Przypadek wuzetki z Minerskiej

Niedługo po moim pierwszym artykule w Gazecie Wawerskiej w grudniu 2017 r. w którym kwestionowałem podstawy wydawanych pozwoleń na budowę w osiedlu Anin, skontaktowali się ze mną zaniepokojeni mieszkańcy ul. Minerskiej – ulicy na tyłach Karczmy Wawer. Chodziło o trwające właśnie postępowanie o wydanie warunków zabudowy. Bulwersowały ich zwłaszcza wysokie parametry proponowanej w sąsiedztwie inwestycji, nieadekwatne wg nich do charakteru okolicy. Zaniepokojenie podsycały dodatkowo niedawne decyzje o warunki zabudowy wydane przez Zarząd Dzielnicy dla pobliskich inwestycji na ul. Widocznej i ul. Leśniczówka. Po 2 latach batalii – najpierw z Urzędem Dzielnicy, potem w instancjach odwoławczych – mieszkańcy dopięli swego uzyskując prawomocną decyzję Sądu uchylającą niesprawiedliwe rozstrzygnięcia. To dowód na to, że warto być świadomym i zdeterminowanym uczestnikiem postępowań administracyjnych oraz, że decyzje urzędników muszą mieć zawsze solidne oparcie w obowiązujących aktach prawnych.

A oto zwięzłe kalendarium sprawy z ul. Minerskiej:
We wrześniu 2017 r. został złożony przez inwestora wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach na ul. Minerskiej w dzielnicy Wawer w Warszawie.

W kwietniu 2018 r. Zarząd Dzielnicy Wawer odmówił ustalenia warunków zabudowy, wskazując m.in. jako powód, zaproponowany we wniosku nieadekwatny (zbyt wysoki) współczynnik zabudowy na poziomie 0,33.

W czerwcu 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO) uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W sierpniu 2018 r. Zarząd Dzielnicy Wawer ustalił w trybie decyzji warunki zabudowy z zachowanym i kwestionowanym uprzednio współczynnikiem zabudowy na poziomie 0,33.

W listopadzie 2018 r. SKO, po rozpatrzeniu, utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy Wawer i od tej decyzji strony wniosły skargę do SKO. Od powyższej decyzji strony postępowania wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej WSA).

We wrześniu 2019 r. WSA uchylił zaskarżoną decyzję SKO w Warszawie z listopada 2018 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Sąd w składzie orzekającym, dokonując kontroli legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia – w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy – doszedł do przekonania, że skarga zasługiwała na uwzględnienie.

W uzasadnieniu tej decyzji Sąd zauważył, że cechą postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest sporządzenie analizy urbanistycznej, która jest zasadniczym dowodem w sprawie, a wszystkie istotne ustalenia w sprawie w zakresie istnienia tak zwanej kontynuacji funkcji i przewidzianych przepisami prawa parametrów inwestycji określane są przez organ w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną, a jej wyniki stanowią część merytoryczną decyzji. Regulację dotyczącą sporządzania analizy urbanistycznej określają przepisy rozporządzenia Min. Infrastruktury z dn. 26 VIII 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania.

W uzasadnieniu do wyroku Sąd zwrócił uwagę, że przepisy w/w rozporządzenia statuują zasadę, zgodnie z którą parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Średnie, które należy ustalić w ramach przedmiotowego postępowania odnoszą się do: 1) wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, 2) szerokości elewacji frontowej, 3) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, które wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Prawodawca (…) dopuścił możliwość wyznaczenia innych wielkości niż wynikające z wartości średnich, zastrzegając, że takie odstępstwo musi wynikać ze sporządzonej analizy urbanistycznej.(…) Odejście od zasady ustalania parametrów inwestycji od średnich wartości może mieć miejsce incydentalnie, a ponadto musi być poparte przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistycznej. (…) Jako nieuprawnione należy traktować m.in. takie postępowanie organów administracji, kiedy w decyzji ustalającej warunki zabudowy określa się parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wskazania, że taki zabieg jest usprawiedliwiony (nadzwyczajnymi- PG) okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu, stanowiąca załącznik do decyzji analiza urbanistyczna, zawierała istotne braki, gdy chodzi o kwestię ustalenia poszczególnych parametrów inwestycji, w szczególności zaś zastosowanych odstępstw od średnich wielkości poszczególnych parametrów, a nawet nieokreślenia poszczególnych średnich, mimo iż wymagały tego przepisy rozporządzenia, bez omówienia przyczyn takiej okoliczności.

Przypadek z ul. Minerskiej dobitnie wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy musi mieć potwierdzenie w przeprowadzonej rzetelnie analizie obszaru, a sam obszar powinien być wyznaczony zgodnie z wytycznymi z rozporządzenia. Uzasadnienie wyroku WSA wskazuje, że nadrzędną przesłanką przy ewentualnych odstępstwach winno być zawsze poszanowanie ładu przestrzennego oraz, że każde odstępstwo od wytycznych z rozporządzenia winno być opatrzone wyczerpującym i logicznym uzasadnieniem. To mądry wyrok, jednoznacznie wskazujący, że treści aktów prawnych należy odczytywać zawsze zgodnie z intencjami prawodawcy. Tą intencją, w wypadku postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest zawsze poszanowanie ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa.