Pan tu nie stał, panie Lexus…

WYJAŚNIENIE

Redakcja Gazety Wawerskiej potwierdza, iż nie formułuje zarzutu bezprawności działań inwestycyjnych Radość Autoryzowany Dealer Toyota Motor Poland Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą
w Warszawie, a jeśli tak został odczytany nasz artykuł „Pan tu nie stał, panie Lexus…” to wyrażamy ubolewanie i przepraszamy.

Redaktor naczelny Rafał Czerwonka

---

Interwencja

W połowie lutego br., na skrzynkę redakcyjną Piotra Grzegorczyka (Przewodniczącego Komisji Ładu Przestrzennego Rady Dzielnicy) wpłynął list mieszkańca osiedla Radość: „W ostatnich wydaniach Gazety Wawerskiej pisaliście m.in. o nieuprawnionych decyzjach zawartych w WZ wydawanych przez wawerski urząd. Mam temat do ewentualnej kolejnej analizy. (…) Chodzi o rozbudowę TOYOTY w Radości przy ul. Patriotów.(…)”.

My również, w Stowarzyszeniu Razem dla Wawra, przyglądaliśmy się podejrzliwie wyrastającej z gruntu kubaturze. Przestudiowaliśmy niezwłocznie zapisy „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru osiedla Radość po zachodniej stronie ulicy Patriotów – część I”. Nie zwlekając, wystąpiliśmy do Urzędu Dzielnicy Wawer o kopie decyzji administracyjnych dla budowanego przy ulicy Patriotów 271 nowego obiektu. Analiza dokumentacji postępowań administracyjnych wykazała, iż powstawał on w kilku etapach.

Kalendarium

• W dniu 15 XII 2004 r. Urząd Dzielnicy Wawer m.st. Warszawy wydał decyzję nr 1121/2004 o pozwoleniu na budowę w tym miejscu „parkingu dla samochodów osobowych i dostawczych”. Parking ten powstał jako utwardzony teren odkryty, zagłębiony ok. 1,5 m. poniżej terenu, w odległości 4,5 m od krawędzi jezdni ul. Patriotów. Do decyzji dołączono „Odstępstwo z Zarządu Dróg Miejskich”, w którym ZDM wyraził zgodę na usytuowanie parkingu w odległości 4,5m od krawędzi jezdni ul. Patriotów.
• W dniu 21 III 2013 r. Rada m. st. Warszawy uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obszaru osiedla Radość po zachodniej stronie ulicy Patriotów – część I. W obszarze oznaczonym na rysunku m.p.z.p symbolem „a1.1 U”, wrysowano nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 20 metrów od jego wschodniej granicy. W § 5 ust. 4 pkt. 2 planu ustalono, że „dopuszcza się zachowanie, remont, przebudowę oraz nadbudowę istniejących budynków usytuowanych niezgodnie z wyznaczonymi liniami zabudowy, wg stanu istniejącego”.
• W dniu 20 VI 2017 r. Urząd Dzielnicy Wawer wydał decyzję nr 550/2017 o pozwoleniu na budowę „przekrycia nad istniejącym zagłębionym parkingiem stanowiącym magazyn samochodów osobowych nowych z przeznaczeniem projektowanego przekrycia pod parking, na działkach nr ew.: (…) przy ul. Patriotów 271 w Warszawie (kat. XVIII i XXII) (…)”
• W dniu 5 XI 2018 r. Urząd Dzielnicy Wawer wydał decyzję nr 993/2018 o pozwoleniu na „przebudowę i nadbudowę istniejącego magazynu samochodów”.

Czy parking to magazyn? Czy magazyn to budynek?
Najwięcej czasu poświęciliśmy badaniu treści decyzji nr 550/2017. Napisano w niej m.in. że „po prze analizowaniu dokumentacji załączonej do wniosku, stwierdzono, że przedłożony projekt jest zgodny z zapisami m.p.z.p.”, zaś w formie tabeli zamieszczono istotne parametry inwestycji:

	istniejąca	projektowana	łączna
pow. zabudowy	1755 m2	1499 m2	3254 m2
pow. użytkowa	–	–	1434 m2
kubatura	–	–	3972 m2
liczba miejsc parkingowych	–	–	95

W w/w decyzji zastanawia przyjęta nazwa (oraz składnia) celu inwestycyjnego: „przekrycie nad istniejącym zagłębionym parkingiem stanowiącym magazyn samochodów osobowych nowych z przeznaczeniem projektowanego przekrycia pod parking”. Który więc obiekt nazwano magazynem? Ten istniejący, figurujący w decyzji z 2004 roku pod nazwą „parking dla samochodów osobowych i dostawczych” niezadaszony parking-magazyn? Czy ten nowy, już przekryty?

