Za wysoko i zbyt intensywnie

19 października br. radni Stowarzyszenia Razem dla Wawra, podobnie jak pozostali członkowie Komisji Rozwoju, uczestniczyli (w trybie zdalnym) w prezentacji koncepcji przestrzennej nowego Centrum Międzylesia. Słowo wstępne wygłosił prezes spółki Dom Development Jarosław Szanajca. Następnie autorzy koncepcji – architekci pracowni Medusa Group Przemo Łukasik i Łukasz Zagała – zreferowali wieloplanszowy materiał graficzny z diagramami, zdjęciami, wizualizacjami, rzutami i przekrojami. Część materiału miała charakter studialny i dotyczyła m.in. skali zainwestowania terenu, rozwiązań komunikacyjnych oraz powiązań przestrzennych terenu inwestycji. Następnie radni oraz zapisani do dyskusji mieszkańcy zadawali autorom pytania. Dzięki uprzejmości inwestora otrzymaliśmy pełen materiał prezentacyjny w wersji cyfrowej i na tej bazie, oraz mając na uwadze wątki poruszane w dyskusji, przedstawiamy Państwu nasze stanowisko w sprawie zaprezentowanej koncepcji.

CO TO BĘDZIE?
Otóż główny inwestor, jeden z największych graczy na rynku deweloperskim w Polsce, notowana na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych spółka Dom Development, podjął mniej więcej rok temu działania przygotowawcze do dużej inwestycji mieszkaniowej na terenach poprodukcyjnych ZWAR, w bezpośrednim sąsiedztwie Urzędu Dzielnicy oraz galerii handlowej Ferio Wawer w Międzylesiu. Jak dużej inwestycji? Z prezentacji wynika, że chodzi docelowo o 9 ha gruntu, na którym w 3ech etapach miałoby wyrosnąć osiedle na ok. 2000 mieszkań wraz z towarzyszącymi powierzchniami usługowymi i infrastrukturą. Spółka nie jest na dzień dzisiejszy właścicielem wszystkich gruntów, ale koncepcją objęto również teren istniejącej elektrociepłowni (ten z kominem). Dalsze negocjacje i zakupy są uzależnione m.in. od pozytywnej decyzji Rady Warszawy w sprawie składanego trybem Specustawy1 wniosku na 1szy etap inwestycji. Opinia Rady Dzielnicy jest dla Rady Warszawy istotna. Prezentacja z 19 października dotyczyła przede wszystkim 2ha gruntu będących własnością inwestora. Główne parametry proponowanego zainwestowania 1 etapu oraz kolejnych, hipotetycznych lecz prawdopodobnych etapów 2 oraz 3 przedstawiamy w tabeli poniżej.

	Pow. terenu inwestycyjnego	Pow. użytkowa mieszkań PUM3	Pow. usług	Pow. zabudowy	Wysokość zabudowy (w metrach)	Liczba mieszkań
Etap 1	2,0 ha	~ 25 000m	3 900m2	8 331m2	9,5 – 26	500
Etap 2 + 3	6,5 ha	~ 75 000m2				1500
RAZEM	8,5 ha	~ 100 000m2				2000

NIEZGODNOŚĆ Z PLANEM MIEJSCOWYM
Zgodnie z Art. 7 Specustawy, w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje, z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. Wniosek musi zawierać m.in. wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki dla danego terenu obowiązuje.

Proponowana koncepcja 1 etapu, pomimo że zgodna z wytycznymi Specustawy, jest wyraźnie rozbieżna z zapisami obowiązującego na tym terenie i uchwalonego w 2012 roku m.p.z.p.2 Centrum Międzylesia w zakresie:

• intensywności zabudowy
• obowiązujących i nieprzekraczalnych linii zabudowy
• funkcji obszarów
• max wysokości budynków
• minimalnego terenu biologicznie czynnego

