania powinna uwzględniać całą kubaturę projektowanego budynku, a nie tylko jego pierwszą kondygnację naziemną. W uzasadnieniu do wyroku podkreślono, jak słusznie wskazywali skarżący, że kąt 60 stopni wyznacza się z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego. Niedopuszczalne jest bowiem wyznaczanie wierzchołka tego kąta w takim miejscu osi okna pomieszczenia przesłanianego, że między ramionami tego kąta znajdzie się także ściana pomieszczenia przesłanianego.

Czy powierzchnia biologicznie czynna to także ściana pionowa?
Otóż wg WSA2 analiza par. 3 pkt 22 W.T.3 nie daje możliwości przyjęcia, że w zakresie definicji powierzchni biologicznie czynnej mieszczą się struktury pionowe(!!). Sąd zwrócił uwagę, że wspomniany przepis stanowi o „terenie” biologicznie czynnym, a przez teren w języku polskim rozumie się część powierzchni ziemi wraz z jej rzeźbą i pokryciem. Innymi słowy, teren biologicznie czynny powinien być wyznaczony poziomo, horyzontalnie. Wg prawodawcy nawierzchnia terenu biologicznie czynnego musi być urządzona w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych — a nawet kiedy zalicza do tego terenu 50% powierzchni tarasów i stropodachów, to czyni to z zastrzeżeniem, że równiež one muszą się cechować taką nawierzchnią.

Przyjęcie, że „inne powierzchnie zapewniające naturalną wegetację roślin” mogłyby mieć strukturę pionową, dopuszczałoby np. sytuacje, w których inwestor na terenie w całości utwardzonej działki budowlanej tworzyłby pionowe konstrukcje „ścian zielonych” nie tylko na elewacji budynku ale np. jako odrębne pionowe struktury, które w żadnym wypadku nie spełniają funkcji chłonnej, tj. funkcji retencji wód opadowych. Takie rozumienie analizowanej definicji wskazywałoby zatem na pozbawienie terenu biologicznie czynnego jednej z jego dwóch podstawowych funkcji, tj. retencji wód opadowych, co ma istotne znaczenie w perspektywie konstytucyjnego nakazu ochrony środowiska i zasady zrównoważonego rozwoju. (…)

I dalej, w uzasadnieniu do wyroku: nawet gdyby jednak zaliczyć do terenu biologicznie czynnego pionową „ścianę zieloną”, to jednak par. 3 pkt 22 W.T. wymaga, aby taka powierzchnia zapewniała naturalną wegetację roślin. W dokumentach opisano ją jednak jako „panel elastyczny flexipanel, zewnętrzny”, a w danych technicznych wskazano: „standardowa grubość panelu: ok. 6 cm (bez wegetacji)” oraz „standardowa grubość systemu: ok. 10 cm (bez wegetacji)”. Zatem dokumentacja w żadnym wypadku nie dopuszczała uznania projektowanej ściany zielonej za inną powierzchnię, która zapewniałaby naturalną wegetację roślin. Z przedłożonych dokumentów wprost wynika więc, że projektowana ściana zielona nie zapewnia naturalnej wegetacji roślin. W związku z tym (…) przy wydaniu zaskarżonej decyzji naruszono art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. „a” p.b.4 w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy.

Komu służy Urząd?
Aż roi się w uzasadnieniu wyroku od stwierdzeń miażdżących decyzje WAiB1 oraz wojewody. Wygląda to tak, jakby dokumentacji budowlanej nikt w wawerskim urzędzie nie weryfikował pod kątem zgodności z przepisami, zwłaszcza z Art. 35. 1. Ustawy o prawie budowlanym.

Na jakiej podstawie burmistrz N. Szczepański odpisał radnym, że „postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo”, skoro w ocenie WSA nie zostało? Może ktoś burmistrza wprowadził w błąd, a jeśli tak to kto? Naczelnik Zduńczyk? To przecież ona jest odpowiedzialna za podpisywane przez siebie decyzje administracyjne. W przypadku naczelnik Zduńczyk w grę wchodzi także „zaniechanie”. Przecież zignorowała ona stanowisko radnych odstępując od zapoznania się z przedłożonymi dowodami i uwagami do dokumentacji projektowej. Komu więc służy Urząd: mieszkańcom czy deweloperom?

Epilog
Będzie ciąg dalszy, ponieważ Inwestor odwołał się od decyzji WSA do II instancji. Czekamy…

Przypisy:

1. Wydział Architektury i Budownictwa.
2. Wojewódzki Sąd Administracyjny.
3. Warunki Techniczne
4. Ustawa prawo budowlane.

Piotr Grzegorczyk, architekt
Kandydat do Rady Dzielnicy Wawer w okręgu Radość-Anin-Międzylesie
lista nr 17