Wyniki ekspertyz – wierzchołek góry nieprawidłowości?

Poniższy opis nieprawidłowości ujawnionych w audytach to tylko wybrane fragmenty ośmiu ekspertyz. Cztery z nich dotyczą decyzji o warunkach zabudowy (będących substytutem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Kolejne cztery analizy dotyczą decyzji o pozwoleniu na budowę: trzy w obszarach objętych planami miejscowymi, jedna w trybie zgodności z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy.

ul. Leśniczówka (dwie decyzje o warunkach zabudowy – zgoda i odmowa) 53/2016, 221/2018
Przedsięwzięcie, na które została wydana zgoda (rok 2016), to jedna z najbardziej bulwersujących inwestycji, której Gazeta Wawerska poświęciła artykuł „Bloki wciskane w przyrodę” w czerwcu 2018 r. Ekspertyza nie pozostawiła wątpliwości co do faktu, że naruszenia „z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością nie mogły wynikać z nawet najbardziej rażącego niedbalstwa, lecz były działaniem kierunkowym zmierzającym do określonego celu – zrealizowanie budynku o możliwie dużej kubaturze z pominięciem, a miejscami wręcz całkowitym zignorowaniem przepisów prawa”. Zwrócono uwagę na umieszczenie nieprawdziwych minimalnych wysokości okolicznych budynków w protokole z wizji lokalnej będącej częścią postępowania administracyjnego.
Szerokość elewacji frontowej oraz wskaźnik powierzchni zabudowy zostały oparte tylko o jedną nieruchomość w obszarze analizowanym, podczas gdy przepisy wyraźnie nakazują uwzględniać wartości średnie z okolicznych obiektów. W aktach sprawy nie ma prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistycznej, a wyłącznie wnioski. Brakuje więc udokumentowania całego procesu w postaci zestawień i obliczeń, umożliwiających weryfikację uzyskanych wyników.
2 lata później została wydana decyzja odmowna dla sąsiedniej działki. Pomimo, że dotyczyła podobnego zamierzenia budowlanego, Urząd przyjął zupełnie inne stanowisko. Podobnie jak w poprzednim postępowaniu – nie dołączono analizy urbanistycznej, a jedynie wnioski. Należy ją jednak uznać za prawidłową co do meritum, gdyż postawienie tak dużego obiektu byłoby sprzeczne z przepisami. Organ właściwie określił np. akceptowalną szerokość elewacji frontowych na 12m (na sąsiadującej działce Urząd dopuścił 30m).

Istniejące w 2016 r. budynki mieszkalne oraz zrealizowane w oparciu o decyzję
WZ z 2016 r. budynki na dz. ew. 39/1, 39/2, 40/2 przy ul. Leśniczówka. Nawet
bardzo pobieżna analiza pozwala stwierdzić, iż inwestycja objęta ww. decyzją
to budynki o gabarytach całkowicie odbiegających od istniejącego już zagospodarowania sąsiednich działek. Źródło: Ekspertyza decyzji 53/2016.

ul. Widoczna/Rdestowa (decyzja o warunkach zabudowy) 452/2015
Gazeta Wawerska opublikowała w kwietniu 2018 r. tekst w tej sprawie. Kluczowym naruszeniem było tu arbitralne ustanowienie promienia obszaru analizy (znacznie przekraczającego trzykrotność szerokości frontu działki). Błędne wyznaczenie obszaru analizy w zasadzie na wstępie przekreśla możliwość spełnienia warunków Rozporządzenia o dobrym sąsiedztwie.
W konsekwencji wydano zgodę na zabudowę wielorodzinną nie mającą odpowiednika w najbliższym sąsiedztwie działki inwestycyjnej. Przekroczono (średnią) powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji frontowej, a geometrię dachu (płaski) ustalono arbitralnie.

ul. Poprawna (decyzja o warunkach zabudowy) 245/2016
To kolejna decyzja przy której do akt sprawy nie załączono analizy urbanistycznej. Audytorzy przytoczyli fragment orzeczenia WSA we Wrocławiu z 16 kwietnia 2009 r., który podkreśla, że obowiązek załączenia tego dokumentu ma służyć potwierdzeniu, że „organy nie działały dowolnie, lecz w granicach prawa”. Zamiast tego obligatoryjnego dokumentu w aktach sprawy znalazła się opinia (rekomendacja) Zarządu Dzielnicy Wawer, któremu przepisy prawa nie dają takich kompetencji. W efekcie doszło do arbitralnego zezwolenia na wybudowanie budynku o 3 kondygnacjach, wysokości 10 metrów z dachem płaskim, podczas gdy w sąsiedztwie znajdują się jedynie obiekty max. 2 kondygnacyjne z dachami spadzistymi i poddaszem. Uznaniowo została również wyznaczona powierzchnia zabudowy, zwiększając maksymalne zabudowanie działki o 50% względem nieruchomości sąsiednich, prowadząc tym samym do intensyfikacji zabudowy w stopniu, który dotychczas w obszarze analizowanym nie występował.