O ile w koncepcji przyjęto wskaźnik intensywności „I”4 = 2,0, o tyle w m.p.z.p. dla obszaru UUM5 ustalono „I”= 1,8, a dla pozostałych obszarów usługowych UU2 i UU3 aż „I”= 2,8, więc summa summarum na jedno wychodzi. Oczywiste jest również, że zignorowanie w zaprezentowanej koncepcji wrysowanych w m.p.z.p. linii zabudowy wynika z alternatywnej propozycji zagospodarowania obszaru i jeśli efektem końcowym miałaby być spójna wizja urbanistyczna całości – to nie ma o co kruszyć kopii, a jednak…

WIĘCEJ MIESZKAŃ, MNIEJ USŁUG
Spore rozbieżności dotyczą dopuszczalnych funkcji obszarów. Zgodnie z zapisami m.p.z.p. cały teren został przeznaczony na funkcje usługowe z dopuszczalnością (nieobligatoryjnie) funkcji mieszkaniowej do 70% PUM3 w obszarze UUM5. Oznacza to, że na całej działce dopuszczono w planie maksymalnie 30% funkcji mieszkaniowej. Jednak inwestor proponuje prawie 3-krotnie więcej bo ok. 85%. To lepiej czy gorzej? Zapewne korzystniej dla kieszeni dewelopera (który specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym, a nie komercyjnym) zwłaszcza w obecnej sytuacji na rynku powierzchni biurowo-usługowych. Gorzej dla okolicznych mieszkańców, bo mniej powierzchni usługowo-biurowej to mniej nowych miejsc pracy niewymagających uciążliwego przemieszczenia się do centrum czy np. na służewiecki „Mordor”. To ważny aspekt w kontekście ogólno-warszawskiej idei tworzenia centrów dzielnicowych tak, by zatrzymać część aktywności mieszkańców w swoich małych ojczyznach. To wpływa na istotne ograniczenie obciążenia transportu publicznego i zmniejsza ruch kołowy, co ma pozytywny wpływ także na środowisko.
Warto w tym miejscu przytoczyć część definicji „centrum lokalnego” zawartą w Studium Koncepcyjnym dotyczącym centrów lokalnych w Warszawie wykonanym przez Oddział Warszawski Stowarzyszenia Architektów Polskich: „(…) centrum lokalne powinno być także miejscem koncentracji lokalnej przedsiębiorczości oraz miejsc pracy. Rozwój lokalnej przedsiębiorczości w naturalny sposób przekładałby się również na różnorodność funkcji. Pozwoliłoby to zbudować silniejszą tożsamość lokalną, ale także ograniczyć czas spędzony na dojazdy do pracy”5.
Z drugiej strony, obszary usługowe częściowo wymierają „po godzinach”, podczas gdy mieszkaniówka tętni życiem także w weekendy. Obie funkcje – usługowa i mieszkaniowa – mają swoją specyfikę, generują ruch kołowy, obsługę komunikacyjną, problemy parkingowe, infrastrukturalne itp…, wszystko więc w ostatecznym rachunku zależy od skali oraz intensywności przedsięwzięcia… a największe emocje budzi właśnie skala zabudowy…

WYSOKO
Trzeba wyraźnie podkreślić, że 26 metrów oraz 7 kondygnacji (+antresola) to dużo wyżej w porównaniu z wytycznymi miejscowego planu (max. 12-16 metrów). Nie ulega wątpliwości, że proponowane przez Grupę Medusa wysokości, podobnie jak liczba kondygnacji, nie mają w najbliższej okolicy swoich odpowiedników, a przecież w Art. 6. 1. Specustawy deweloperskiej widnieje zapis o „uwzględnieniu charakteru zabudowy miejscowości i okolicy”.

---

Art. 6. 1. Specustawy:
„Przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmuje sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniające rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.”

---

ZIELEŃ
W koncepcji 1 etapu zaproponowano 39% terenu biologicznie czynnego, ale w tym – tylko 12,4% na gruncie rodzimym. Pozostałe 26,6% będzie bilansowane zielonymi płaszczyznami tarasów i dachów. Te 12,4% to raptem 2400 m2 na 20 004 m2 pow. działki inwestycyjnej. Bardzo skromnie, nie tylko jak na Wawer. Należy jednak uczciwie przyznać, że zapisy m.p.z.p. nie są w tej kwestii bardziej rygorystyczne i agresywny inwestor (a dzisiaj trudno o innego) nie miałby najmniejszych problemów z osiągnięciem parametru terenu biol. czynnego na poziomie 39%.

