Szczegółowo o decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Tam gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego podstawą do wydania pozwolenia na budowę jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu potocznie zwana „wuzetką”. Jest ona niezbędna również do przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną, lub zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe). Wzór wniosku wraz z opisem niezbędnych załączników zamieszczony jest na stronie właściwego urzędu. Warto wiedzieć, że wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne.

Tylko niespełna 25% powierzchni dzielnicy Wawer zostało objętych planami miejscowymi, dalsze 34% jest w fazie opracowywania.

Uzgodnienia Urzędu – terminy i procedury

W toku postępowania administracyjnego właściwy urzędnik uzyskuje uzgodnienia projektu decyzji od organów uzgadniających wskazanych w Ustawie. Zgodnie z KPA, załatwienie sprawy szczególnie skomplikowanej wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Do tego należy dodać termin przewidziane w przepisach dla dokonania określonych czynności, okresy zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy innych podmiotów i z przyczyn niezależnych od organu wydającego decyzję. Np. w przypadku, gdy w ewidencji gruntów dane nie są zaktualizowane, urząd podejmuje czynności wyjaśniające, co może przedłużyć procedurę. Nierzadko strony postępowania składają też zażalenia od wydawanych postanowień, co dodatkowo przedłuża termin wydania decyzji do czasu . rozpatrzenia tego zażalenia przez inny organ. Z tych powodów okres oczekiwania na decyzję trwa zazwyczaj od 4-ech do 5-ciu miesięcy, w szczególnych zaś przypadkach, wydłuża się nawet do 1 roku. W sytuacji kiedy gmina /dzielnica zamierza wkrótce sporządzić miejscowy plan zagospodarowania wydanie decyzji może zostać wstrzymane na 12 miesięcy. Jeżeli jednak w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania nie zostanie podjęta uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

Strony

W procedurze ustalania warunków zabudowy jako strony uczestniczą właściciele i wieczyści użytkownicy działek sąsiadujących z terenem inwestycji. To dwie grupy interesów: inwestor i jego sąsiedzi. Przy podejmowaniu decyzji urząd musi respektować, zgodnie z zasadą wolności zagospodarowania terenu, uprawnienia właścicieli nieruchomości do dysponowania nią, z drugiej zaś strony powinien mieć na uwadze zastany ład przestrzenny wokół działki inwestycyjnej oraz interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy ma w swoim założeniu rozstrzygać (nie zawsze godzić) często sprzeczne interesy uczestników postępowania.

Zasada dobrego sąsiedztwa

W myśl art. 61 Ust. o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym „wuzetka” może być wydana, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zab owy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy itd.). Warunki te określane są zasadą kontynuacji funkcji lub zasadą dobrego sąsiedztwa. Z zasady dobrego sąsiedztwa wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących. Dostępne orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdza, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego.

Analiza obszaru

Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości położonych w bliskiej okolicy i tworzących pewną urbanistyczną całość. Właśnie z tego powodu analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu „w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy (…) właściwy organ wyznacza wokoło działki budowlanej, której dotyczy wniosek (…) obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 Ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.”

Decyzja o warunkach zabudowy określa warunki kształtowania ładu przestrzennego w obrębie planowanej inwestycji, czyli jaką wysokość może mieć
projektowany budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy.

Decyzja i odwołania

Decyzję otrzymują inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do WSA, a wyrok tego Sądu można z kolei zaskarżyć do NSA. (przedłuży to znacznie całą procedurę, nawet jeśli ostatecznie odwołanie zostanie uznane za bezzasadne). Dopiero jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja staje się prawomocna. Jej ważność jest co do zasady bezterminowa, ale zgodnie z art. 65 w/w Ustawy, jej wygaśnięcie stwierdza się z dniem uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli jego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji), lub kiedy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej samej działce. To ważne, ponieważ w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, niekoniecznie właścicielowi nieruchomości. Warto pamiętać, że Ustawa dopuszcza przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby, za zgodą strony, na rzecz tórej ta decyzja została wydana, jeżeli wnioskodawca o przeniesienie przyjmuje wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Z zasady dobrego sąsiedztwa wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących. Największym prawnym mankamentem „wuzetki” wydaje się brak ustawowego wymogu określania współczynnika maksymalnej intensywności zabudowy. Zgodnie z obowiązującą Ustawą o Zagospodarowani Przestrzennym z 2003 roku, wymóg podawania tego współczynnika w zapisach szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania jest obligatoryjny. – Oznacza to, że niewielkie uchybienia i „naciąganie” w określaniu pozostałych wskaźników brzegowych nowych inwestycji mogą prowadzić do patologii w kształtowaniu ładu urbanistycznego na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania.

Warto być czujnym i aktywnym uczestnikiem postępowania administracyjnego o wydanie warunków zabudowy już od pierwszego urzędowego zawiadomienia.