„Wuzetka” dla osiedla przy Widocznej

Tuż przy stacji kolejowej w osiedlu Wawer, pomiędzy ulicami Błękitną, Rdestową i Widoczną, dobiegła właśnie końca budowa dwóch budynków wielorodzinnych. Naszą uwagę zwróciły ich kubatury, o których formie i gabarytach można powiedzieć wiele, ale na pewno nie to, że są dostosowane do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan istniejącej sąsiedniej zabudowy.

Na działkę tę, w im. Prezydenta m. st. Warszawy, została wydana w 2015 roku przez Wydział Archite­ktury i Budownictwa dla Dzielnicy Wawer decyzja o warunkach zabudowy nr 452/2015. W trybie dostępu do informacji publicznej wystąpiliśmy o kopię tej decyzji. Przyjrzeliśmy się dołączonej do „wuzetki” analizie obszaru, którą opracowała mgr inż. arch. Alina Żuromska.

Po pierwsze – zdziwienie budzi fakt, że promień wytyczający granice analizowanego obszaru został przedłużony o 60 metrów (względem wynikającej z § 3 ­ust. 2 stosownego rozporządzenia trzykrotnej długości boku działki (3 x 50m) do 210 metrów – z krótkim wyjaśnieniem, że „teren ten pozwala wyznaczyć podstawowe parametry dla planowanej inwestycji w oparciu o zabudowę o zbieżnej funkcji tj. mieszkaniowej wielorodzinnej”. Tym prostym manewrem powiększono niemal dwukrotnie powierzchnię obszaru analizowanego! Równie dobrze, i z tych samych powodów, promień wytyczający można było wydłużyć do np. 2000 metrów i  włączyć do analizy jedenastokondygnacyjną zabudowę ulicy Korkowej. Zabieg wydłużania promienia wytyczanego obszaru analizy stosuje się niezwykle rzadko, wyłącznie w  wyjątkowych sytuacjach. Natomiast zawsze przy wyznaczaniu maksymalnej granicy obszaru, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zago­spodarowania terenu.

Analizując wskaźniki intensywno­ści zabudowy sąsiednich działek na tak powiększonym terenie, powołano się np. na działkę nr ew. 103/4 z obrębu 3-11-10 przy ul Widocznej 51 o współczynniku zabudowy na poziomie 0,42. Przy zachowaniu trzykrotnej długości promienia przy wyznaczaniu analizowanego obszaru, dział­ka ta nie znalazłaby się w jego obrębie. Skutkiem takiej analizy autorka przychyliła się do utrzy­mania zapro­ponowanego we wniosku wska­źnika intensywności zabudowy na poziomie 0,35, pomimo że średnik wskaźnik dla całego badanego obszaru wynosi 0,23.

Po drugie – za szerokość frontu działki (50m) przyjęto w analizie długość boku działki od ul. Rdestowej, z której inwestor, zgodnie z wnioskiem, planował wykonać wjazd na teren inwestycji. Poprawnie. Należało więc założyć, że kolejny parametr „wuzetki” czyli szerokość elewacji frontowej zo­stanie narzucony projektowanej elewacji właśnie od ul. Rdestowej. Otóż nie. W decyzji dopuszczono maksymalną szerokość elewacji frontowej dla wszystkich trzech ulic otaczających działkę czyli dla ul. Błękitnej, Rdestowej i Widocznej. Tym samym, w skraj­nym przypadku, dopuszczono do zabudowy działki budynkiem o trzech elewacjach frontowych! Co ciekawe, powołując się na istniejące w obszarze analizy budynki wielorodzinne i bliźniacze(!), ustalono maksymalną szerokość elewacji frontowych na 24 metry każda. Ze świecą szukać przykładu do kontynuacji tego rodzaju zabudowy w wyznaczonym obszarze analizy.

Po trzecie – bez analizy stanu istniejącego (ale zgodnie z propozycją wnioskodawcy) dopuszczono do zachowania na działce tylko 35% powierzchni biologicznie czynnej. Ten sam urząd, w tym samym mniej więcej okresie, na­rzucał w wuzetkach wydawanych na sąsiednie działki wymóg zachowania minimum 50% powierzchni biologicznie czynnej. Dlaczego? Należy w tym miejscu zauważyć, że ten bardzo istotny wskaźnik urbanistyczny ma zasadniczy wpływ na intensywność planowanej zabudowy.

Po czwarte – i to jest najbardziej bulwersujące – ustalono „wysokość głównej kalenicy dachu budynku do 12 metrów” przy jednoczesnym dopuszczeniu do zwieńczenia budynku dachem płaskim. Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. „wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich”.

Zastosowanie § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia, na które powołuje się autor decyzji „dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wy­nika to z analizy obszaru”. Powołano się przy tym na istniejący w granicach obszaru ana­lizowanego budynek wieloro­dzinny przy ul. Uroczej 8, którego główna kalenica znajduje się na wysokości 12,8 metra. Zapomniano tylko uwzględnić, że jest to dach spadzisty o znacznym kącie nachylenia, budynek jest trzykondygnacyjny (w tym ostatnia kondygnacja poddaszowa), zaś istotny dla ładu przestrzennego parametr – położenie gzymsu wieńczącego elewację frontową budynku – znajduje się w tym wypadku na wysokości 6,5 metra od poziomu terenu. Jak widać, z analizy zabudowy przy ul. Uroczej 8 wynika zupełnie co innego niż przyjęto w decyzji.

Prostym manewrem, stawiającym znak równości pomiędzy wysokością kalenicy dachu spadzistego, a wysokością kalenicy dachu płaskiego dopuszczono do zabudowy działki budynkiem wielorodzinnym z czterema pełnymi kondygnacjami. Tym sposobem, w białych rękawicz­kach, pogwałcono zasadę dobrego sąsiedztwa” i regułę „kontynuacji funkcji”. W konsekwencji – tuż obok na sąsiedniej działce – po­wstają właśnie dwa kolejne czterokondygnacyjne budynki wielorodzinne – tym razem już jako pełnoprawna kontynuacja funkcji i kubatury sąsiedniej zabudowy. Proste.

Decyzją o warunkach zabudowy nr 452/2015 Urząd Dzielnicy Wawer wpisał się w swoją politykę dewastacji ładu przestrzennego dzielnicy. Warto przypomnieć, że w tym samym 2015 roku, na działce po drugiej stronie torów w obszarze UMN/3 w osiedlu Anin, wydano stojącą w jawnej sprzeczności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania, decyzję o pozwoleniu na budowę czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego. Kolejną, sprzeczną z zapisami planu identyczną decyzję, wydano w obszarze UMN/3 jeszcze we wrześniu 2017 roku – miesiąc po tym jak 24-ech mieszkańców osiedla Anin, w swojej skardze na kierownika Referatu Administracji Architektoniczno-Budowlanej w Wy­dziale Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Wawer Małgorzatę Kalbarczyk, zwracało uwagę na rażące naruszanie zapisów planu miejscowego przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Społeczny Komitet Obrony Ładu Przestrzennego Osiedla Anin wciąż walczy o unieważnienie w/w decyzji.