INTENSYWNOŚĆ
W przedstawionej na prezentacji 19 października analizie demograficznej znalazło się sformułowanie, że Międzylesie charakteryzuje się bardzo dużym udziałem zabudowy wielorodzinnej, ale jednocześnie podano, że ten udział tej zabudowy wynosi ok. 10%… Porównując sąsiedztwo, oraz charakter całego Międzylesia, nowe osiedle byłoby niewspółmiernie dużym skupiskiem ludzi w jednym miejscu, na małej powierzchni. Jednak intensywna zabudowa wielorodzinna w naszej dzielnicy istnieje – pomijając Marysin Północny, takie mini osiedla wielorodzinne (może nie aż tak duże) są w pewnym rozproszeniu obecne w kilkunastu punktach Wawra – właśnie w Międzylesiu, Falenicy (Miasteczko Wawer), Miedzeszynie, Aninie, osiedlu Wawer, a także na terenie Nadwiśla.
W oparciu o zapisy szczegółowe m.p.z.p. Centrum Międzylesia, na działce objętej 1 etapem, mogłoby powstać – zgodnie z zapisami m.p.z.p. – co najwyżej 20 000m2 pow. użytkowej, w tym maksymalnie (lecz nie obligatoryjnie) 7 400m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Przytoczone hipotetyczne wielkości zainwestowania terenu zgodnego z zapisami m.p.z.p. zostały przyjęte w pewnym przybliżeniu, dla skrajnych, maksymalnych wartości. Medusa Group zaproponowała 28 900m2, a więc o 45% więcej. W tabeli poniżej przedstawiliśmy zestawienie obu wariantów zainwestowania na działce objętej 1 etapem.

I ETAP porównanie	Intensywność zabudowy „I”	Max wys.	Max pow. użytkowa mieszkania + usługi	Max % funkcji mieszkaniowej	Min. % terenu biol. czynnego
Koncepcja Dom Development	2	26 metrów	28 900 m2 (w tym 25 000 m2 mieszkań)	85,00%	39,00%
Na co pozwala m.p.z.p. Międzylesie	1,8 – 2,8	16 metrów	20 000 m2 (w tym max. 7 400 m2 mieszkań)	30,00%	UUM5 – 35% UU2,UU3 – 10% UU11 – 50%

I ETAP
Koncepcja zakłada intensyfikację wysokości w głębi terenu inwestycyjnego – przy ul. Pożaryskiego dominuje zabudowa niższa, aby rosnąć mniej lub bardziej tarasowo w kierunku zachodnim. Prezentacji towarzyszyła opowieść projektantów o otwartym charakterze i ogólnodostępności zabudowy. Ale z planu zagospodarowania wynika zgoła coś innego – widoczne są zamknięte kwartały zabudowy wielorodzinnej, typowe raczej dla stref śródmiejskich i obce podmiejskiemu charakterowi Wawra. Całkiem blisko – 600 metrów w linii prostej na północny-wschód – znajduje się anińskie osiedle IBJ, gdzie kubatury 3kondygnacyjnych wielorodzinnych punktowców dosłownie toną wśród zieleni na ogólnodostępnym terenie porośniętym starodrzewem, tuż obok otuliny Mazowieckiego Parku Krajobrazowego. Można?

INFRASTRUKTURA
Na prezentacji zabrakło informacji nt. konkretnych uzgodnień na zasilanie tak dużego osiedla mieszkaniowego w media (woda, prąd, gaz, kanalizacja). Radni nie doczekali się również rzetelnej analizy natężenia ruchu na okolicznych drogach – Kajki, Szpotańskiego, Żegańskiej, oraz wpływu planowanej w docelowym kształcie inwestycji (wszystkie etapy zainwestowania) na okoliczny ruch kołowy. Oczywiste, że tak intensywna zabudowa nie pozostanie bez wpływu na potoki ruchu na sąsiednich ciągach komunikacyjnych. Powstanie Południowej Obwodnicy Warszawy nie rozwiąże lokalnego problemu.

