Wawerskie poddasza nieużytkowe

Coś niedobrego
dzieje się od pewnego czasu w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wawer. Jeszcze nie opadł kurz po ostatnich audytach, ekspertyzach, kontrolach, zgłoszeniach do prokuratury, unieważnieniach prawomocnych decyzji, wnioskach i wygłoszonej publicznej przez burmistrza Norberta Szczepańskiego obietnicy poprawy (choć brzmiało to bardziej jakby „nic się nie stało”), a po raz kolejny docierają do klubu radnych Razem dla Wawra sygnały, że Urząd Dzielnicy ignoruje podstawowe definicje z Prawa Budowlanego i Warunków Technicznych, od których zależy w zasadzie wszystko co się tyczy ładu przestrzennego naszych osiedli, ulic, podwórek…

„Poddasze nieużytkowe”
Jak to brzmi? Niegroźnie, prawda? Nic się tam nie dzieje, jak w polskim filmie. Wpisywane w dokumentację budowlaną „poddasza nieużytkowe”, niczym kolejna fala Covida nasze zatoki, zaczęły lawinowo zajmować szczyty nowobudowanych zespołów mieszkaniowych (jednorodzinnych już wyłącznie z nazwy) i od pewnego czasu współkreują nieład przestrzenny wawerskich osiedli. Dla urzędnika WAiB nie ma znaczenia jaka jest wysokość takiego poddasza. Nie uznaje tej kubatury za kondygnację i kropka. Źle!

Otóż wszędzie tam, gdzie w dokumentacji budowlanej występuje określenie „poddasze nieużytkowe”, chodzi w istocie o dodatkową, ponadnormatywną, nie sankcjonowaną zapisami istniejących miejscowych planów zagospodarowania kondygnację, lub też po prostu o nie ujętą w bilansie inwestycji powierzchnię użytkową. „Poddasza nieużytkowe” powstają z bardzo prozaicznego powodu – to dodatkowe pieniądze dla dewelopera który, przekraczając dopuszczalne współczynniki planistyczne, czerpie niemałe zyski ze sprzedaży „nieużytkowych” metraży. Wokół nas wyrastają więc w tempie pit-stopowej zmiany kół bolidów kilkukondygnacyjne dwulokalowe segmenty w zabudowie szeregowej, których projektanci (przy braku sprzeciwu urzędników) nie wliczają kondygnacji poddasza do obowiązującej maksymalnej intensywności zabudowy. Na etapie wniosku o pozwolenie na budowę jest to poddasze „nieużytkowe”, aby za chwilę w prospekcie deweloperskim zamienić się w „powierzchnię użytkową do dowolnej aranżacji”.

Oświadczenie projektanta
Jeśli więc w postępowaniu administracyjnym stajecie się stroną dla inwestycji, w której ostatnia kondygnacja jest opisana jako „poddasze nieużytkowe” – niech was to nie zmyli, bo to najprawdopodobniej o 1 kondygnacja za daleko… Urzędnicy chowają się jednocześnie za dołączanym do dokumentacji tzw. „oświadczeniem projektanta”, z którego wprost wynika, że przedłożony projekt „jest zgodny z przepisami prawa”.
No, ale zgodnie z Art. 35.1 Ustawy o Prawie Budowlanym „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (…) organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza (…) zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” To oznacza, że to do urzędnika należy weryfikacja wymaganego prawem bilansu powierzchni terenu oraz intensywności projektowanej zabudowy. Ponadto, zgodnie z Art. 81. 1. Ustawy o Prawie Budowlanym „do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej należy: „nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności (.…) zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno – budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej (…)”.
Niech więc Organ wypełnia własne obowiązki i za nie odpowiada, a cudze winy niech dręczą sumienia ich właścicieli.

Rys. z książki W. Korzeniewskiego (poradnik z komentarzami do Warunków Technicznych) dotyczący sposobu klasyfikacji kondygnacji.
Średnia wysokość poddasza o której mowa w rozporządzeniu Ministra Iinfrastruktury nt. W.T. dotyczy pomieszczenia technicznego.

