Stanowisko Stowarzyszenia Razem dla Wawra w sprawie projektu I etapu inwestycji mieszkaniowej w centrum osiedla Międzylesie
zaprezentowanego w dniu 25 stycznia 2021 roku przez przedstawicieli spółki Dom Development na Komisji Rozwoju Rady Dzielnicy Wawer m.st. Warszawy.
Po zapoznaniu się z koncepcją zagospodarowania działki przy ul. Pożaryskiego w Międzylesiu uznaliśmy, że znacząco odbiega ona od ustaleń obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Centrum Międzylesia w zakresie: funkcji zabudowy, jej wysokości jak również dopuszczalnych linii zabudowy.
Za największy mankament przedstawionej koncepcji zabudowy etapu I inwestycji uznajemy jej zbyt dużą intensywność – niewspółmierną do charakteru zabudowy okolicy. Obowiązek dostosowania się charakterem zabudowy „do okolicy w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana” wynika wprost z art. 6 pkt. 1 Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, służącej za podstawę prawną do wydania zgody na w/w inwestycję.
W związku z powyższym postulujemy:
USTALIĆ MAKSYMALNY
WSKAŹNIK INTENSYWNOŚCI ZABUDOWY
NA „I” = 1,5
czyli identycznie jak zaproponowany dla obszarów z zabudową wielorodzinną w wyłożonym do publicznego wglądu w styczniu br. projekcie planu miejscowego obszaru ul. Krupniczej, sąsiadującego z przedmiotowym terenem. Wyznaczenie współczynnika intensywności zabudowy na poziomie „I”=1,5 ograniczy planowaną powierzchnię użytkową (PU) do około 21 000 m2. – przyjmując 18% na usługi oraz średnią wielkość mieszkania jako 50 m2, byłoby to ok 350 mieszkań.
Proponowana przez dewelopera intensywność zabudowy działki „I”=1,8 znacząco odbiega od intensywności zabudowy osiedla Międzylesie. Oznaczałoby to wybudowanie 26 000 m2 PU – przyjmując 10% na usługi oraz średnią wielkość mieszkania jako 50 m2, byłoby to ok 480 mieszkań. Co prawda w zapisach obowiązującego obecnie planu zagospodarowania współczynnik intensywności wyznaczono na poziomach 1,8 oraz 2,8, ale pozostałe parametry limitują możliwość zabudowy do maksymalnie 20 000 m2. PU.
USTALIĆ
MAKSYMALNĄ WYSOKOŚĆ ZABUDOWY
NA 16 METRÓW
czyli identycznie jak w obowiązującym aktualnie dla tego obszaru planie zagospodarowania Centrum Międzylesia. Zwracamy uwagę, że zaproponowana w koncepcji maksymalna wysokość budynków na poziomie 22,8 metra nie ma odpowiednika w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej na terenie osiedla Międzylesie oraz sąsiedniego osiedla Anin.
USTALIĆ MINIMALNĄ POWIERZCHNIĘ
UŻYTKOWĄ USŁUG
NA POZIOMIE 18%
(liczoną bez powierzchni pomocniczych, zapleczowych itp.). Planowana inwestycja powinna mieć charakter centrotwórczy, a zaproponowane przez dewelopera przeznaczenie na funkcje usługowe 10% powierzchni użytkowej wydaje się dalece niewystarczające.
INWESTYCJE TOWARZYSZĄCE
Inwestycje towarzyszące proponowane przez inwestora wynikają z obowiązku ustawowego, a ich zakres jest ściśle powiązany z planowaną liczbą nowych mieszkańców. Nie będą więc realizowane dla dobra całej społeczności, ale głównie po to, by obsłużyć mieszkańców nowego osiedla, tak jak na przykład proponowana rozbudowa szkoły. Dlatego też finansowanie inwestycji towarzyszących powinno pozostawać w całości po stronie inwestora, aby nie obciążać budżetu dzielnicy.
UZASADNIENIE
Mając na względzie dobro lokalnej społeczności, traktując całą planowaną 3-etapową inwestycję jako okazję do realizacji w tym miejscu spójnej wizji zagospodarowania przestrzennego całego terenu z szansą na harmonijny rozwój tej części Wawra, jesteśmy gotowi rekomendować ofertę Spółki Dom Development pod warunkiem uwzględnienia naszych postulatów.