Trochę zabrakło kompleksowego spojrzenia na komunikację rowerową w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego osiedla. Była co prawda mowa o budowie drogi dla rowerów pomiędzy nowym osiedlem, a SP nr 138 przy ul. Pożaryskiego, ale może udałoby się przy okazji usprawnić komunikację rowerową wschód-zachód? Np. aktualnie jedyną możliwością przedostania się rowerem na drugą stronę torów, w kierunku centrum Warszawy, jest jedna winda, która przy dobrej współpracy rowerzystów mieści dwa rowery.

ARCHITEKTURA
Renomowana i wielokrotnie nagradzana pracownia architektoniczna Medusa Group podjęła się współpracy, przy całkowicie zmieniającym charakter centralnej części Międzylesia, dużym projekcie mieszkaniowym. Dobry gust i profesjonalizm projektantów Medusy potwierdzają liczne nagrody i realizacje. Prezentowane 19 października przykłady rozwiązań mieszkaniowych z Norwegii, Holandii, Antwerpii trafiły zapewne do wyobraźni obecnych radnych. Oglądaliśmy kaskadowe zabudowy, zielone parkingi i dachy, ogrody deszczowe, retencje wody, formy energii odnawialnej, ścieżki rowerowe, ciekawie zaaranżowane publiczne i półpubliczne przestrzenie, zielone pasaże, fontanny. W proponowanej stylistyce elewacji 1 etapu widać poszukiwania stylu, niesztampowe podejście. To daje nadzieję, że w ostatecznym rachunku nie otrzymamy wyłącznie zgrabnie opakowanej, narzuconej przez inwestora paczki z napisem: „PUM3 maksymalny”.

GENIUS LOCI KACZEGO DOŁU
Na prezentacji padło wiele słów nt. przemysłowego dziedzictwa Międzylesia/Kaczego dołu: zakładach ZWAR, hutach szkła, druciance Chrzanowskiego, fabrykach Lisickiego i Szpotańskiego, Instytucie Elektrotechniki, ale w proponowanej architekturze brak takich odniesień. To nie zarzut – tylko po co cała ta podbudowa historyczna? Więc jeśli nowe Centrum Dzielnicy to może nowe symbole? Nowa-stara opowieść o Kaczymdole a nie 8kondygnacyjne bloki ubrane w eko-kożuszek? Czy lepiej aby było tutaj więcej usług, czy mieszkaniówki? Czy ktoś ma pomysł na ciekawsze (lecz wciąż racjonalne ekonomicznie) rozplanowanie przestrzeni? Może powinno być mniej banalnie (pasaż, kwartał)? Może np. zachować w 3 etapie część wciąż dymiącego komina elektrociepłowni (np. uciąć na wys. 30-40 m.) i stworzyć tym sposobem atrakcję, poprzemysłowy symbol reinkarnacji miejsca – knajpę, latarnię, instalację, skoki na bungee, wieżę widokową, informacyjną, dzielnicową stację pogodową itp… A może bardziej ekstrawagancka estetyka osiedla? Np. ogromne kubatury balkonów jako znak czasów postpandemicznych, recyklingowe materiały elewacyjne, architektura modularna z elementami prefabrykacji, niższa! Fotowoltaika i geotermia jako elementy infrastruktury, zielone oddychające ściany elewacji (To prawda – była o tym mowa podczas prezentacji). Jakiś pomysł na bilansowanie miejsc postojowych, tzn. po pierwsze więcej, po drugie – więcej ogólnodostępnych i płatnych, po prostu.

CZY JEST ALTERNATYWA?
Oczekujmy jako mieszkańcy Wawra, Anina, Międzylesia – czegoś spektakularnego pod każdym względem, a przede wszystkim pięknej urbanistyki i architektury, które wszystkich zachwycą. Otwarcie porozmawiajmy czy np. banalne, lokalne bieda-standardy urbanistyczne (być może zbawienne dla intensywniej zabudowanych dzielnic Warszawy) są najwłaściwszym gorsetem dla nowego Centrum Międzylesia. Rozróżnijmy miłe dla ucha opowieści o wszechobecnej zieleni, okazałych stuletnich sosnach upiększających prezentację, o ogrodach na dachach, o bio-bazarach, o elektrycznych stacjach ładowania – od twardych faktów i skonfrontujmy je z proponowaną przez dewelopera intensywnością zabudowy, ilością ogólnodostępnych miejsc postojowych, stref rekreacji, zieleni na gruncie rodzimym itp…