Z zaprezentowanych w tabeli parametrów wynika, że pozwolenie wydano na „przekrycie” budynku, który wcześniej nie istniał – pojawia się pow. użytkowa oraz kubatura budynku projektowanego, natomiast brakuje odpowiednio – pow. użytkowej oraz kubatury dla obiektu istniejącego, przebudowywanego. Nic w tym dziwnego, ponieważ w 2017 roku w tym miejscu istniał wyłącznie nieprzykryty, zagłębiony w terenie wyłożony kostką parking, ale nie budynek. Potwierdza to treść decyzji nr 1121/2004 z 2004 roku oraz historyczne zdjęcia z portalu googlemap z 2017 roku. Zapisy m.p.z.p. z 2013 roku dopuszczają w obszarach znajdujących się poza nieprzekraczalnymi liniami zabudowy wyłącznie nadbudowę budynków istniejących… Jakim więc prawem dopuszczono do „przekrycia” parkingu znajdującego się poza wyznaczonymi liniami zabudowy w roku 2017? Skutkiem tej zmiany, kwalifikującej nowopowstały obiekt jako magazyn-budynek, decyzją nr 993/2018 udzielono w 2018 roku pozwolenia na „przebudowę i nadbudowę istniejącego magazynu samochodów na potrzeby salonu samochodowego Lexus (…)”.

Wnioski

W wyniku w/w decyzji administracyjnych nr 550/2017 oraz nr 993/2018 doprowadzono do realizacji budynku w miejscu wykraczającym o ok. 17 metrów poza nieprzekraczalną linię zabudowy wrysowaną na rysunku m.p.z.p w obszarze o symbolu „a1.1U”, (rys. nr 1).

Zgodnie z polskim prawem nie można przyrównywać utwardzonego parkingu do budynku, bowiem budynek to jest obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Taki budynek nie istniał w tym miejscu w 2013 roku, czyli momencie uchwalania planu. Z oczywistych względów, odkryty, lekko zagłębiony w terenie parking nie był budynkiem, a więc zapisy m.p.z.p dotyczące możliwości zachowania, remontu, przebudowy oraz nadbudowy istniejących budynków (§ 5 ust. 4 pkt 2) nie mogły mieć tutaj zastosowania. Z treści decyzji nr 550/2017 wynika zresztą wprost, że w jej wykonaniu powstał całkiem nowy obiekt kubaturowy, który dopiero po dokonaniu analizy proponowanych rozwiązań projektowych, należało kwalifikować jako budynek.

Warto przy tym zaznaczyć, że zapisy obowiązującego m.p.z.p. sformułowane są w tym zakresie jednoznacznie, a pojęcia budowy, nadbudowy i przebudowy budynku oraz budowli posiadają swoje definicje ustawowe, zamieszczone w art. 3 Prawa Budowlanego. Należałoby zatem przyjąć, iż nowy obiekt salonu samochodowego przy ul. Patriotów 271 powstał z rażącym naruszeniem prawa, które zgodnie Kodeksem Postępowania Administracyjnego stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji.

Dlaczego to ważne dla Wawra?

Zignorowanie obowiązującej w m.p.z.p. nieprzekraczalnej linii zabudowy może znacząco utrudnić rozwój pasa drogowego zachodniej nitki ul. Patriotów, np. poprzez wybudowanie bezpiecznej i normatywnej drogi dla rowerów. Dziś przechodzi się tamtędy prowizoryczną ścieżką szeroką na dwie stare płyty chodnikowe. Miejsca jest tak mało, że wytyczenie bezpiecznego chodnika (nie mówiąc już o oddzielonym od krawędzi jezdni trawnikiem z nasadzeniami) jest niewykonalne. Niemożliwym staje się również koncepcja ewentualnego poszerzenia ulicy w przyszłości, wykonanie dodatkowych miejsc postojowych, budowa zatoki autobusowej czy poprowadzenie instalacji podziemnych . Po co w ogóle stawiać salon sprzedaży tak blisko drogi, skoro miejsca na działce jest wciąż pod dostatkiem?

Tylko ok. 30% obszaru Wawra pokrywają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plany te powstają z mozołem, przez wiele lat, kosztem znacznych nakładów finansowych oraz wysiłku organizacyjnego wynikającego choćby z konieczności przeprowadzenia konsultacji społecznych czy też udzielenia odpowiedzi na każdą zgłoszoną uwagę w procedurze wyłożenia planu. Zapisy istniejących m.p.z.p., aktów prawa miejscowego, są najważniejszym i jedynym punktem odniesienia dla nowopowstającej zabudowy. Łamanie tych zapisów to zamach na ład przestrzenny, na wysiłek wielu ludzi i instytucji, mieszkańców, specjalistów, służb współpracujących przy powstawaniu planów miejscowych.

Co dalej?

Nie rozumiemy jak mogło dojść do tego rodzaju oczywistych uchybień (czyli zignorowania narzuconej w m.p.z.p. linii dopuszczalnej zabudowy), jeśli dokumentację przygotowywał uprawniony architekt, a postępowanie administracyjne prowadził w imieniu Prezydenta m.st. Warszawy uprawniony urzędnik. Czy to w ogóle możliwe, aby nie opiniował tej decyzji Zarząd Dzielnicy, lub przynajmniej ten członek zarządu, w którego kompetencjach mieścił się nadzór nad Wydziałem Architektury i Budownictwa wawerskiego urzędu?