Nie ulega wątpliwości, że intensywność zabudowy (a więc docelowa liczba mieszkań i mieszkańców) zdeterminuje skalę przeobrażeń nowego centrum osiedla Międzylesie i będzie miała zasadniczy wpływ na okoliczną infrastrukturę drogową, rekreacyjną i oświatową poziomu podstawowego i licealnego.
Widzimy konieczność zwiększenia procentowej ilości funkcji usługowych w porównaniu do projektowanej. Nie bez powodu, to funkcja usługowo-handlowa w zapisach obowiązującego na tym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest traktowana jako podstawowa i przeważająca. Zwiększenie powierzchni użytkowej tych funkcji sprzyjałoby realnemu przeobrażeniu miejsca nadając mu rangę nowego Centrum Międzylesia (a nawet całej dzielnicy).
Zakładana przez dewelopera intensywność zabudowy działki „I”=1,8 znacząco odbiega od intensywności zabudowy osiedla Międzylesie. Proponowane przez nas wyznaczenie maksymalnego współczynnika intensywności zabudowy na poziomie „I”=1,5 ograniczy kubaturę nadziemną inwestycji do akceptowalnych rozmiarów.
Najważniejsza sprawa. Liczba miejsc parkingowych. Zarówno w garażach podziemnych ( na 350 mieszkań powinno być ponad 525 stanowisk) z obligatoryjnym ich zakupieniem wraz z mieszkaniem, jak i na poziomie ulicy – goście. Chyba nie chcemy powtórki z Miasteczka Wilanów, gdzie na wąskich uliczkach samochody parkują w 2 rzędach i praktycznie nie ma ruchu. Parking przy Lidlu tylko dla klientów, a to będzie generowało koszty. Czyli drugi taki parking na terenie inwestora. Bo przecież by obsłużyć mieszkańców, ale nie tylko, w budynku powinien się znaleźć kolejny sklep wielkości Lidla.
Zmniejszy się poważnie powierzchnia biologicznie czynna, bo zielonych dachów za taką nie uważam. Dopiero niedawno doprowadzono instalację kanalizacji deszczowej do jako takiego ładu. Akurat na tym terenie woda nawet z nawalnego deszczu wsiąkała w prawie 100% w teren. Pow. po dawnym Angusie znikoma i woda z dachu też spływała w ten teren.
Wybudowanie 350 mieszkań, wprowadzeniem niemal punktowo prawie 500 samochodów do ruchu po raz kolejny zakorkuje centrum Międzylesia. Niedawno jako tako udrożnione. Inwestor powinien być zobowiązany do znaczącej partycypacji w kosztach przebudowy okolicznych ulic – Kajki, Patriotów od wiaduktu i stworzenia nowych połączeń terenów po dawnym Zwarze z okoliczną tkanką komunikacyjną.
Generalnie lokalizowanie tak intensywnej zabudowy, szczególnie z tak znacznym udziałem mieszkaniówki, jest wbrew logice i stanowi zbrodnię na charakterze Międzylesia. Stanowcze nie dla takiego potworka urbanistycznego
Ilość projektowanych w tym miejscu miejsc postojowych wynika wprost z minimów zapisanych w tzw. „standardach urbanistycznych” dla gminy Warszawa – takie standardy zostały przez Radę Miasta uchwalone i takie, zgodnie z literą Specustawy, obowiązują. Również zapisy Studium w kwestii bilansowania miejsc postojowych nie porywają: 1 mieszkanie = 1 MP i tym trzeba się najeść. Nawet projektanci planów miejscowych są w tej kwestii bezradni (np. mpzp Krupnicza). Polityka przestrzenna miasta (nie tylko Warszawy, nie tylko w Polsce) faworyzuje komunikację publiczną i zamierza wpływać na nasze przyzwyczajenia metodą faktów dokonanych.
Można nie uważać zielonych dachów za teren biologicznie czynny, jednak zgodnie z obowiązującym prawem tak urządzona powierzchnia poprawia bilans inwestycji i kropka. Oczywiście wystarczy zapis w planie miejscowym „na gruncie rodzimym”, ale i to potrafi zostać podważone w instancjach odwoławczych. Należy przyznać, że jednak dobrze zaprojektowany dach zielony „Intensywny” ma korzystny wpływ na otoczenie. Bez tej zachęty w przepisach prawa – zapewne nikt by ich nie projektował.
