Argamedon na Hafciarskiej…

Co znaczy „argamedon”?
Nie wie nikt, ale zasłyszane w telewizji przejęzyczenie oddaje wg mnie sytuację jaka nastąpi już niebawem na ul. Hafciarskiej w Międzylesiu. To nie pierwszy raz kiedy w Wawrze dopuszcza się do intensywnej zabudowy bez respektu dla zapisów planu miejscowego. Wszystko to dzieje się rok po wykonaniu ekspertyz i audytów ośmiu decyzji wawerskiego WAiB obnażających niską jakość tychże i wielokrotne naruszenia prawa różnego stopnia.

Oto w lipcu b.r. wydano w wawerskim Wydziale Architektury i Budownictwa (WAiB) decyzję o pozwoleniu na budowę (nr 336/2021) na działce na ul. Hafciarskiej dwudziestu 2-lokalowych domów w zabudowie szeregowej, czyli 40-stu mieszkań/lokali dwu-, trzy- kondygnacyjnych z indywidualnym mikro-ogródkiem każde, o średniej wielkości użytkowej każdego z mieszkań nieomal 80 m.kw.

Początkowo domów było 16, ale inwestor wystąpił o wydanie pozwolenia na projekt zamienny i otrzymał go 13 maja b.r. W międzyczasie Rada Osiedla Międzylesie, radny Marcin Kurpios oraz piszący te słowa – zwracaliśmy się w związku informacjami od zaniepokojonych mieszkańców, do burmistrza Norberta Szczepańskiego o zainteresowanie procedurą wydawania tej decyzji. Dzwoniliśmy na infolinię biura sprzedaży – jeszcze przed wydaniem ostatecznego pozwolenia na budowę co najmniej połowa lokali była już zarezerwowana (?!).

Zgodnie z dokumentacją, na terenie inwestycji zaprojektowano dla 40-stu mieszkań równo 40 zatokowych stanowisk postojowych. Jednak zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.): „dla każdego mieszkania w zabudowie wielorodzinnej należy zaprojektować co najmniej 1,5 stanowiska postojowego”. Dla tej konkretnej inwestycji na ul. Hafciarskiej zapewniono dużo mniej. Gdzie będą parkowały pozostałe samochody? No… wszędzie chyba? – obok Pana posesji, Pani ogródka i na Pańskim chodniku również, wzdłuż ulicy Hafciarskiej, i w bocznej także… dlaczego?

Dlatego, że zgodnie z przyjętą w Prawie Budowlanym nomenklaturą, budowa 2-lokalowych domów szeregowych, nawet w przypadku tak intensywnej zabudowy, to inwestycja jednorodzinna i do takiej funkcji obszaru odnoszą się zapisy m.p.z.p. które: „przewidują 2÷3 miejsca postojowo-garażowe na 1 działkę”. Na ul. Hafciarskiej jest pewien problem, ponieważ teren inwestycyjny obejmuje 5 działek, a więc miejsc postojowych winno być 5 razy 2-3 stanowiska, czyli 10-15. Ktoś powie – hola, hola, to chyba fajnie że jest 40 zamiast 15-stu? Świetnie. Jest to jednak niezgodne z zapisami m.p.z.p. i stanowisk jest wciąż dużo mniej niż gdyby w tym samym miejscu zbudowano wielorodzinny blok z 40-oma mieszkaniami, nawet niewielkimi.

Projektant planu najwyraźniej zakładał, że w zabudowie jednorodzinnej na 1 działce stanie 1 budynek, choć w zapisach szczegółowych tej informacji zabrakło. Jak więc pogodzić niespójne przepisy planu z logiką i ładem przestrzennym? Np. w tym samym m.p.z.p. w § 10. ust. 4 czytamy: ustala się w stosunku do nowej zabudowy wymóg dostosowania architektury i zagospodarowania terenu nawiązujące do istniejącego charakteru osiedla. Ale w najbliższej okolicy nie ma zabudowy szeregowej obejmującej cztery, osiem czy dwadzieścia (!) budynków 2-lokalowych. Bezpośrednie i dalsze sąsiedztwo to domy jednorodzinne ew. bliźniacze stojące na dużych działkach o powierzchniach przekraczających 1300 m2, co można bez trudu prześledzić np. na platformie Geoportal.

Czyje interesy reprezentuje WAiB?
Powtórzę za architektami, autorytetami polskiej urbanistyki i planowania przestrzennego – miejscowe plany zagospodarowania należy czytać jako pewną całość, kompendium wiedzy o danym obszarze planistycznym. To organ, na etapie procedury wydawania decyzji administracyjnej, określa zgodność przedłożonej dokumentacji z literą m.p.z.p., rozumianego jako umowa społeczna chroniąca w założeniu interesy wszystkich jej uczestników. Jeśli więc, w tym konkretnym m.p.z.p., figurują obok siebie niespójne zapisy nt. bilansowania miejsc postojowych, tak różne dla zabudowy jedno- i wielorodzinnej, a także nakładające wymóg „dostosowania architektury i zagospodarowania terenu do istniejącego charakteru sąsiedniej zabudowy”, to wykształcony, doświadczony i umocowany do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę naczelnik WAiB musi to wszystko wziąć pod uwagę. Dalekosiężne skutki jego/jej pochopnych decyzji to przede wszystkim „armagedon” parkingowy na ul. Hafciarskiej, ale także obcy okolicy charakter i intensywność proponowanej zabudowy. Jeśli takiej refleksji brakuje, to znaczy, że mamy do czynienia z organem niekompetentnym, wydającym decyzje bezrefleksyjnie, bez troski o ład przestrzenny Międzylesia oraz o dobro okolicznych mieszkańców.