Stowarzyszenie Razem dla Wawra czuje się w obowiązku reprezentować w tej sprawie interes społeczny. W zgodzie z § 7 statutu stowarzyszenia, w którym zapisano, że celem jego działania jest m.in. „dbanie o utrzymanie porządku urbanistycznego i ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju na terenie m. st. Warszawy, ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy Wawer”, podjęliśmy w marcu decyzję o interwencji w sprawie rozbudowy salonu samochodowego, naszym zdaniem niezgodnej z obowiązującym prawem. Wystosowaliśmy w tej sprawie pisma:

• do Toyota Motor Poland Company Limited Sp. z o.o. – z prośbą o udzielenie szczegółowych wyjaśnień oraz przedstawienia swojego stanowiska w sprawie rozbudowy salonu samochodowego marki Lexus;
• do Wojewody Mazowieckiego – o dokonanie kontroli prawidłowości podjęcia w UD Wawer dwóch decyzji o pozwoleniu na budowę: decyzji nr 550/2017 i decyzji nr 993/2018 oraz, w przypadku stwierdzenia rażącego naruszenia postanowień m.p.z.p. Radość Zachód, o wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności w/w decyzji;
• do Prokuratury Okręgowej – o dokonanie kontroli prawidłowości podjęcia w/w decyzji oraz o ocenę zaistniałej sytuacji i rozważenie podjęcia działań w celu stwierdzenia nieważności w/w decyzji (Prokurator może wystąpić o to na prawach strony postępowania), a także o wszczęcie stosownego postępowania wyjaśniającego kwestię ewentualnego popełnienia przestępstwa związanego z niedopełnieniem obowiązków, polegającego na niesprawdzeniu zapisów planu przy wydawaniu decyzji administracyjnej.
• do głównego projektanta „przekrycia nad istniejącym zagłębionym parkingiem stanowiącym magazyn samochodów osobowych nowych”, na który została wydana decyzja nr 550/2017 – z prośbą o przedstawienie, w świetle naszych zarzutów, stanowiska w sprawie zgodności złożonej dokumentacji z zapisami obowiązującego m.p.z.p.
• do Mazowieckiej Izby Architektów – z prośbą o udzielenie wyjaśnień pod kątem zgodności złożonej w 2017 roku dokumentacji z zapisami obowiązującego m.p.z.p., w świetle dołączonego do dokumentacji oświadczenia projektanta o zgodności złożonej dokumentacji z przepisami obowiązującego prawa.
• do Zarządu Dzielnicy Wawer (jako interpelacja radnych Klubu Razem dla Wawra) o wyjaśnienia w tej sprawie, a zwłaszcza o stwierdzenie zgodności z prawdą sentencji z decyzji nr 550/2017: „Po przeanalizowaniu dokumentacji załączonej do wniosku, stwierdzono, że przedłożony projekt jest zgodny z zapisami m.p.z.p.”.

Jednocześnie w dniu 24 kwietnia, w osobie Przewodniczącego Klubu Radnych Razem dla Wawra Rafała Czerwonki, poinformowaliśmy Zarząd Dzielnicy o podjętych przez nas działaniach w sprawie, prosząc jednocześnie o współpracę przy dochodzeniu do prawdy i rozwiązaniu problemu. Burmistrz, w obecności zastępców, potwierdził chęć wyjaśnienia sprawy. Zawiadomienia o w/w korespondencji przekazaliśmy równocześnie dw. Prezydenta m.st. Warszawy (z którego upoważnienia wydano w/w decyzje administracyjne).

---

Słowniczek

■ Kategoria XVIII (z kategorii obiektów budowlanych) – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego ■ Kategoria XXII (z kategorii obiektów budowlanych) – place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi

■ Budynek – jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

■ Nieprzekraczalna linia zabudowy (tekst z m.p.z.p.) – należy przez to rozumieć wyznaczone na rysunku linie określające najmniejszą dopuszczalną odległość, w jakiej może być usytuowana zewnętrzna ściana budynku od linii rozgraniczających, bez uwzględniania: balkonów, loggii, werand, wykuszy, okapów i nadwieszeń wystających poza obrys budynku nie więcej niż 1,5 m oraz schodów zewnętrznych i ramp przy wejściach do budynków

---

Zapisy szczegółowe Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru osiedla Radość po zachodniej stronie ulicy Patriotów – część I

Plan miejscowy dość precyzyjnie określa w § 5 ust. 4 zasady sytuowania budynków poprzez wyznaczenie na rysunku planu obowiązujących i nieprzekraczalnych linii zabudowy, jednocześnie doprecyzowując, iż:

1) nowe budynki oraz budynki przebudowywane należy sytuować zgodnie z wyznaczonymi liniami zabudowy (…)

2) dopuszcza się zachowanie, remont, przebudowę oraz nadbudowę istniejących budynków usytuowanych niezgodnie z wyznaczonymi liniami zabudowy, wg stanu istniejącego.

3) (…)

4) linie zabudowy nie odnoszą się do:

a) podziemnych części budynków, np. parkingów podziemnych, wystających ponad poziom terenu nie więcej niż 0,5 m,

b) innych budowli podziemnych, które nie wystają ponad poziom terenu;

---