(Mikro)plany na życzenie

Wokół nas – mokro, grząsko.
Prawo niby jest, ale chwiejne,
mętne jak brudna woda.
Olga Tokarczuk „Księgi Jakubowe”

Miejscy urzędnicy przystąpili do sporządzania dwóch nowych planów miejscowych: dla terenu z międzyleską ciepłownią (działki nr 147 i 149 z obrębu 3-11-45 – patrz: mapa obok) oraz dla obszaru Instytutu „Pomnik – Centrum Zdrowia Dziecka” (CZD).Na obydwu obszarach już od dawna obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.). Po co je zmieniać?

Działki z kominem
Znamy ten obszar od dziesięcioleci. Na jego środku stoi wysoki, pomalowany w biało czerwone pasy, komin ciepłowni. Tereny przyległe wykorzystywane są jako składowiska paliwa węglowego. To ma się zmienić. Obecna ciepłownia węglowa ma być zastąpiona przez dwie niskoemisyjne elektrociepłownie gazowe, produkujące ciepło i energię elektryczną w kogeneracji. Jedna z nich zlokalizowana będzie na terenie obecnie istniejącej, tej z kominem, druga – na terenie Centrum Zdrowia Dziecka. Nic, tylko się cieszyć. Zniknie szary śnieg z naszych ogródków, będziemy oddychali czystym powietrzem, a dzięki dywersyfikacji sieci przesyłu straty przesyłanego ciepła będą mniejsze. Dlaczego jednak, by nastąpiła pożądana modernizacja, potrzebna jest zmiana planów m.p.z.p?

Jak czytamy na stronie Urzędu m.st. Warszawy w ogłoszeniu o przystąpieniu do opracowywania tego tzw. mikroplanu w centrum Międzylesia: „Celem zmiany planu jest umożliwienie podziału terenu należącego do Veolii. Umożliwi to zbycie części działek dla pozyskania środków na modernizację Międzyleskiego Systemu Ciepłowniczego w systemie rozproszonym.”. Wynika więc z tego, że spółka Veolia mogłaby zmodernizować międzyleską ciepłownię, ale nie chce w to przedsięwzięcie angażować środków własnych. Wnioskuje więc o zmianę obowiązujcego m.p.z.p, by po podziale terenu sprzedać działki w centralnej, atrakcyjnej części Międzylesia. Czy rzeczywiscie Veolia ma zwiaząne ręce obowiązującym planem m.p.z.p.?
„Działki z kominem” nr 147 i 149 znajdują się na terenie oznaczonym w obowiązującym m.p.z.p. jako teren „IC1”, czyli „obiekty i urządzenie energetyki cieplnej”. W zapisach szczegółowych obowiązującego m.p.z.p. (Rozdział 1 §12 pkt.8 ppkt. 2 i 4) zapisano:

• ustala (się) zachowanie istniejącej ciepłowni „Międzylesie” jako obiektu służącego zaopatrzeniu w ciepło – na terenie określonym jako „obiekty i urządzenia energetyki cieplnej (IC)” oraz dopuszcza jego modernizację i przebudowę, a także rozbudowę, w tym polegające zwłaszcza na zmianie paliwa, zastosowaniu technologii skojarzonych i in., zgodnie z przepisami odrębnymi;
• dopuszcza się wykorzystanie ciepła wytwarzanego w odnawialnych źródłach energii lub w istniejących urządzeniach wykorzystujących energię elektryczną;

Spółka zarządzająca międzyleską ciepłownią mogłaby zatem zmodernizować i przebudować istniejące tu obiekty, a nawet zmienić metodę i paliwo do wytwarzania ciepła bez zmiany m.p.z.p. .
Problemem wnioskodawców jest to, że obowiązujący plan, nie dopuszcza wydzielania działek przeznaczonych pod nową zabudowę (Rozdz. 2 § 39. Pkt. 4), a w efekcie uniemożliwia Veoli komercyjne zbycie części terenu.

Rada Dzielnicy w Uchwale nr 210/LIII/2023 z z dnia 14 czerwca 2023 r., głosami rządzącej wawerskim samorządem koalicji (KO + WiS, przy sprzeciwie opozycji PiS + SRdW) pozytywnie zaopiniowała przystąpienie do sporządzania nowego planu w tym miejscu.

W uzasadnieniu można doczytać, że “Przystąpienie do sporządzenia planu ma na celu umożliwienie realizacji na działkach ewidencyjnych nr 147 i 149 z obrębu 3-11-45 inwestycji polegającej na budowie nowego ekologicznego źródła ciepła oraz energii elektrycznej w kogeneracji.”, co jest niezgodne z prawdą, bo przecież było to możliwe nawet przy dotychczas obowiązującym planie.
Stoimy jednak przed faktem dokonanym. Zmiany w m.p.z.p, (zatem podział obszaru Veolii, a w następstwie zbycie działek) już są procedowane przez miejskich urzędników. Pozostaje więc tylko pytanie jakie przeznaczenie będzie miał nowo wydzielony teren. Czy będzie służyć ogółowi mieszkańców jak do tej pory?

Teren CZD
Drugi wniosek dotyczy zmiany planu zatwierdzonego jeszcze w 2001 roku dla obszaru Centrum Zdrowia Dziecka i oznaczonego jako „UZ/4” – „usługi zdrowia”. Dopuszcza on jedynie “kontynuację użytkowania, modernizację i rozwój obiektów związanych z obsługą podstawowych funkcji terenu”. Nie ma tu zatem mowy o budowie nowego obiektu, a już w szczególności nie na mowy o obiektach, które mogłyby obsługiwać tereny sąsiednie.