Może warto zaryzykować wykorzystując „miękkie” zapisy niedoskonałego m.p.z.p. zanim dopuści się do tak intensywnej zabudowy ul. Hafciarskiej. Brońcie interesów obecnych mieszkańców, nie tylko deweloperów!

Czy to jest zgodne z planem?
Wraz z radnym Rafałem Czerwonką uczestniczyliśmy we wrześniu w spotkaniu zorganizowanym przez burmistrza Norberta Szczepańskiego w sprawie decyzji na ul. Hafciarskiej. Obecna była naczelnik WAiB Teresa Zduńczyk oraz urzędnik prowadzący postępowanie. Zapytaliśmy o analizę nasłonecznienia. Otrzymałem ją kilka tygodni później, bez podpisu projektanta, numeru ani daty wydania rysunku.) Zwróciliśmy także uwagę na niespójność dokumentacji – załączony projekt drogowy oraz rysunek planu zagospodarowania przedstawiały zupełnie różne lokalizacje miejsca składowania odpadów. W miejsce wrysowanego na projekcie drogowym przed wjazdem na posesję śmietnika, na rysunku zagospodarowania terenu znalazła się trafostacja, a śmietnik wylądował na końcu wewnętrznego ciągu pieszo-jezdnego – jedynej drogi dojścia do projektowanych mieszkań. Na moje pytanie jak w ogóle wjedzie i wyjedzie stamtąd wóz śmieciarki, usłyszałem od naczelnik , że jest to droga wewnętrzna i w takim wypadku organ nie weryfikuje proponowanych rozwiązań komunikacyjnych. Może więc należy przyjąć, że wszystko co się dzieje na terenie własnym inwestycji nie podlega weryfikacji organu? Pod koniec spotkania padło sakramentalne: „no to musimy postarać się o opinię prawną, czy dokumentacja jest zgodna z planem”. Cztery miesiące po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę? Trochę za późno?

Zapytanie radnego
25 sierpnia b.r. skierowałem do Zarządu Dzielnicy oficjalne zapytanie dotyczące inwestycji na ul. Hafciarskiej: „(…)na podstawie których zapisów szczegółowych obowiązującego na tym terenie m.p.z.p. zatwierdzono projekt budowlany, w którym zbilansowano miejsca postojowe w stosunku (…)1 miejsce postojowe na 1 lokal mieszkalny(…)?”, na które burmistrz Norbert Szczepański (po 40stu dniach) odpowiedział mi: „(…)W związku z realizacją inwestycji na działkach ew. nr (…) (łącznie 5 działek) został spełniony wymóg określony w § 54 w/w planu miejscowego. Jeśli nawet inwestor w przyszłości podzieli działki, wydzielając każdą z nich pod budynek mieszkalny, zgodnie z wymogiem planu, ilość miejsc postojowych będzie wystarczająca. (…) Obowiązkiem WAiB jest rozpatrywanie wniosku oraz sprawdzenie przedłożonego projektu budowlanego, zgodnie z ustaleniami i zapisami obowiązującego m.p.z.p. na tym terenie i nie można kwestionować dolnej granicy miejsc postojowych określonych w ilości dwóch na własnej działce dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.”

Próbowałem zrozumieć odpowiedź burmistrza., ale nie potrafię. W § 54. m.p.z.p. zapisano, że: „Ustala się zasady lokalizacji miejsc postojowych dla samochodów osobowych na terenie lokalizacji własnych działek według następujących wskaźników: – dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – na terenie działek własnych w ilości 2÷3 miejsca postojowo-garażowe na działkę(…)”. W związku z tym, wg mojej wiedzy, w złożonej dokumentacji sposób oczywisty niedopełniono warunku wynikającego z § 54.

Dotychczas byłem przekonany, że pozwolenia na budowę nie wydaje się w oparciu o domniemane intencje przyszłych działań inwestorskich, lecz wyłącznie bazując na dołączonym do wniosku projekcie budowlanym. Uważam, że przyjęta w przytoczonej odpowiedzi argumentacja nie ma oparcia w przepisach prawa, a wydana decyzja na budowę dwudziestu 2-lokalowych domów w zabudowie szeregowej na ul. Hafciarskiej jest wprost niezgodna z zapisami m.p.z.p. w punkcie dotyczącym bilansowania miejsc postojowych. Gdyby sugerowane wydzielenie działek pod każdy z budynków nastąpiło na etapie wystąpienia o pozwolenie na budowę, to mogłoby się okazać, że dla spełnienia (dla każdej wydzielonej działki) warunku intensywności zabudowy 0,7, zaprojektowanie aż 20 segmentów byłoby niemożliwe. W związku z tym uważam, że przyjęte i zaakceptowane przez WAiB decyzją o pozwoleniu na budowę rozwiązania, w sposób oczywisty przedkładają interes inwestora względem interesu obecnych mieszkańców i użytkowników ulicy Hafciarskiej.

Proszę również porównać tę decyzję z inną, ale wydaną w oparciu o zapisy tego samego m.p.z.p. na inwestycję wielorodzinną przy ul. Pilawskiej w Międzylesiu (dec nr 535/PB/2021). Na 4-ech działkach powstaje tam właśnie 10 domów jednorodzinnych, w tym 1 dom 2-lokalowy. Dla 11 lokali zaprojektowano tam 20 miejsc postojowych. Na bazie których przepisów m.p.z.p.?

Szanowny Panie burmistrzu, w świetle opisanych wątpliwości rekomenduję, jako radny Dzielnicy, wykonanie zewnętrznego audytu obydwu wymienionych decyzji przez specjalistów urbanistów.