Studium niezgody
W czerwcu br. nastąpiło długo wyczekiwane wyłożenie i konsultacje projektu nowego studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego. Miesiąc później weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) zastępująca ten dokument planem ogólnym. To pozytywna zmiana dająca nadzieję na zatrzymane chaosu budowlanego. Studium było bowiem wiążące tylko przy sporządzaniu planów miejscowych, a nie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla pojedynczych działek, gdzie plany nie zostały uchwalone.
W związku z powyższym, w sierpniu miejskie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) podjęło decyzję o rezygnacji z uchwalenia studium. Nie przerwało jednak konsultacji deklarując, że uwagi zostaną potraktowane jako wstępny materiał analityczny do tworzenia planu ogólnego. Termin na ich złożenie mija 29 września (szczegóły na konsultacje.um.warszawa.pl).
Kontrowersje
Projekt studium już na samym początku wzbudził kontrowersje jednym z kluczowych ustaleń, tj. określeniem obszaru wyłączonego z urbanizacji. Czyli terenu, na którym nie będzie już można budować nowych domów, a jedynie niezbędne obiekty towarzyszące istniejącym budynkom (np. garaże). Oburzyło to szczególnie, co oczywiste, właścicieli położonych na nim gruntów. Za ich interesami wstawili się dzielnicowi politycy rządzącej Koalicji Obywatelskiej i Wawerskiej Inicjatywy Samorządowej, a także opozycyjnego Prawa i Sprawiedliwości wyrażając swoje niezadowolenie w uchwale Rady Dzielnicy z 26 lipca br. wzywającej do zmiany studium. W popieranym przez nich dokumencie i przekazach medialnych pojawiły się niestety błędne stwierdzenia.
Podstawą wyznaczenia granic urbanizacji było wcześniejsze ustalenie tzw. obszaru zwartego w oparciu o stopień zurbanizowania oraz wyposażenia w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną. Zgodnie z art. 1 ust. 4 upzp, należy dążyć do lokalizowania nowej zabudowy na obszarach zwartych. Do obszaru zurbanizowanego włączono także większość terenów objętych obowiązującymi planami miejscowymi.
Ograniczanie zabudowy poza obszarem zwartym jest racjonalnym porządkowaniem przestrzeni zapewniającym
ekonomiczne wykorzystanie istniejących już zasobów. Zatrzymuje bowiem proces tzw. „rozlewania się” miasta na łąki i
lasy, który nie dość, że „betonuje” tereny zielone, to jeszcze implikuje ogromne wydatki na infrastrukturę, która i tak nie
nadąża za obecną chaotyczną zabudową.
Powielany fake news
Nieprawdą jest, że „(…) projekt nowego Studium ogranicza rozwój infrastrukturalny, społeczny, komunikacyjny i gospodarczy Dzielnicy Wawer i będzie utrudniał uzupełnianie brakującej infrastruktury na zamieszkanych już terenach”. Za uchwałą z takim stwierdzeniem głosowały m.in. radne Barbara Wielowieyska, Helena Kroszczyńska i Agnieszka Wójcik, które uczestniczyły w dyskusji publicznej z 21 czerwca 2023 r1. Już tam przedstawiły swoje obiekcje, a urzędnicy BAiPP rzetelnie i wyczerpująco wyjaśnili im jak faktycznie sprawy wyglądają. Jeśli im nie zaufały, mogły po prostu dokładnie przeanalizować zapisy studium, zwłaszcza, że radna Wójcik publicznie chwaliła się wykonaniem „tytanicznej pracy” nad poprawkami. Niestety dezinformujące wpisy pojawiły się również w mediach społecznościowych.
Nadzór wojewody
5 czerwca br. na zdalnym spotkaniu informacyjnym2 przedstawicielka BAiPP Karina Konarzewska, wskazała, że w Warszawie mamy nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i usługową. Wynika to z analizy potrzeb i możliwości rozwoju miasta wykonanej w ramach prac nad studium. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jasno mówi, że jeżeli nie mamy zapotrzebowania na daną funkcję, nie można jej dopuszczać poza obszarem zwartym. W przeciwnym razie studium zostałoby uchylone przez Wojewodę Mazowieckiego. Wyjątkiem są tereny, gdzie już teraz obowiązują plany miejscowe, choć i od tej reguły są odstępstwa. Z urbanizacji wyłączono także obszar objęty planem Wiśniowej Góry.
