Drogi wewnętrzne

Kupujecie Państwo działkę na skraju Wawra. Tu chcecie zbudować dom, podobnie jak kilkudziesięciu właścicieli sąsiednich działek, waszych przyszłych sąsiadów. Różne mogły być wasze powody wyboru tej lokalizacji. Deweloper, który sprzedał działki, wytyczył wśród nich również drogi. Okazuje się jednak, że dzielnica nie jest zainteresowana przejęciem od niego własności tych dróg. W tej sytuacji deweloper pragnie podzielić własność dróg pomiędzy właścicieli działek, a więc między was.

W takiej sytuacji znaleźli się właściciele działek znajdujących przy ulicy Ptaków Leśnych i ulicach sąsiednich. Nowe ulice są położone we wschodniej części osiedla Aleksandrów, pomiędzy ulicami Szulczyka i Podkowy. Najbliższe drogi publiczne to Podkowy i Wiązowska. Deweloper dokonał parcelacji terenu, a wśród wyznaczonych w ten sposób działek wytyczył wewnętrzne drogi. Było to niezbędne ze względu na konieczność zapewnienia wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Jeżeli drogi zostaną przekazane właścicielom działek, staliby się oni jednocześnie współwłaścicielami dróg, odpowiedzialnymi za ich utrzymanie. Byłyby to drogi o statusie dróg niepublicznych, wewnętrznych, stanowiące współwłasność. Sami właściciele działek preferują jednak przejęcie dróg przez dzielnicę Wawer. Oznaczałoby to nadanie im statusu dróg publicznych, w tym wypadku gminnych. Tym samym za zarząd i utrzymanie dróg odpowiedzialna stałaby się dzielnica.

Obawy przyszych mieszkańców.

Z punktu widzenia dzielnicy przejęcie nieutwardzonych dróg oraz ich późniejsze utrzymanie oznaczałoby oczywiście koszty. Sama ulica Ptaków Leśnych ma około 700 metrów, do tego dochodzi kilka krótszych dróg. Naturalnym oczekiwaniem mieszkańców byłoby w przyszłości utwardzenie, czyli położenie twardej nawierzchni, ale i wykonanie oświetlenia, chodników. Gdyby deweloper drogi już utwardził, sprawa przedstawiałaby się nieco inaczej, szansa na przejęcie przez dzielnicę byłaby większa. Decyzja o przejęciu jest dla urzędu tym trudniejsza, że drogi będą służyły głównie obsłudze tego osiedla i nie będą pełnić realnej roli komunikacyjnej w skali dzielnicy. Zdaniem właścicieli działek urząd wychodzi z błędnego założenia, obawiając się kosztów – powinien raczej patrzeć przyszłościowo na perspektywę wpływów z podatków nowych mieszkańców. Deklarują nawet gotowość wstrzymania się z takimi oczekiwaniami jak utwardzenie czy budowa chodnika. Rozważają też zapewnienie oświetlenia na osiedlu na własną rękę. W ten sposób dzielnica przez pierwsze lata byłaby obciążona kosztami w mniejszym stopniu. Nie ma zresztą sensu układanie twardej nawierzchni w sytuacji, w której budowa domów wymusi użycie ciężkiego sprzętu. Czy taka deklaracja braku żądań ze strony przyszłych mieszkańców, nawet przy najlepszych chęciach, będzie miała przełożenie na rzeczywistość? Może wśród części właścicieli pojawią się inne głosy: jeżeli dzielnica zdecydowała się na przejęcie dróg, niech je teraz utwardzi i oświetli.

Drogi mają zapewnioną służebność przejazdu, tak aby mieszkańcy mogli z nich korzystać, oraz służebność dla mediów, aby w przyszłości nie było problemu z przeprowadzeniem instalacji. Właściciele obawiają się jednak, że podział własności dróg zablokuje w przyszłości pewne możliwości rozwoju, ze względu na konieczność uzyskania zgód od wszystkich. Do tego dochodzi konieczność ich utrzymania. Z kolei brak przejęcia dróg przez urząd oraz przez właścicieli działek może skutkować tym, że przejmie je inny podmiot, który co prawda nie zabroni mieszkańcom korzystania z dróg, ale choćby przez brak kontaktu zablokuje rozwój i utrzymanie.

Czy właściciele coś zyskują?

Czy właściciele działek zyskaliby coś, przejmując drogi? Przejęcie udziałów we własności pozwoli występować jako strona w sprawach dotyczących osiedla i tym samym mieć większy wpływ na jego kształt. Gdyby na przykład pojawił się pomysł postawienia tu zabudowy szeregowej, która nie zawsze jest mile widziana, właściciele mogliby wypowiedzieć się w sprawie.

Ulica Ptaków Leśnych i sąsiednie drogi, nawet w przypadku przejęcia przez dzielnicę i zakwalifikowania do dróg publicznych, w praktyce pozostaną wewnętrznymi drogami, służącymi obsłudze osiedla. A może jednak nie? Właściciele działek zwracają uwagę, że już teraz wjeżdżają tam pojazdy. Warto zwrócić uwagę na kontekst komunikacyjny tej części osiedla Aleksandrów. Brakuje tu dogodnego łącznika wschód-zachód, wyposażonego w utwardzoną nawierzchnię, a zatem ulicy istotnej nie tylko ze względu na wygodę transportu, ale też ze względu na bezpieczeństwo – na przykład łatwy przejazd dla karetki i straży pożarnej. Jako kandydatkę dla takiego łącznika wschód-zachód wskazuje się często drogę sąsiadującą z osiedlem Ptaków Leśnych od północy, biegnącą na zachód od Wiązowskiej w kierunku Szulczyka. Jednak, gdyby dzielnica przejęła ulicę Ptaków Leśnych, może to właśnie ona lepiej by się do tego celu nadawała? Ulica Ptaków Leśnych biegnie od Podkowy w kierunku Szulczyka, do której jednak nie dociera. Od ulicy Szulczyka dzielą ją tylko dwie prywatne działki. Przedłużona aż do Szulczyka ulica Ptaków Leśnych mogłaby stać się ważną osią komunikacyjną. Pytanie tylko, czy taka perspektywa odpowiadałaby mieszkańcom? Główna ulica ich osiedla, aktualnie wewnętrzna, stałaby się łącznikiem istotnym w skali całego Aleksandrowa.

Nie ulega właściwie wątpliwości, że północno-wschodnia część Aleksandrowa będzie wymagała pewnej modernizacji infrastrukturalnej. Brakuje w Aleksandrowie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan dałby pewne urbanistyczne ramy, na przykład wskazał drogi publiczne. Wskazanie ulicy Ptaków Leśnych jako drogi publicznej dałoby podstawę do przejęcia jej przez dzielnicę.

Sprawę postrzegam jako konflikt racji. Z jednej strony właściciele działek, w tym osoby nowe w Wawrze, a więc potencjalni nowi podatnicy, rozczarowani stanowiskiem urzędu, oczekujący wyciągnięcia ręki w kwestii, na którą nie byli przygotowani i którą postrzegają jako problem podstawowy. Z drugiej strony – odpowiedzialność i nowe koszty dla dzielnicy, stające obok bieżących i nadchodzących potrzeb, w tym kluczowych również dla odpowiedniego rozwoju Aleksandrowa. Dalsze losy tej sprawy wyjaśnią się po analizie przeprowadzonej przez odpowiednie wydziały Urzędu Dzielnicy Wawer i opartej na niej decyzji Zarządu Dzielnicy.