Informacja z Komisji Rozwoju
Wydaje się, że kwestia mikroplanu dla terenu CZD nie budzi większych kontrowersji – zmiana ma bowiem dotyczyć wyłącznie obecnego zapisu, który uniemożliwia na terenie CZD produkcję ciepła na cele inne niż tylko potrzeby własne. Temat jest zresztą uzgodniony z dyrekcją placówki, która wydając rokrocznie miliony złotych na energię liczy na konkretne oszczędności.

Zmiana w centrum Międzylesia jest już nieco bardziej kontrowersyjna bowiem, jak wszystko na to wskazuje, będzie zmierzała do zagęszczenia zabudowy w tym miejscu, a także do zmiany jej obecnej funkcji na komercyjną, w szczególności mieszkaniową wielorodzinną. Według informacji obecnej na Komisji Rozwoju 7 listopada 2023 r. naczelnik A. Jasielskiej ze stołecznego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP), wniosek Veolii w tym przypadku dotyczył tylko możliwości podziału tych działek, bez zmiany ich przeznaczenia. Zauważyła jednocześnie, że w Studium przewidziane są tam usługi bez określania ich konkretnych profili, a więc – jak powiedziała na komisji- „głupotą byłoby ograniczanie funkcji usługowych tylko do usług ciepłowniczych”.

Wnioski do nowego planu w centrum Międzylesia
W przypadku obszaru ciepłowni w centrum Międzylesia, aktualnie obowiązujące Studium (uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy) wskazuje przeznaczenie tego obszaru jako tereny usług, w tym także dopuszcza lokalizowanie tu funkcji mieszkaniowej, zalecając jedynie, aby jej udział kształtował się maksymalnie do 40% powierzchni zabudowy całego obszaru.

Zabudowa w centrum Międzylesia została w ostatnim czasie znacznie dogęszczona. W bezpośredniej okolicy ciepłowni przy ul. Pożaryskiego powstaje obecnie kompleks wielorodzinny spółki Dom Development, zrealizowano zabudowę wielorodzinną przy ulicy Kożuchowskiej i w kilku miejscach przy ul. Hafciarskiej, galerię handlową przy ul. Szpotańskiego, nową zabudowę usługową przy ul. Żegańskiej i ul. Pożaryskiego i wiele innych, pomniejszych inwestycji. Zgodnie z zapisami niedawno uchwalonego planu rejonu ul. Krupniczej, czeka nas wkrótce intensywna zabudowa pierzei wokół południowej strony ronda Skurów i dalej, wzdłuż ul. Pożaryskiego, w stronę boiska ZWAR. W związku z tym, umożliwienie lokalizowania w tym miejscu szeroko pojętych usług (bez konkretnego ich określania), czy też funkcji mieszkaniowej pogłębiłoby problemy związane z niedostateczną infrastrukturą publiczną w okolicy, jak m.in. miejscami w placówkach oświatowych, a także wpłynęłoby niekorzystnie na obsługę komunikacyjną centralnej części, i tak wystarczająco zakorkowanego, Międzylesia.

Zasadne wydaje się zatem przeznaczenie wydzielonych działek (147 i 149 z obrębu 3-11-45), które zgodnie z intencją ich właścicieli nie są potrzebne do produkcji ciepła, na usługi publiczne związane z rekreacją i obsługą mieszkańców. Studium dopuszcza bowiem lokalizowanie tutaj także „niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej”.

Czekamy na decyzje
Członkowie Stowarzyszenia Razem dla Wawra złożyli stosowne wnioski do opracowywanego planu. Zapewne niedługo dowiemy się co zdecydowali miejscy urzędnicy i ich zwierzchnicy – plan musi bowiem zostać uchwalony przed 1 stycznia 2026, kiedy to zgodnie z reformą planowania przestrzennego powinien zacząć obowiązywać tzw. plan ogólny.

---

Skróty fragmentów niektórych wypowiedzina sesji Rady Dzielnicy w dniu 14 czerwca br.

Agnieszka Jasielska, naczelnik BAiPP – Wydział Wschód:
(…) Uchwała obejmuje teren dwóch działek, na których obecnie mieści się skład węglowy, budynki i komin obecnej ciepłowni (…). Celem podjęcia uchwały jest umożliwienie realizacji nowego, niskoemisyjnego źródła ciepła (…) obecny plan umożliwia realizację tej inwestycji (…), natomiast Veolia chce zbyć część tego terenu, bo taki duży teren do tej nowej elektrociepłowni jest niepotrzebny, żeby pozyskać środki na realizację tego przedsięwzięcia. (…)

Rafał Czerwonka, radny dzielnicy Wawer:
Pani naczelnik wprowadza nas w błąd (…) twierdząc, że to wydzielenie umożliwi realizację niskoemisyjnego źródła ciepła (…) celem głównym jest tak naprawdę wydzielenie nowych działek pod zabudowę, bo aktualne zapisy planu tego nie umożliwiają (…) Więc tak naprawdę głosujemy dzisiaj nad tym, czy chcemy dogęścić zabudowę w centrum Międzylesia.

Norbert Szczepański, burmistrz dzielnicy Wawer:
My jako dzielnica, radni, powinniśmy zabrać głos w kontekście funkcji, które powinny tam być – czy to jest taka zabudowa, inna zabudowa, czy wręcz przeciwnie, park, ew. np. PSZOK (…)

Ani koalicja rządząca wawerskim samorządem, ani zarząd dzielnicy, nie podjęli dotychczas merytorycznej dyskusji na forum Rady Dzielnicy nt. nowych funkcji wydzielanych pod mikroplan terenów ciepłowni.

---