Ktoś mógłby się zastanowić dlaczego zatem nie wprowadzono zabudowy wielorodzinnej, na którą w Warszawie brakuje działek. Jest ona jednak niedopuszczalna na terenach bez kanalizacji.
Każda uchwała rady miasta podlega nadzorowi wojewody co do legalności tworzonego prawa miejscowego. A zatem miasto musi się ściśle trzymać ustawowych wytycznych, a także mieć na uwadze dotychczasową linię orzeczniczą wojewody oraz sądów administracyjnych w podobnych sprawach.
Demagogia
Czy protestujący politycy KO i PiS w ogóle odnieśli się do tak zasadniczych kwestii? Czy nie pamiętają już unieważnienia w 2021 r. przez NSA planu Zbójnej Góry po zaskarżeniu w 2017 r. przez Wojewodę Mazowieckiego, z uwagi na niezgodność z prawem (chodziło o przeznaczenie pod zabudowę terenów leśnych bez wymaganych zgód „odlesieniowych”)? Według naszych obserwacji rzetelność niestety ustępuje populizmowi.
Dylematy
Jest faktem, że wyznaczenie obszaru wyłączonego z urbanizacji nastąpiło jakieś 15 lat za późno. Mleko się rozlało, deweloperzy zabudowali „leżącymi wieżowcami” łąki Nadwiśla, czyli gęstą szeregowa zabudową udającą jednorodzinną, a w lasach Wiśniowej Góry (Międzylesie) niedawno dzielnica wybudowała nowe drogi przy których wyrastają wille. Nadal jednak trudno te tereny zaliczyć do obszaru zwartej zabudowy z uwagi na braki w dostępie do infrastruktury oraz lokalizowanie osiedli „ad-hoc” gdzieś w polu bez tworzenia regularnej tkanki miejskiej.
Choć politycy rządzącej w Wawrze KO ubolewają nad losem mieszkańców, którym rzekomo odbierze się dostęp do miejskiej infrastruktury, ostatnie inwestycje drogowe (np. ul. Liliowa, Bylicowa albo Trzykrotki) pokazują, że i tak pomija się tak ważny jej element jak kanalizacja. Przecież nikt nie będzie rozkopywał nowych ulic, więc długo jeszcze szambiarze będą mieli pełne ręce roboty.
Prawda jest taka, że nie da się wszędzie zapewnić odpowiedniej infrastruktury, ze względu na podstawowy dylemat ekonomii: ograniczone zasoby versus nieskończone potrzeby. I dlatego właśnie niezbędne jest wyłączenie określonych obszarów z urbanizacji, by siły i środki efektywnie skoncentrować na mniejszym terenie.
Odszkodowania?
W przestrzeni publicznej pojawiły się również głosy mieszkańców, którzy kupili działki pod przyszłe inwestycje. Czyli ich wartość może potencjalnie spaść na skutek zakazu zabudowy. W takim przypadku miasto powinno po prostu wypłacić odszkodowania. Prawo dopuszcza to na etapie tworzenia planu miejscowego. Można to potraktować jako inwestycję w porządek urbanistyczny tak bardzo potrzebny Wawrowi.
Pamiętajmy jednak, że każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie przez miejskich prawników, a w przypadku braku porozumienia także przez sądy. Jeśli ktoś np. odziedziczył działkę leśną, która budowlaną nigdy nie była, to wyłączenie takiego obszaru z urbanizacji nie zmieni wartości jego gruntu.
Stanowisko SRdW
Biorąc pod uwagę wszystkie aspekty sprawy, jako Stowarzyszenie Razem dla Wawra popieramy wyznaczenie przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy obszaru wyłączonego z urbanizacji. Planowanie przestrzenne musi uznawać prymat interesu ogółu nad interesem indywidualnym. Inaczej nie da się efektywnie zorganizować miejskiej przestrzeni, gdzie ściera się ze sobą tak wiele różnych interesów.
Przypisy:
- „Jakie nowe Studium dla Warszawy? Transmisja dyskusji publicznej” https://www.youtube.com/watch?v=Qczg_AUdDCw&t=6849s
- „Jakie nowe Studium dla Warszawy? Spotkanie informacyjne dla Wawra” https://www.youtube.com/watch?v=PP9c_Gfo1dg&t=6882s
0 komentarzy