Co to jest Lex Deweloper?

W sierpniu 2018 weszła w życie Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.Ustaw 2018 póz.1496), znana też pod nazwą Lex Deweloper (lub Specustawa Mieszkaniowa). Od samego początku, ba – jeszcze na etapie projektu – ustawa wzbudzała wiele kontrowersji, jako ścieżka legislacyjna ułatwiająca budowanie z pominięciem istniejących procedur – zapisów miejscowych planów zagospodarowania czy reguły dobrego sąsiedztwa (tam gdzie tych planów brak). Co wynika z treści Ustawy?

Art. 5: Budowa niezależnie od planów zagospodarowania
Art. 5 jest jednym głównych i najczęściej krytykowanych przez stronę społeczną przepisów Ustawy. Dopuszcza on budowę mieszkań i inwestycji towarzyszących niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod warunkiem, że nie są sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Oznacza to możliwość ignorowania przez deweloperów zapisów obowiązujących planów miejscowych. Co więcej, warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Daje to możliwość powstawania inwestycji nie tylko niezgodnych z obowiązującymi planami zagospodarowania, ale również niezgodnych ze studium. Zgodnie z literą Ustawą nie można budować na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych przepisów (a więc na terenach chronionych – np. ustalony promień od pomnika przyrody), otulinach parków narodowych, ogródkach działkowych i terenach zalewowych chyba, że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.

Art. 17: Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych
Na mocy Ustawy inwestycja mieszkaniowa może być zlokalizowana wyłącznie na terenie, który spełnia cały szereg standardów opisanych w Art.17. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej oraz być położona nie dalej niż kilometr (w dużych miastach 500 m) od przystanku komunikacji i 3 kilometry od szkoły i przedszkola (w dużych miastach 1500 m). Inwestycje wielorodzinne muszą być zlokalizowane blisko (nie dalej niż 3 km) terenów wypoczynkowych lub sportowych. Budynki nie mogą mieć więcej niż 4 kondygnacje w miastach do 100 tys. mieszkańców i nie więcej niż 14 w większych miastach.

Art. 19: Każda gmina projektuje własne standardy.
Jednocześnie w Art. 19 Ustawa daje gminom możliwość określenia własnych, lokalnych standardów urbanistycznych w zakresie parametrów dotyczących m.in. odległości, liczby kondygnacji czy ilości miejsc parkingowych. Wiele gmin (w tym m.st. Warszawa) skwapliwie z tego przepisu korzysta i określa własne standardy, choć nie mogą się one różnić o więcej niż 50% od ustawowych. Na przykład wg warszawskich lokalnych standardów budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych. Czy można budować wyżej? Można! W §1 pkt.5 Uchwały Rady m.st. Warszawy z 30 sierpnia 2018 czytamy, że: jeśli w odległości nie większej niż 250 m znajdują się w istniejącej zabudowie budynki wyższe, to właśnie one wyznaczają maksymalną wysokość najwyższych budynków mieszkalnych planowanej inwestycji mieszkaniowej. A co w przypadku kiedy deweloper planuje 7 kondygnacji w okolicy, gdzie zabudowa nie przekracza 3? Wtedy można liczyć tylko na Art. 6 Ustawy.

Art. 6: Charakter zabudowy okolicy
W art. 6 ust. 1 czytamy: Przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmuje sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. Wynika z tego, że każda inwestycja sięgająca po podstawę prawną zawartą w Lex Deweloper musi swoimi gabarytami i charakterem „wpasować” się w zabudowę najbliższej okolicy, a co za tym idzie, powinna swoimi rozwiązaniami architektonicznymi stanowić kontynuację istniejących nieopodal rozwiązań przestrzennych.

Zgoda rady gminy
Idąc ścieżką Specustawy, inwestor musi uzyskać zgodę Rady Gminy, a więc musi wystąpić do władz samorządowych z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Rada wydaje decyzję w terminie do 60 dni. W ciągu 3 dni od otrzymania wniosku wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek zamieścić jego treść w lokalnym Biuletynie Informacji Publicznej. Wniosek inwestora musi zawierać cały szereg danych i analiz dotyczących planowanej inwestycji oraz jej powiązań przestrzennych i wpływu na tereny otaczające. Do koncepcji urbanistyczno-architektonicznej musi być np. załączona wizualizacja proponowanej zabudowy sporządzona w sposób umożliwiający zapoznanie się z koncepcją osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Tylko 21 dni na uwagi mieszkańców
Po zamieszczeniu wniosku o lokalizację inwestycji na stronie BiP, wszyscy zainteresowani mogą w terminie 21 dni składać uwagi. To krótki i cenny czas, w którym lokalna społeczność ma szansę wypowiedzenia się na temat planowanej inwestycji. Jednak Ustawa nie przewiduje żadnego trybu rozpatrywania wniosków(?!), co więcej – nie nakłada na inwestora obowiązku konsultacji społecznych, a podjęcie uchwały przez Radę Gminy jest jedyną ustawową formą włączenia samorządu w powstawanie inwestycji. Rada powinna brać pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Art.7 ust.4). Zgoda jest nieodzowna, ale jednocześnie wiążąca organ wydający pozwolenie na budowę czyli Urząd Gminy. Tak więc, im bardziej Rada Gminy jest zaangażowana w problematykę ładu przestrzennego i we wpływ nowej inwestycji na życie mieszkańców, tym skuteczniej może oddziaływać na kształt i zapisy składanego przez dewelopera wniosku.

33 odmowy na 130 uchwał
Od dnia wejścia w życie Ustawy, w całej Polsce radni wydali nieco ponad 130 uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji procedowanych trybem Specustawy, w tym 33 odmowne. Wiele z nich dotyczyło inwestycji w dużych miastach np. Krakowie, Warszawie, Lublinie. Pozytywne decyzje zdarzają się niemal wyłącznie w małych miejscowościach np. Nowym Dworze Mazowieckim, Grójcu, Żninie, Legionowie, ale też Ełku czy Zamościu.

Źródło danych:
https://www.prawo.pl/biznes/specustawą-lex-deweloper-nie-działa-propozycja-zmian,501789.html