Miej oko na plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jako akt prawa miejscowego ustala zasady zagospodarowania i zabudowy konkretnego terenu, służy za podstawę działań związanych z kształtowaniem ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju. Co ważne, skraca on procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę, gdyż w obszarze jego obowiązywania inwestor nie musi występować o decyzję o warunkach zabudowy. Plan składa się z części opisowej (uchwała rady miasta) oraz rysunkowej, prezentującej granice obszarów i dopuszczalne w nich zagospodarowanie przestrzeni.

Obszar Wawra tak, jak i całej Warszawy, powoli ale konsekwentnie pokrywany jest kawałek po kawałku planami miejscowymi. Procedury są skomplikowane i trwają wiele lat, gdyż projekty poddawane są szeregu uzgodnieniom i konsultacjom. Do udziału w nich, poprzez uczestnictwo w dyskusji publicznej oraz składanie w odpowiednim trybie uwag i zastrzeżeń, mają prawo wszyscy obywatele. Gwarantuje to Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak zatem skomplikowany proces uchwalania planu przekłada się na ostateczny rezultat?

Cicha rozbudowa osiedla IBJ

Przyjrzyjmy się osiedlu domów wielorodzinnych pracowników Instytutu Badań Jądrowych (IBJ) w Aninie, gdzie obowiązuje uchwalony w 2010 roku plan miejscowy, którego podstawą opracowania stała się archaiczna dzisiaj Ustawa o planowaniu przestrzennym z 1994 roku. Osiedle IBJ zaprojektował pod koniec lat 50’ zespół legendarnych architektów Kłyszewski – Mokrzyński – Wierzbicki nazywanych „Warszawskimi Tygrysami”. W ich pracowni powstało harmonijne założenie mieszkaniowe składające się z wkomponowanych w sosnowy las funkcjonalnych 3-kondygnacyjnych punktowców, przedszkola i osiedlowego pawilonu handlowego. Trudno dzisiaj znaleźć w Warszawie lepiej urządzoną przestrzeń mieszkalną w relacji z zielenią parkową. Od pewnego czasu wyrastają na obrzeżach osiedla IBJ współczesne „apartamentowce” – wszystkie wyższe o 1 kondygnację od zabudowań istniejących, zawsze ogrodzone, maksymalnie wykorzystujące pojemność działki, bez szacunku dla zastanego oraz sąsiadującego z inwestycjami drzewostanu.  To bezpośredni skutek braku w obowiązującym planie miejscowym zapisów chroniących ten unikalny układ urbanistyczny np. poprzez:

• narzucenie niższego niż obecnie max współczynnika intensywności zabudowy „I” (określa stosunek powierzchni całkowitej sumy wszystkich kondygnacji naziemnych budynku do powierzchni
  działki, więc im niższy tym mniejsze są projektowane kubatury),
• narzucenie większego współczynnika powierzchni biologicznie czynnej (im większy, tym mniejszą powierzchnię działki może zajmować budynek),
• ograniczenie max wysokości zabudowy do np. 10,5 metra (3,5 kondygnacji),
• wprowadzenie kategorycznego zakazu budowania ogrodzeń,
• narzucenie wyższego współczynnika parkowania np. na poziomie 1,5.

Ten ostatni postulat wydaje się niezwykle istotny, ponieważ osiedle cierpi na brak miejscparkingowych. Obecnie, dla nowopowstających inwestycji wielorodzinnych, wskaźnik parkowania na poziomie 1,5 staje się standardem i archaicznie brzmią zapisy planu miejscowego – 1 stanowisko na 1 mieszkanie (ale nie mniej niż 1 stanowisko na każde 60 m.kw. pow. użytk.). Jedym z pomysłów zgłoszonych do tegorocznej edycji budżetu partycypacyjnego było poszerzenie pasa drogowego ul. Zorzy, aby w ten sposób udrożnić przejezdność wąskiej drogi i ew. zwiększyć ilość miejsc parkingowych dla osiedla.

Dogęszczanie zachodniego Anina

Mało kto ma świadomość, że w planie miejscowym Anina nie zapisano minimalnej dopuszczalnej wielkości działki budowlanej dla obszarów po zachodniej stronie ul. Kajki, przy jednoczesnym warunku: na 1 działce może stać 1 budynek. W dalszych zapisach dopuszcza się w planie budowę małych domów mieszkalnych do 4ech mieszkań, lub czterech segmentów. Skutkiem tego obserwujemy tendencję do intensywnego zagęszczania zabudowy jednorodzinnej obszaru zachodniego Anina na skrawkach wtórnie podzielonych działek (np. nowa inwestycja segmentów „szeregowych” na ul.Bosmańskiej).

Drzewa mało ważne

• Dla większości obszarów Anina użyto w planie miejscowym określeń nieprecyzyjnych lub zbyt „miękkich” w kwestii gospodarowania istniejącym drzewostanem, jak np.:
  „ustala się obowiązek zachowania w maksymalnym stopniu istniejącego starodrzewu”
• “ustala się obowiązek zachowania w maksymalnym stopniu wartościowej zieleni”.

W wypadku zaskarżenia sposobu interpretacji zapisów planu, każda z podanych definicji mogłaby się stać tematem odrębnych postępowań. No bo wg jakich kryteriów ocenić, która zieleń jest wartościowa? Co oznacza zachowanie w maksymalnym stopniu? Które drzewo odpowiada kryterium starodrzewu?

Mądry wawerczyk po szkodzie?

O skutkach zapisów w planie miejscowym dowiadujemy się najczęściej, gdy zaczynają nas bezpośrednio uwierać – gdy poszczególne działki są odgradzane, trwa wycinka drzew i przygotowania do budowy idą pełną parą. Ważne zatem, aby na bieżąco być aktywnym uczestnikiem procesu powstawania miejscowego planu zagospodarowania. To proste – wystarczy śledzić stronę urzędu m. st. Warszawy (http://www.architektura.um.warszawa.pl/plany…). Ponadto, zgodnie z danymi na stronie: „informacji o procedurach planistycznych prowadzonych w dzielnicy Wawer udzielają pracownicy Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, Wydział Zagospodarowania Przestrzennego – Wschód, tel. 22 44 315 96, 22 44 323 23, 22 44 323 54, 22 44
315 91, 22 44 315 92”.

Jan Andrzejewski

Piotr Grzegorczyk