SPECUSTAWA
Warto oczywiście zadać pytanie, czy tryb Specustawy jest uczciwy wobec żmudnego procesu powstawania planu miejscowego, konsultacji społecznych? No, nie jest, ale takie reguły ustaliły w 2018 roku legalne instytucje Państwa, zaś spółka Dom Development skwapliwie z tego korzysta. Malkontent powie, że to gwałt na prawie miejscowym, ale optymista zauważy, że oto pojawia się szansa na kompleksowe zagospodarowanie terenów ZWAR, i że może przy tej okazji powstać spójna koncepcja całego obszaru, konsultowana z lokalnym samorządem, dużo ciekawsza niż każda inna bazująca na zapisach m.p.z.p. centrum Międzylesia zrealizowana przez kilka lub kilkanaście obcych sobie podmiotów inwestycyjnych.

Nie zapominajmy, że inwestycja na tym terenie jest w pewnej perspektywie czasu nieunikniona i potrzebna. Prawdopodobnie nie będzie w Centrum Międzylesia elektrociepłowni węglowej, a może w ogóle nie będzie elektrociepłowni? Jest wielce prawdopodobne, że wkrótce obecny, pofabryczny krajobraz zacznie ulegać przeobrażeniom, np. zgodnie z zapisami obowiązującego m.p.z.p.

Warto również pamiętać, że miejscowy plan nie narzuca obowiązku budowy szkół czy przedszkoli. To Specustawa stawia przed inwestorem konkretne wymagania w tym zakresie. Na prezentacji przypomniano, że trwają zaawansowane rozmowy dewelopera nt. rozbudowy szkoły nr 138 na ul. Pożaryskiego, gdzie ma powstać m.in. 15 nowoczesnych pomieszczeń, sala gimnastyczna, szatnia, stołówka, świetlica dla 300 nowych uczniów. Ma zostać podpisane porozumienie w tej sprawie z Zarządem Dzielnicy. To jest ta wartość dodana Specustawy.

NADZIEJA
Nie zapominajmy też, że główni architekci mierzą się zapewne w trakcie projektowania koncepcji z bardzo wieloma problemami. Muszą godzić skrajnie odmienne oczekiwania: inwestorów, Biura Architektury, które opiniuje projekt, radnych Dzielnicy, Zarządu czy wreszcie mieszkańców, nie zapominając przy okazji o przyszłych użytkownikach projektowanych mieszkań, powierzchni komercyjnych, przestrzeni ogólnodostępnych. Możemy im pomóc wysyłając jasne, racjonalne sygnały – co nam się podoba, a co nie. Na co się na pewno nigdy nie zgodzimy. Mamy nadzieję, że ten tekst zostanie przez nich, przez inwestora, oraz przez mieszkańców Międzylesia, pobliskiego Anina i całego Wawra odebrany jako merytoryczny głos w dyskusji o Nowym Centrum Międzylesia.

Małgorzata Albińska-Frank
Jan Andrzejewski
Rafał Czerwonka
Piotr Grzegorczyk

Przypisy:

1. Specustawa – Ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
2. m.p.z.p. – czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – obowiązujące prawo miejscowe dotyczące warunków kształtowana ładu przestrzennego na danym terenie.
3. PUM – czyli powierzchnia użytkowa mieszkań – współczynnik którym posługują się inwestorzy i projektanci określający faktyczną wielkość netto (sprzedaży) danej inwestycji.
4. Wskaźnik intensywności zabudowy „I” – iloraz sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych wszystkich budynków istniejących i projektowanych na konkretnej działce inwestycyjnej do powierzchni tej działki.
5. Źródło:
   https://sarp.warszawa.pl/wordpress/wp-content/uploads/2015/11/CENTRA-LOKALNE-OW-SARP-2015-wersja-elektroniczna.pdf; s. 12