Skutki
Najprościej? – przegrzana intensywność zabudowy wawerskiego krajobrazu, zwłaszcza jeśli w obszarach obowiązują regulacje planów miejscowych z kuriozalną wysokością 12 m dla zabudowy jednorodzinnej. Na terenach osiedli Las, Międzylesie, Zbytki, Sadul, Radość, Nadwiśle – coraz częściej wyrastają zamknięte enklawy intensywnej zabudowy składające się z wysokich wielolokalowych zespołów mieszkaniowych, pozbawione placu zabaw czy miejsca rekreacji, ponieważ prawo nie wymaga projektowania tych funkcji zagospodarowania terenu dla zabudowy jednorodzinnej. Na dodatek, przepisy odrębne dopuszczają 2% tolerancję parametrów inwestycji, z czego deweloperzy skwapliwie korzystają dokładając „cegiełkę” i budując na wysokość 12,24 m. To legalne.
Zamiast zielonych skwerów, przed domami powstają wyłożone kostką przepastne parkingi dla dodatkowych pojazdów właścicieli wyciśniętych kubatur, bez wydzielonego chodnika, czasem na betonowej geo-kracie położonej nierzadko na nieprzepuszczalnej warstwie podłoża. Deweloperzy sprzedają za krocie marzenia o własnym domku z ogródkiem zamieniającym się kilka razy do roku w bajoro. Macie w tym swój udział Państwo „urzędnicy”.

Zapytanie radnego
Zaalarmowani przez mieszkańców osiedla Las, przejrzeliśmy kopię zatwierdzonej przez nową naczelnik WAiB dokumentacji budowlanej kolejnej inwestycji przy ul. Sęczkowej, w której pojawia się kasandryczne określenie „poddasze nieużytkowe”. Jak się okazuje – to wystarczy, aby Urząd nie identyfikował tej kubatury jako kondygnacja budynku. Jest coś na rzeczy, ponieważ plan miejscowy dopuszcza w tym obszarze zabudowę max 3 kondygnacyjną, natomiast deweloper otrzymał pozwolenie na budowę segmentów 3 kondygnacyjnych + „poddasze nieużytkowe” właśnie. To ile w sumie jest tych kondygnacji? W dniu 3 września br. wystosowałem w tej sprawie Zapytanie radnego nr 941, w którym napisałem m.in.: „Zgodnie z treścią § 3 pkt. 16 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie za kondygnację „należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m(…)”. Czy kubatura opisana w projekcie oraz w tytule decyzji jako „poddasze nieużytkowe” nie powinna w związku z tym być zweryfikowana przez Organ pod kątem wysokości netto, ponieważ zgodnie z zacytowanym wyżej punktem Rozporządzenia jest to jedyny dopuszczalny sposób weryfikacji, czy zaprojektowana kubatura jest kondygnacją czy nie, a więc czy powinna być wliczona do bilansu powierzchni całej inwestycji (a tym samym wpływać na maksymalny współczynnik intensywności zabudowy ustalony w obowiązującym na tym obszarze m.p.z.p. osiedla Las na I=0,8 ?”
Oto fragment podpisanej przez burmistrza Norberta Szczepańskiego odpowiedzi: „(…)zgodnie z przedłożonym projektem przedmiotowe poddasze nie posiada pomieszczeń na pobyt ludzi oraz średnia wysokość pomieszczenia poddasza nieużytkowego wynosi poniżej 2m (1,97m) co nie pozwala na zakwalifikowanie go jako kondygnacja i zaliczenie do wyliczenia intensywności zabudowy”.