Zabudowa mieszkaniowa, jaka powstała przy ul. Poprawnej

ul. Poprawna (pozwolenie na budowę – zgodność z decyzją o warunkach zabudowy) 79/2018
Audytorzy wskazali na inną liczbę budynków w tej pierwszej decyzji niż w warunkach zabudowy. Pozwolenia udzielono na mniej obiektów (14 zamiast 16), co już samo w sobie jest nieprawidłowością. Usankcjonowano przy tym po dwa lokale w każdym z nich, podczas gdy akta postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy wskazywały na możliwość budowy tylko po jednym w budynku. Decyzja zawiera również niejasności co do miejsc postojowych, które ostatecznie powstały jako garaże połączone z budynkami. Wliczając je jednak do powierzchni zabudowy, ponad wszelką wątpliwość można stwierdzić przekroczenie tego wskaźnika i niezgodność z decyzją o warunkach zabudowy.
Audytorzy zwrócili także uwagę na możliwą niezgodność samej decyzji o warunkach zabudowy z przepisami o planowaniu przestrzennym i zalecili przeanalizowanie jej pod kątem respektowania zasad dobrego sąsiedztwa. Zauważyli całkowitą zmianę struktury przestrzennej krajobrazu i znaczne zagęszczenie zabudowy.

ul. Zalipie i ul. Bosmańska (pozwolenia na budowę – zgodność z planem miejscowym) 1118/2017 1183/2015
Obie inwestycje charakteryzują się podobnymi naruszeniami planu miejscowego Anina. Przede wszystkim przekroczono wskaźniki intensywności zabudowy niewłaściwie kwalifikując poszczególne części obiektów. I tak na Bosmańskiej zakwalifikowano poddasze jako „nieużytkowe” i w efekcie niewliczane do powierzchni całkowitej (w rzeczywistości są to jak najbardziej typowe pomieszczenia mieszkalne, a określenie „nieużytkowe” absolutnie nie uzasadnia pominięcia tej powierzchni w bilansie wskaźnika intensywności zabudowy). Na ul. Zalipie część pomieszczeń zakwalifikowano jako antresolę (nie musi być wliczana), podczas gdy w projekcie budowlanym zaakceptowanym w decyzji, liczba przegród budowlanych wskazuje, że jest to w rzeczywistości trzecia kondygnacja (czyli powinna być uwzględniona przy ustalaniu intensywności zabudowy).
Inwestycje odbiegają również od skali i charakteru architektonicznego osiedla. W przypadku Bosmańskiej jest to naruszenie oczywiste i wynikające wprost z tekstu planu, natomiast w przypadku drugiej decyzji wynika z interpretacji treści, gdyż taki wymóg nie wybrzmiał literalnie.
Przy ul. Bosmańskiej zlekceważono usankcjonowane przeznaczenie terenu. Pozwolono na budowę trzech budynków na jednej działce podczas gdy w tekście planu jasno wybrzmiało, że na jednej może stać tylko jeden budynek.


ul. Pożaryskiego 69 (pozwolenia na budowę – zgodność z planem miejscowym) 898/2017
Anińskie inwestycje wielorodzinne znajdujące się przy stacji PKP w obszarze oznaczonym w planie jako „UMN” (tereny zabudowy usługowo – mieszkaniowej) to, można powiedzieć, legendarne już nadużycie, które wspominane było w szeregu publikacji Gazety Wawerskiej. „Lex Jeziorski” i „Praworządne kłamstwa” to tylko niektóre z tytułów. W tej sprawie mieszkańcy skierowali do burmistrza poprzedniej kadencji nawet list otwarty. Podpisany przez 103 osoby opublikowany był w artykule „O meblowaniu dzielnicy ciąg dalszy. List otwarty mieszkańców”. Ekspertyzie poddano jedną inwestycję w obszarze UMN/3.
W § 22 pkt. 2 tekstu planu czytamy: ustala się zabudowę usługowo-handlową wolnostojącą oraz wbudowaną w parterze budynków mieszkalnych. Wydawałoby się, że nawet dla laika zapis ten nie budzi wątpliwości co do obligatoryjności uwzględnienia lokali usługowych w decyzjach o pozwoleniu na budowę. Nic bardziej mylnego, gdyż nawet Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że w omawianym obszarze można było budować bez usług (GINB prowadził postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji wojewody, który utrzymał decyzję wawerskiego Urzędu w postępowaniu odwoławczym). To stanowisko oraz decyzję wawerskiego Wydziału Architektury jednoznacznie i bez cienia wątpliwości podważyli audytorzy.
Cytat z ekspertyzy:
„(…) Jeżeli ustalono, że na danym terenie przeznaczenie stanowi zabudowa usługowo-mieszkaniowo, tj. mieszkaniowa z usługami, to jest już całkowicie zbędne formułowanie ustaleń, że dla tego terenu nie jest dopuszczalna zabudowa przemysłowa, czy mieszkaniowa bez usług. Po drugie organ całkowicie pominął, iż wykładnia jaką zastosował zrównała de facto i de iure teren oznaczony w planie z 2010 r. symbolem UMN z terenem oznaczonym w tymże planie symbolem MN. Posłużenie się jedną z najbardziej podstawowych zasad wykładni, tj. przyjęcie racjonalności uchwałodawcy wskazuje, iż gdyby na terenie oznaczonym na rysunku planu jako UMN/3 usługi miałyby stanowić jedynie fakultatywną opcję, to zastosowano by oznaczenie MN. GINB w swoim wywodzie całkowicie pominął powyższe (…)”.

freebonus -

pinbahis giriş

-

giritbet