Problemem są wody opadowe. Zielony dach nigdy nie przyjmie tyle wody co grunt. Mam w pamięci fontanny w trakcie ulewnych deszczy np na rondzie opodal. Gdy zabudują cały teren po Zwarze w podobny sposób to może być ponownie problem. Ja nie mam nic przeciwko komunikacji publicznej. Jestem za. Ale około 500 dodatkowych samochodów trzeba gdzieś zaparkować, a dodatkowe 200 w godzinach szczytu to może być problem. By zaparkować 350 samochodów potrzeba minimum 8000 m2 powierzchni pod ziemią. To też powinno się liczyć do intensywności zabudowy. A nie liczy. Może normy zanieczyszczenia powietrza przez taką liczbę aut zgromadzonych w jednym miejscu powstrzymają ten idiotyzm ?
Jeżeli na 350 mieszkań potrzeba raczej 500-600 miejsc parkingowych to nadwyżkowe 200-250 trzeba gdzieś zaparkować na powierzchni. Czy potrzeba minimum 3000-4500 m2 pod miejsca parkingowe na powierzchni. Tylko pod potrzeby tego 1 etapu. Dodatkowo. Teraz wracamy do aut elektrycznych. Inwestor zdaje się ma obowiązek zapewnić odpowiednią liczbę miejsc do ładowania aut. Czy starczy prądu w okolicy ? Co trzeba przebudować ? Kto za to zapłaci ?
Woda ? Znowu przebudowa wodociągów, których brakuje na dużej części Międzylesia.
Za intensywnie. Dużo za intensywnie.
Dla nas mieszkańców najkorzystniejszy jest wariant 3.
Nie potrzeba nam kolejnych mieszkańców a usług.
Z wizualizacji wynika, że najlepszy dla Międzylesia jest miejscowy plan zagospodarowania. Należy wnosić o nowelizację specustawy i wyłączenia spod jej działania np. obszarów dla których uchwalono plany zagospodarowania. Bo po co włożono tyle trudu i pieniędzy w ich tworzenie ? Ustawodawca wie lepiej ?
Celem Specustawy jest właśnie umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych WBREW zapisom planów miejscowych czy nawet (w szczególnych przypadkach – tak jak w Międzylesiu) WBREW zapisom Studium. Można oczywiście postulować nowelizację Specustawy, ale w sytuacji kiedy w każdej chwili inwestor może złożyć wniosek do Rady Miasta trybem Specustawy o wydanie zgody na inwestycję, nie ma na to czasu. Tak więc, mając za podstawę prawną zapisy Specustawy, jedyne co można zrobić to bazować na jej zapisach, ponieważ w ciągu 60 dni od daty złożenia wniosku Rada MUSI podjąć decyzję.
Mimo wszystko uderzałbym do rządzących. Specustawa to ich bubelek. Przynajmniej w tym zakresie. Plus jakiś nacisk medialny.
Raz jeszcze podkreslę. Specustawa mądrzejsza od planu, choćby złego (znam takie na terenie Wesołej) to zaprzeczenie idei planu. Skoro można zabudować wszystko wbrew planom, które ktoś tworzył uwzględniając wszystkie parametry infrastruktury, o których pisałem.
Ustawa. Art.7 ust.7 pkt 7 mówi o tym, o czym napisałem. Być może, zaznaczam być może, nawet realizując inwestycję w zakresie przewidzianym przez DD wystarczy ” mocy” infrastrukturalnych by zaabsorbować tak duża inwestycję. W sposób oczywisty niezgodną z art.6 tej Ustawy. Ale czy wystarczy tych mocy by przyłączać kolejne domy w tej okolicy ? Plany dopuszczają małe domy mieszkalne do 6 mieszkań na działkach około 1000 m2 i mniejszych. Domów przybywa w zabudowie rozproszonej w lasach w stronę Wesołej. To wszystko będzie podłączone pod istniejące instalacje, a ruch będzie zasilał istniejące ulice.
Rada Warszawy, bo to jest nasza władza gminna, nie powinna wydać zgody, bo zmarnuje dokonania władz Warszawy na naszym terenie z ostatnich 20 lat. W tym własne dokonania.
KACZY DÓŁ..MIĘDZYLESIE… ?