Również czyli oprócz
Zaskakujące, że na pozór oczywista definicja kondygnacji, jest w ogóle kontestowana i nadinterpretowana. W przytoczonej definicji wyraźnie napisano: „za kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie, a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku”. Dopiero w dalszej części tej definicji następuje rozwinięcie poprzedzone partykułą „także” (czyli inaczej: „również”, a więc „oprócz”, „dodatkowo”, „ponadto”, ale nie – „równocześnie” ani „komplementarnie”) – „poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi”. Zgodnie z tą definicją to nie średnia wysokość pomieszczenia definiuje co jest kondygnacją, a co nią nie jest tylko fakt, czy zaprojektowana przestrzeń nosi znamiona użytkowej, możliwej do zamieszkania. W przytoczonej definicji kondygnacji wymóg średniej wysokości 2 metry odnosi się jednoznacznie i wyłącznie do pomieszczeń technicznych (czyli nadbudówek ponad dachem takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, kotłownia itp.).


Wbrew pozorom, poddasze wcale nie musi posiadać pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, aby zostać uznanym za kondygnację budynku. Wystarczy wykazać, że częścią poddasza jest powierzchnia uznawana w świetle obowiązujących przepisów za użytkową, z wygodnym dostępem do niej. Powierzchnia użytkowa ZAWSZE jest częścią jakiejś kondygnacji. O tym, czy mamy do czynienia z kondygnacją nie decyduje wpis projektanta „poddasze nieużytkowe”, ale cechy użytkowe projektowanej na poddaszu powierzchni, zwłaszcza jej wysokość, bynajmniej nie średnia dla całego poddasza.


Zapytajcie Skarbówkę
Kiedy wiadomo, że poddasze przeznaczone jest na stały pobyt ludzi? To bardzo proste. Należy określić czy jakakolwiek jego część spełnia wymóg „powierzchni użytkowej”. Skoro dająca się adoptować na cele mieszkalne, dostępna z pełnowymiarowej klatki schodowej przestrzeń poddasza, nie jest uznawana za kondygnację to czym w istocie jest? To oczywiste, że każda „powierzchnia użytkowa” budynku MUSI znajdować się na jakiejś kondygnacji, bez względu na nazwę jaką projektant nada jej w dokumentacji budowlanej. Aby więc właściwie ustalić prawną definicję „kondygnacji” najprościej jest sięgnąć do wykładni Urzędów Skarbowych pobierających podatek za każdą „powierzchnię użytkową” i nie zadowalających się zapisem „poddasze nieużytkowe”. Bazują one na orzecznictwie Sądów powszechnych odsyłających zainteresowanych do kryteriów „użytkowości” przyjętych w polskich normach obliczania powierzchni użytkowych.

Wyrok NSA nr 1
W uzasadnieniu prawnym do Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 kwietnia 2017 r. II FSK 2613/15:
„powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Przepis ten nie przewiduje zatem przy dokonywaniu obliczeń powierzchni użytkowej średniej wysokości w świetle, ani też ograniczenia do 2 m wysokości, o czym stanowi § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Iinfrastruktury.(…)”
i dalej:
„dla istnienia kondygnacji nie jest istotna ani średnia wysokość w świetle większa niż 2 m, ani też w przypadku poddaszy jej przeznaczenie na pobyt ludzi.”

Wyrok NSA nr 2
W uzasadnieniu do wyroku NSA z dnia 12 sierpnia 2014 r. sygn. akt II FSK 1715/12 Sąd wskazał, że:
„podstawowym wyznacznikiem kondygnacji nie jest jej zgodność z jakimikolwiek normami technicznymi, czy bezpieczeństwa, ale sama dostępność do niej przez ciągi komunikacyjne i faktyczna lub potencjalna możliwość korzystania z niej”.

Czyje prawa ważniejsze?
W sytuacji kiedy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to Organ 1-szej instancji (np. naczelnik WAiB w imieniu prezydenta m.st. Warszawy) stoi na straży wypełniania zapisów Uchwały. Jednak uczestnikami tej ważnej umowy społecznej jaką jest plan miejscowy są wszyscy mieszkańcy i właściciele nieruchomości konkretnego obszaru. Wykładnia zapisów planu miejscowego musi uwzględniać podstawowe zasady zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zwłaszcza w Art. 1. Nie można zatem dokonywać wykładni planu tylko poprzez interes właściciela nieruchomości, sprowadzający się do maksymalizacji zysku, z pominięciem interesów innych podmiotów, władztwa planistycznego gminy oraz wytycznych wynikających z wymagań ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, stanowiących ustawową podstawę działań w zakresie kształtowania polityki przestrzennej’.


Przykład z os. Sadul
Na przykładzie inwestycji przy ulicy Międzyosiedlowej można zauważyć, że potraktowanie trzeciej kondygnacji jako kondygnacji nieużytkowej skutkuje nieuwzględnieniem powierzchni poddasza w bilansie powierzchni całej inwestycji. Po doliczeniu powierzchni poddaszy intensywność zabudowy tej inwestycji przekracza tę dozwoloną w planie miejscowym, ale to nie wszystko. Niewinny zapis „nieużytkowe poddasze” dwukrotnie (!) obniża wymagania co do wymaganej liczby miejsc postojowych. MPZP rejonu ul. Zwoleńskiej przewiduje bowiem dla domów jednorodzinnych nie mniej niż 1 miejsce postojowe na dom, ale co najmniej 2 miejsca postojowe powyżej 120 m2 powierzchni użytkowej domu. Wliczając więc każde poddasze do powierzchni użytkowej każdego z 26-ciu segmentów tego osiedla – każdemu segmentowi inwestor musiałby przyporządkować 2 miejsca postojowe. Traktując jednak trzecią kondygnację poddasza jako nieużytkową, powierzchnia użytkowa każdego z budynków nie przekracza 120 m2, a co za tym idzie dla każdego z nich przewidziano w projekcie tylko jedno miejsce postojowe zlokalizowane w garażu. A gdzie będą parkowały pozostałe pojazdy? Można sobie wyobrazić czym to będzie skutkowało dla najbliższej okolicy.

Przykład z os. Las
U góry fragment karty katalogowej “poddasza nieużytkowego” ze strony internetowej dewelopera inwestycji jednorodzinnej na ul. Sęczkowej w osiedlu Las.
Dla obszaru G5.1 MN(U) plan miejscowy ustala: „zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, maksymalną wysokość zabudowy – 12 m, nie więcej niż 3 kondygnacje nadziemne” (gratuluję przy okazji twórcom planu dopuszczenie 12 m wysokości na obszarze zabudowy jednorodzinnej). Z dołączonej do wniosku o pozwolenie na budowę 14 2-lokalowych domów w zabudowie szeregowej (!) dokumentacji budowlanej wynika, że zaprojektowano 3 kondygnacje + „poddasze nieużytkowe”.
Plan miejscowy wyraźnie dopuszcza wybudowanie w tej konkretnej lokalizacji osiedla Las „3 kondygnacji naziemnych”, a więc poddasze (jakie by nie było) jest kondygnacją czwartą, niedozwoloną.
Jak widać – deweloper sprzedaje poddasze jako “przestrzeń do własnej aranżacji”.

Kilka słów o polskich normach
Do 1999 roku obowiązywała powszechnie Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”. Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Ustalenia normy PN-ISO 9836:1997 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku. W projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.
Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 – nie dolicza się, powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości – o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej, powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie przekryte (balkony, tarasy) i powierzchnie przekryte (loggie).

Rys. z książki W. Korzeniewskiego (poradnik z komentarzami do Warunków Technicznych) dotyczący sposobu liczenia powierzchni użytkowej na poddaszu w zależności od zastosowanej normy – PN-70/B-02365 lub PN-ISO 9836.
Średnia wysokość (zastosowana jako kryterium zaliczenia pomieszczenia jako kondygnacji) nie dotyczy poddasza z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, które powinno być uznane za kolejną kondygnację bez określenia wysokości jako warunku. Oczywiście do policzenia wg PN-ISO 9836:1997 np. powierzchni użytkowej mieszkania należy posłużyć się wysokością pomieszczenia na poddaszu i zgodnie z WT-2002 potraktować pow. poniżej 190 cm jako powierzchnię wyłącznie pomocniczą.

GEM ICO -

pinbahis giriş

- Dinamobet slot oyunları